小猴在之前已經跟大家科普了很多關于房産的政策信息和科普文章，于是很多年輕的朋友希望小猴能寫點北京的實地踩盤文章，剛好最近小猴的一位客戶，金融圈高級白領林小姐因工作調動，租到了北京臨東三環一處高品質公寓，因為交通便利，而且居住體驗非常不錯，價錢也在可承受範圍之内，所以有了購買意向，特來咨詢小猴。

在這之前，小猴要提供一條很靠譜的普通人買房原則：

市中心比郊區好，住宅比公寓好，現房比期房好，有實力買多層就放棄高層；東戶最好西戶次之，中戶最慘，學區好過地鐵，地鐵好過高鐵，綜合體好過單一房，富人區比高新區還要有價值。

當然這一切都有一個最重要的前提，就是預算。不談預算的看房都是耍流氓。錢多的不要較真請繞道，錢不多的看看就好……

下面，正式開啟我們的實地踩盤之旅——

林小姐因為是單身，未來也暫無結婚生子的打算，所以她的需求是自住小戶型，預算控制在200-300萬之間，因工作地點在北京CBD國貿一帶，所以房屋地址以接近市中心為佳。

目前林小姐租住的地方是弘燕路南新園的龍頭公寓，臨東三環，附近便是高級住宅小區山水文園，距離10号線的十裡河地鐵站、14号線的北工大地鐵站不到1公裡，步行十分鐘左右。這裡整租一居租金價位在6000-7000區間。何小姐在自住了一個月之後，發現周圍生活便利，年輕人居多，幾乎不見老人小孩，整體人群素質普遍偏高，且酒店式管理安全隐私性強，有意購入一套小戶型。于是林小姐問了當初找房時的中介小何一些問題。

從林小姐與中介的對話中可以收獲幾個有用的信息：

1、龍頭公寓的房子屬于70年大産權的住宅公寓，

2、雖不是商水商電，但比一般的民水民電要貴，并且沒有燃氣，做飯隻能用電，

3、同為酒店式管理，與龍頭公寓比鄰而居的香榭舍雖然隻有一棟樓，但卻存在既有住宅又有商辦的産權亂象存在，但龍頭公寓整體顯然更為規範，屬于商品房住宅範疇，當然其租金也更高一些。

4、據了解，林小姐所租住的一居室，房本面積為44.74㎡，且公攤面積比普通一居要少很多，使用面積大概在38、39㎡左右，對于單身貴族來說，這樣的房間足夠使用。

小猴看了幾個房産中介平台，挑出幾套适合林小姐的房子。一居室的價格普遍在200-300萬之間。

接下來，便是小猴的實地踩盤圖。

從位置來說，龍頭公寓距離地鐵站很近，出小區兩三百米就是東三環主路，周邊配套完善，距離永輝超市、京客隆超市僅500米，距離首都圖書館僅1公裡。

這便是龍頭公寓的門頭，兩邊黃色大樓是其公寓主樓，隻有兩棟1号樓和3号樓，小猴實拍的圖片是其中之一的3号樓。從外觀看，樓齡很新，環境幹淨優美，管理規範，出入主樓及樓層，都需要刷電梯卡。

龍頭公寓的電梯間，3棟客梯 1棟貨梯，的确很有酒店風，可以看出環境确實不錯。

龍頭公寓樓道間

下圖就是林小姐想入手的1号樓，位于3層的一居室。

這套一居室的業主是一對小夫妻自住，因要小孩想換房，所以出售，房屋家具設備都很齊全，幾乎可以拎包入住。

實地考察了一圈，小猴認為，龍頭公寓的房子，作為年輕人獨居的話，的确是不錯的選擇。如果是個人剛需，且打算選擇一種長期獨身的生活，或者就像林小姐心儀房子業主那樣，作為丁克夫妻一族，這樣品質的公寓，不得不說，可以滿足大部分生活所需。這是考慮自身感受與精神歸屬而言的選擇。

下圖是一張貝殼找房中龍頭公寓的租房數據。

上圖我們可以看出，龍頭公寓的1居室普遍在7000以上，一年8萬4，假如以每平米單價5萬來看，一套40平米的1居室總價是200萬，要23年才能收回成本，從租售比的角度看，不合算！

綜上所述，如果你是一個追求品質的單身貴族，那麼購入龍頭公寓自住是一個不錯的選擇，但是作為投資的話，不要選擇！

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