房地産經過幾十年的發展，越來越多的小區智能化系統已經到了使用年限，甚至連如廈門這樣的二線城市，還有些老舊小區監控系統都是模拟攝像頭，視頻畫質不清晰，監控盲區多，一旦居民财産被盜、車輛遭剮蹭等情況出現，大家依然找不到維權的依據，有的停車場還采用刷卡模式，财務漏洞百出，很多小區對講系統癱瘓......

邦華從事智能化行業幾十年，對于目前的小區現狀及升級改造提出一些見解。

主要原因

維修基金的賬戶内資金不足，物業大多無力承擔改造智能化的費用，雖然物業一直在做智能化的維修保養工作，但是涉及整體設備更新、升級卻需要有更多的資金，因此隻能将就着使用，但是效果差強人意。

2、老舊小區的技術方案

一般的小區智能化的改造是增加監控點位、改造為數字監控，實現視頻監控系統的無死角、無盲區的覆蓋，對于出入口、停車場等場景，部署人臉識别、車牌識别等技術，應用人臉識别技術、手機APP、測溫技術、AI智能分析、視頻車牌等，提升居民體驗，提高居民生活幸福感，保障居民安全。

2.1 監控系統

最好的改造方式是采用數字監控，攝像機采用高清，一般200W以上的分辨率基本可以滿足，當然一些重要的場景，如高空抛物，需要分辨率、星光級才能滿足要求。

這裡重點說一下AI識别預警系統，随着技術的成熟，越來越多地在小區中應用，監控的本質不是事後查詢錄像，更重要的是預防事件的發生，技術上也并不複雜。

可以挑選一些重要的位置，采用AI攝像機，這也是我們研發的重點，目前有落地的應用有：闖入、圍欄檢測、可疑停留、聚衆、畫面遮擋、打架鬥毆、不慎倒地、緊急求救、聚衆圍觀、高空攀爬、尾随跟蹤、值班離崗，值班睡崗等，也可以根據需求定制開發。

視頻AI行為智能分析預警系統解決方案是一套可以獨立運行的監控預警系統，僅需在原有監控系統的基礎上，增加一台智能預警分析主機，就能實現監控系統智能預警功能。

2.2在停車場部署智能識别通行系統，實行車牌車輛屬性的快速識别，實現車輛無感通行，小區可以自行采購，也可以以廣告形式讓第三方投資設備及經營。

2.3在單元門口部署人臉門禁、人臉可視對講系統，通過手機APP上傳照片，審核通過後，下發到單元門設備，業主刷臉通行，可集成測溫功能，無接觸測溫，快速方便，同時實現樓宇對講系統，業主可通過對講功能進行遠程開門，方便訪客通行。

這裡也重點說一下雲對講系統，從經驗看，一般小區對講存在不少的問題，有線路、設備問題，這種情況下采用雲對講是最好的方式，雲對講有個最好的應用是訪客系統，利用手機可以實現比原來對講更好的視頻通話、遠程開門的應用。

2.4為了集中管理電動車，建議設置電動車充電棚，可以向車主收取費用，作為收入來源，可以在電動車充電車庫加裝高清攝像頭及熱成像防火檢測攝像機，解決了非機動車庫安全隐患，同時提高了物業人員管理效率，原有物業定時巡邏人員可通過監控室即可看到非機動車庫情況，并可智能進行溫度火點檢測。

2.5 有條件的可以在每個電梯内安裝電動車禁梯攝像機，系統可以語音提示，同時也可以控制電梯門不能關閉，監控中心可以及時彈屏，提示值班人員。

2.6 智能垃圾分類，在垃圾投放點部署智能AI攝像機，識别有人進入區域後，可觸發智慧音柱進行語音提醒，當垃圾放在垃圾桶外時，AI攝像機會發出語音警告，通過語音的方式，對投放垃圾的業主進行提醒，減少物業的提醒和監督成本。

2.7能耗管理

對小區的空調、水電、氣安裝采集設備，采用一套涵蓋全能種用能監測、綜合分析、數據采集、用能結算、智能運維，以及集多種能源管理系統為一體的智慧能源管理平台。

目前小區改造較多的是地下車庫照明節能，體驗感較好的、有檔次的是采用物聯網節能燈，人來燈亮、人走燈滅，包括走道、樓梯。還有路燈，原來是采用人工開關燈，現在較多是采用APP，遠程開關燈，實現節能。

2.8 平台管理

軟硬件整合，監控可以對接如海康、停車場可以對接如科拓品牌、對講可以對接雲之屋的硬件系統，更多的硬件系統可以整合到平台進行統一管理。

2.9 社區商業運營

随着社區居民對全方位生活服務的需求提升和移動互聯網、社會商業生态格局的變化，增值服務市場開拓與商業價值挖潛是小區長期創造價值、實現增長的重點領域。

在業主服務APP中增加熱銷商品及推薦服務的欄目，并且将流量引導到社區商業運營微信小程序中，特别是可以通過APP對附近商家進行招商，産生的廣告費用可以作為小區智能化改造的資金來源。

綜上，邦華一直将社區商業運營作為一個開發的重點，我們認為充分利用移動互聯網的社區商業運營，可以為智能化的建設帶來一定的收入，進入一種良性循環，當然這離不開物業的運營，本來社區是一個有流量、有生活消費最好的場景，社區商業運營已經具備了較好的條件，選擇好的軟件平台可以帶來營收。

以上是邦華的拙見，請大家為建設美好的智慧小區獻言獻策！

作者：廈門邦華實業有限公司 李工

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