土地增值稅怎麼清算?
考呀呀答:一、清算條件
1、預征為主
土地增值稅以預征為主,符合條件的就要進行清算,那具體要符合哪些條件呢?小編從兩個方向來講,一個是必須進行土地增值稅清算的,一個是稅務局可以要求進行土地增值稅清算的。
必須進行清算的(符合下列條件之一的必須進行清算):
(1)開發項目全部竣工,并已完成銷售。土地增值稅不是按企業來清算,是按項目清算,一個企業裡可能有幾個項目同時進行,有的完成了,有的沒有完成,隻要是完成了的項目就要進行清算。
(2)整體轉讓的開發項目,無論竣工還是未竣工都要進行清算。
(3)直接轉讓土地使用權的項目。
稅務局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算):
(1)已竣工的項目,并銷售完成85%以上;或者,雖然銷售沒有完成85%,但是剩餘的可出售的建築面積用來出租或自用了。
(2)取得銷售(預售)許可證已達三年了,但仍未完成銷售的。
(3)申請注銷的房地産公司,但未進行土地增值稅清算的。
(4)各地方稅務機關規定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務機關溝通後延後的)
二、清算過程
1、清理收入
(1)首先,财務工作人員要對房産的銷售收入進行清理并編制表格。
如果是全部都已銷售并開具發票的還好計算,那計入土增清算的收入就是主營業務收入-房屋銷售收入。
(2)如果隻是部分已銷售并開具發票的,那麼就要清理那沒有開發票房屋,哪些是自用或出租的,這部分是不用交土地增值稅的;除了自用或出租的房屋,還有一些未開具發票的房屋,有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅,比如有可能是用來抵債了。
2、清理扣除項目
清理完收入以後,就要對可以扣除的項目進行清理。為了便于後期填制土地增值稅申報表,可以把扣除的項目按以下六大類來進行分類并編制表格:
(1)前期工程費(2)建築安裝工程費(3)基礎設施建設費(4)公共配套費(5)開發間接費(6)利息費用
這六大類的成本費用,都必須有發票才能進入扣除項目,如果沒有發票是不能進入扣除項目的。
清算土地增值稅時可以扣除的稅費是否包括增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、企業所得稅?
《國家稅務總局關于營改增後土地增值稅若幹征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70号)第三條第(一)項規定,營改增後,計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地産有關的稅金”不包括增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(财法字[1995]6号)第七條規定,條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:(五)與轉讓房地産有關的稅金,是指在轉讓房地産時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地産交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。
根據上述法規規定,清算土地增值稅時可以扣除的稅費包括:城建稅、教育費附加、地方教育附加,但是不包括增值稅、企業所得稅。
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