早上剛睡醒就看見3個未接來電，打電話這位朋友是個急性子，這确實是他的風格，剛準備給他回過去，電話又響起了，也不知道是為了什麼事這麼着急

接起電話直奔主題，說昨天去看了一個叫中倫金海岸的樓盤，以前都沒有聽說過，想問問我的意見，結果我也是一臉蒙，這是個什麼樓盤，我完全不知道，結果S姐被朋友嘲笑了，對于在地産界混迹十年的S姐簡直是奇恥大辱

給我一天時間給你答案，剛起床的我簡單收拾了下，立馬出門實地探訪

樓盤位于大竹林金海灣公園附近，20分鐘的車程後導航提示，目的地在你左測，本次導航結束，S姐四周看了一圈完全沒有發現售房部的影子，突然在樹蔭後看見了營銷中心四個大字。

現在主城各大銷售中心，不是建築外立面媲美科技館，就是示範區好比皇家園林，但眼前這個銷售中心讓S姐錯以為自己到了區縣。

今天豔陽高照，已經有了夏天的感覺，怕熱的S姐快速走進了銷售中心，冷清的現場讓S姐瞬間涼到到了手指間。

銷售前台坐着三位置業顧問，不知道是S姐的美貌不夠吸引人，還是他們已經習慣了沒有客戶的冷清，轉了一圈也沒人發現我，我隻好自己主動去前台尋找銷售人員了。

01

樓盤概況

今日測評樓盤：中倫金海岸

項目位置：大竹林華山南路23号

近期開盤：4#、7#、8#、9#10#

主力戶型：88-137㎡

價格區間：套内17000元/㎡起

容 積 率：2.0

綠 化 率：30%

物業費用：3.1元/月（集美嘉銘物業）

接房時間：預計2021年6月

總占地75畝，總建築體量141537.2㎡，涵蓋了小高層、寫字樓、商業等業态，目前在售一共5棟小高層，總高18層。

7、8、9、10号樓2019年8月開始銷售，7、8、9号樓面積為套内108㎡三房，10号樓面積為127㎡四房。

4号樓今年4月開始銷售，面積為88㎡、107㎡的三房。

02

神秘開發商，拿地10年才開發

中倫金海岸的開發商是重慶中倫物業發展有限公司，在網上能查到這家公司的信息非常有限，銷售現場也沒有任何品牌的介紹，隻有一張營業執照放在角落。

據介紹該開放商成立20年，至今一共開發了6個項目，S姐費勁了九牛二虎之力終于找出了3個小區，分别是位于石橋鋪的中倫香山園、新牌坊的香山花園、回興的香山美築。

（圖片源自網絡）

如果朋友們還知道中倫其他項目的小夥伴，歡迎評論區留言。

而我們今天看的中倫金海岸，開發商早在08年就拿下該地塊，19年才首開，拿地後整整10年才開始開發，剩餘産權還剩38年。

項目配套

大竹林區域最大的項目是江與城，而中倫金海岸緊鄰的就是江與城薇瀾岸。

交通

距項目最近的軌道線路是6号線大竹林站，導航距離顯示2.3公裡，步行是不太現實了，需要乘坐公交3個站才能換乘軌道。

項目旁邊是龍竹路公交站，目前隻開通了兩路公交線路，669路、832路，能換乘6号線的隻有669路一條公交線路。

商業

相對集中的商業體有江與城的星怡廣場、金科的美鄰彙，距離星怡廣場800米，步行10分鐘，距離金科美鄰彙1公裡，步行15分鐘。

入駐商家包括了萬達影城、永輝超市、鄉村基等，吃喝玩樂基本都能滿足。

（圖片源自網絡）

社區商業除了項目自身規劃的底商，旁邊江與城社區商業經營狀況也還不錯，所以生活配套基本不用擔心。

學校

因為是期房，還沒有進入劃片區階段，周邊小區目前劃片區學校為竹林實驗學校，距離項目1.4公裡，竹林實驗學校旁邊是近期剛引進的西南大學附中高中部。

公園

金海灣公園應該是該項目最大的賣點，從中倫金海岸這個名字，就能看出開發商對金海灣公園給予了厚望。

距離目前已經修建好的金海灣公園800米，金海灣公園占地4825畝，總長16公裡，北起禮嘉，南至大竹林，項目前方的空地也屬于金海灣公園的範圍，但現在還沒有一點公園的影子。

（圖片源自網絡）

目前是一片雜草，還有沒有拆遷的舊廠房，門前的濱江路也是斷頭路，現在處于在建中，完工後連接到禮嘉。

03

小區緊鄰公園卻成隐患

一條溪流市政公園從小區中間穿過，将小區分為了兩個闆塊，中間以一座小橋将小區兩端連接，小區裡就有公園，想想也還是挺美的。

（圖片源自網絡）

可是才做的美夢，銷售人員就把我的夢搓醒了。

這個公園看得到卻進不去，小區與公園之間是被隔開的，想進入公園還得先出小區，在繞到公園大門才能進去，離公園最近的地方就是站在那座小橋上，欣賞美景。

（圖片源自網絡）

圖片中的小土坡就是穿過小區的公園，也不見溪流的蹤影，真不知道以後欣賞的是美景，還是......畢竟是市政公園，不是小區中庭，如果呈現效果差強人意，這個鍋誰來背。

04

戶型分析

套内：108㎡三房

優勢：

1、入戶門外開，進門不顯擁擠，入戶有玄關，居家幹淨整潔。

2、次卧面積接近19㎡，在目前市場同面積段産品中難得一見。

劣勢：

1、主卧面積比次卧還小，主次颠倒。

2、108㎡的面積段中客廳過于小氣，而且隻有三房功能。

05

全年去化25%，從期房賣成準現房

通過前面對于項目的介紹，你們覺得他值多少錢？

但任性的開發商“我不要你覺得，我要我覺得”。

（現場拍攝）

8号樓是去年開盤的，套内單價基本在19000元/㎡，結果任性的開發商被現實狠狠打了臉。

去年一共開盤了4棟樓，經過一年的銷售周期隻銷售了37套房子，隻有不到25%的去化量。

（圖片源自網絡）

這樣結果應該也引起了深刻的反省，是面積太大？還是價格太高？

于是今年4月份加推了4号樓，面積88-107㎡，套内單價17000元/㎡，面積更小了，價格也降低了。

（圖片源自網絡）

結果銷量依然涼涼。

雖然大部分房源還沒有銷售，但目前已經是準現房，項目樓棟基本已經全部封頂，部分樓棟外立面都已經做好了。

如果繼續現在的銷售進度，估計會從準現房銷售變成真正的現房銷售。

S姐不得不吐槽一下外立面，過時的設計是停留在十年前嗎，真的很難看出來這是200-300萬的品質。

06

S姐建議

對于自住而言

對于改善型的購房客戶一定要注意以下幾點。

1、不知名的開發商，缺乏經驗，很難保證樓盤高品質的呈現。

2、樓盤綠化、外立面、戶型等設計都很過時，後期在市場上缺乏競争力。

3、低去化量，很可能出現前期買房的客戶已經接房，但還有大量房源沒有銷售，小區成熟周期會很長，或者很難成熟，裝修周期自然也會拉長，已經入住的業主會長期受到裝修噪音帶來的困擾。

對于投資而言

新區不知名開發商，售價卻是江北嘴CBD的價格，再加上大面積高總價，很難看到投資價值.

綜合建議：購買需謹慎。

樓盤評分

價格：☆☆

地段：☆☆☆

交通：☆☆

配套：☆☆☆

産品：☆

綜合評分：2.2分（5分為滿分）

聲明

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