■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

在咨詢中在明律師發現，許多農民朋友對長期居住使用的宅基地上房屋的屬性仍有困惑不解之處，這突出表現在對“宅基地使用權人”這一範疇的理解上。

那麼，宅基地使用權到底是戶主個人的，還是戶口簿上登記那一大家子的？戶籍外遷、離異會導緻喪失宅基地使用權，或者遭強制退出嗎？

本文，在明律師就結合北京市高級人民法院的兩個最新裁判為大家簡要解析。

根據《土地管理法》及其實施條例的規定，農村宅基地以“戶”為單位進行分配和确權登記。這個“戶”，指得是“家庭戶”，而非完全意義上的“公安戶”，即其以戶籍登記信息為主要依據，但又可能不完全等同于戶籍登記信息。

2022年施行的《石家莊市農村宅基地和村民自建住房管理辦法》中規定，本辦法所稱“戶”，是指取得本集體經濟組織成員資格、享受集體資産分配、履行集體成員義務的集體經濟組織成員所形成的家庭戶。一般由戶主、配偶、未成年子女等家庭成員組成。具體認定标準由村集體根據當地風俗民情、曆史傳承，民主讨論決定。

北京市高級人民法院在（2022）京民申165号《民事裁定書》中指出，宅基地使用權人依法對農村集體經濟組織所有的農村宅基地享有占有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施，從而保障戶内成員的基本居住需求。

農村村民系以戶為單位取得宅基地使用權，故宅基地使用權人不僅包括登記的使用權人，還包括所有戶口登記在該宅基地所在房屋内的其他成員。

當遇到拆遷騰退等項目時，每名家庭成員都會對應一部分人頭安置面積所帶來的利益。如果某位家庭成員因已進城購房、工作而不需要分得安置房面積，則其他家庭成員需要将對應的部分折算成錢支付給這位家庭成員，才能将安置房登記在自己名下。

基于前述法律原則和裁判觀點，即便家庭戶内的女性村民與男性村民離婚，并因離婚而不再繼續在涉案宅基地上房屋内居住生活，隻要其戶籍尚未遷出且未在本村取得其他宅基地，其原有的宅基地使用權仍應當得到保障。

北京市高級人民法院在（2021）京民申3048号《民事裁定書》中指出，宅基地使用權系基于使用權人的集體經濟組織成員身份資格所取得，并非以婚姻關系的存續與否為附加條件。

換言之，即使戶内成員之間的婚姻關系已經解除，隻要其戶籍性質還是該戶内農業戶口，仍然應當被認定為該宅基地合法使用權人。

按此裁判觀點，當涉案房屋因拆遷騰退而取得利益時，已與戶内男性村民離婚的女性村民仍有權分得相應的補償利益，而不能被簡單粗暴地排除在外。

在明律師最後要提示大家的是，事實上，宅基地使用權在某種程度上與土地承包經營權十分相似，是一種“嚴進寬出”的用益物權，即想要取得它很困難，但一旦取得法律就不支持其輕易變動。

這突出表現在涉及“外嫁女”的一系列糾紛上，即無論女性村民結婚、離婚、喪偶，還是年滿多少歲，都不能成為其喪失宅基地使用權及相應拆遷補償安置權益的理由。

此外，戶内家庭成員進城求學、務工或者參軍，長期不在本村實際居住生活，甚至因求學、參軍而将戶籍遷出，都不影響其宅基地使用權的存在和分得相應的拆遷補償利益。

最極端的情形是，當事人進城落戶并購房定居，宅基地使用權仍不能被強制退出，否則即涉嫌違法。新修訂的《土地管理法》第62條規定，國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地……

這裡僅僅是允許其“自願”退出，而并不允許強制退出。新修訂的《土地管理法實施條例》第36條更是規定，禁止以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件。

前述石家莊市最新的《管理辦法》在第42條中規定，對因繼承、贈與等合法方式占有兩處以上宅基地和進城鎮定居或在城鎮具有穩定住所而自願退出宅基地的，采取有償方式引導自願退出。

這種自願退出可以是永久退出，也可以是暫時退出，即隻退出宅基地的使用權，但仍保留“資格權”。由此可知，強制退出、收回是完全不被允許的。

所有這些規定，都基于宅基地制度本身的福利性和保障性，這是它與商品房産權的最大區别所在。“一戶一宅”是原則，“戶有所居”是底線，隻有政策上替農民兜住底，農民才敢于參與盤活利用、自願有償退出等宅基地制度改革試點舉措，靠自家的房和地緻富才會成為可能。

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