來源：廣東省高級人民法院

轉自：深圳市中級人民法院

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雙方當事人

基于房屋的租賃形成的

是房屋租賃合同關系

還是預約合同關系？

如何認定

預約合同關系項下的責任承擔？

來看以下這個案例

案件提要

預約合同是當事人約定在将來一定期限内訂立合同的合同，若一方不履行預約合同約定的義務，應承擔違約責任；預約合同項下違約責任的認定與一般合同基本一緻。

基本案情

劉某有意将涉案房屋對外出租，并口頭委托案外人阿紅作為租賃中間人對外招租。王某看到招租信息後，發送微信給阿紅表明其有承租涉案房屋的意向并同意月租金5600元且三年不遞增，随後向阿紅微信轉賬5600元作為定金，阿紅收到後即通過微信轉付給劉某，并将王某微信推送給劉某。

随後，王某與劉某通過微信就涉案房屋的租期及相應租賃價格、水電費、管理費、屋内家具處理等事宜進一步進行溝通協商，但協商無果，最終未實際簽訂租賃合同。王某遂起訴至法院，請求判令：劉某退還雙倍租房定金及超出法定定金比例部分金額合計6700元。

裁判結果

深圳市福田區人民法院作出一審判決：劉某應于判決生效之日起十日内向王某返還定金5600元；駁回王某的其他訴訟請求。

宣判後，雙方服判息訴，均未上訴。

典型意義

個人住宅的租賃在民間非常普遍，但由于租賃雙方一般情況下均是不具備法律專業知識的群衆，故租賃協商過程較為簡單方便，一般系通過口頭或微信方式進行溝通，發生争議時往往缺少書面證據佐證。本案中，法院通過雙方當事人舉證的事實特别是雙方具體溝通情況，結合《民法典》第495條的規定，認定雙方就房屋租賃的商談及收取定金的行為已構成預約合同關系，将當事人達成一緻的合意作為預約合同加以救濟，從而避免不誠信行為。

Q

A

&

預約合同是獨立合同嗎？

預約合同在實踐中是大量存在的，但《合同法》未對此作出相關規定。2003年實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第5條對商品房的認購、訂購、預訂何種情形下認定為商品房買賣合同作出了規定，首次涉及預約制度；2012年實施的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第2條首次明确預約合同概念以及違約救濟責任。《民法典》第495條則吸收上述規定，從立法層面上确認預約合同是一種獨立合同并擴大适用範圍，不再限于買賣合同。

司法實踐中，如何判斷交易雙方簽訂的合同屬于預約合同？

預約合同具有靈活性、多樣性的特點，審判實務中一般參考意思表示标準、名稱加内容标準、履行标準、違約責任條款等标準進行考量确定。如本案，根據雙方提供的微信聊天記錄内容，可認定雙方之間存在就涉案房屋進行租賃的意向，原告在明确租期、租金價格的基礎上向被告支付定金據以确定租賃機會，但雙方并未确定起租期、支付租金方式和期限、物業費用承擔、違約責任等房屋租賃過程中其它基本履行内容，而僅有租賃标的、租期和租金價格并不足以确定房屋租賃合同關系中雙方基本權利義務。因此，可以認定本案合同仍在預約階段，尚未訂立本約，雙方以存在房産租賃意向而收付定金的行為形成了預約合同關系，故根據《民法典》關于預約合同的規定作出判決。

來源：廣東省高級人民法院

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