爛尾樓的本質其實就是開發商沒錢了，就剩下房子。最先知道開發商資金鍊斷裂的信貸公司第一時間去讨要自己的利息和本金。債主們施展手段從開發商剩餘的樓盤中尋找自己可以拿得住的資産，包括沒賣出去的房子、賣出去了沒網簽的房子、抵債了沒有辦合法手續的房子。

而政府在這個過程中，出于各種考量沒有優先保證購房人的利益。絕大多部分業主一看樓盤停工，就一起來拉橫幅，找政府。但是政府一般情況下也隻能安排信訪的同志接待，安撫業主，告訴業主領導非常重視，一定協調解決。

施工方扣着工程不放，樓盤就不可能竣工驗收，不具備交房的條件。有的房子還有一房多賣的問題，都要等着法院判了再說。

那麼具體到底該怎麼辦？在這裡提出幾個建議：1、讓開發申請商破産清算，拍賣工程所得款項優先用于償還業主購房款；2、業主集資，政府建立監管賬戶，業主支付施工尾款把房子蓋好；3、催促政府找開發商接盤，對現在的開發商進行重組；4、要求先執行一部分房屋用來解決先退房業主的訴求；

此外業主還要争取兩項權利：1、優先安排業主的子女入學；2、在正是解決之前，政府協調銀行同意業主延期償還按揭貸款。

我要強調一點一群松散的業主，是最沒有行動效率的，時間一長他們自己也會自己分裂成幾派吵來吵去。業主代表也僅僅是個說法而已，手裡一沒有委托書，二沒有授權書，最重要的是業主作為最大債權人是沒有資格上談判桌的，無論是破産清算的大桌子，還是逼開發商還錢的小桌子。 破産分為兩種，重組和清算，重組就是開發商直接變賣其股份變成一家新公司，接着把房子蓋完。清算就是讓開發商破産，在破産程序中，法院會指定一家律所擔任破産管理人，由律所代表開發商對開發商的資産進行清理。一般這樣的破産案件周期要三年時間左右。

清理完債務之後，餘下的律所先拿走勞務部分，剩下的債權人去分。這個時候該按照什麼順序分呢！是支付了大部分購房款的購房人→施工方→銀行→一般債權人。還是施工方→銀行→購房人？ 按照我對法律的理解和辦案經驗講，購房人優先權是有明确的法律依據的，知道這個法條的人不多但絕不是沒有，畢竟如果不管購房人的生存權，也确實難以平息社會問題，所以才有了最近幾年幾個成功的爛尾樓複活案例，讓業主的優先受償權得到了法院的實踐性認可。

整個維權過程中，衆多業主擰成一股繩才是解決問題的重要力量支撐，人心是複雜的，準有部分人會選擇觀望，當前線傳來利好消息，沒有參加集體行動的業主才會要求加入維權小組。但是我們一定要知道如果執行款下來，一定是最先起訴退房的業主先得到錢。而這個時候更多的業主現在還在等待，等待施工、等待交房。

至于能不能辦産權證？房管局表示不可能辦産權證，住宅還好說，商鋪部分根本不可能辦下産權證，因為沒辦法做面積實測！業主的房子在哪兒？總不能你在地上用粉筆畫條線，就說這裡有套房子。

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