前兩天，武昌内環濱江的一豪宅項目亮相。

看過園林與規劃，沒有找到“哇塞”的驚喜感。或許它将驚喜慢慢釋放。

項目負責人說，這個項目是超過武漢壹号院的項目。

如今，我隻看一類項目：

單套總價過千萬，或者在内環核心。

大概是武漢萬分之一的人買得起的盤。

從業15年來，看過太多剛需盤、改善盤，已麻木。相似的戶型設計、配置，大同小異的規劃，寫過15年，對我這種中年人，已無感。千萬級豪宅，稍微提神。

五一前，看過漢口二環另一個豪宅項目。

最小面積260，起價預估1200萬。小橋流水從家門口過，小區裡有大泳池，室内的裝修用材用料很紮實，适合年齡大一點的old money。不過，還是沒有“哇塞”感。

差的，看不上；貴的，買起來有壓力。這是很多豪宅買家的困境。即時在武漢豪宅區——二七濱江，貴的1300萬以上，東西是好，就是貴；便宜的，看不到江，房子“哇塞”不起來。

01

很多大牛級開發商，每到武漢，都說自己要做頂級項目。

他們吹過的牛，幾乎沒有兌現過。

他們被武漢的市場所打敗，怪武漢限價，怪武漢人沒錢，怪武漢人不懂貨。

五一後，漢口航空路的漢口飯店項目首次亮相。

這個項目從未說自己是豪宅。

但它所處的地段與曆史沉澱，決定了它還是豪宅。住宅很少，面積也不吓人。項目操盤手是一位靠譜的人，他出品的東西，也靠譜。

它的上市時間在明年下半年，可能恰好趕上市場的風口。

目前，在漢口内環、二環，幾個新項目定價4萬以内，已被排除在豪宅之外，“又糟蹋了一塊好地”。

這些新項目操盤手從市場角度回籠資金，無可厚非。不過，超低價的項目，怎麼給城市留下記憶？這些項目均不在我踩盤清單裡。

我統計武漢豪宅，有兩個硬性指标：

一是價格必須過4萬元，而且是項目均價。這類項目在武漢20個。其中14個在漢口。7個5萬＋的項目，全部在漢口。有錢人還是喜歡漢口。

二是單套總價超過1000萬元。在關注新房的同時，也會關注二手豪宅在市場上的真實表現。以武漢天地、綠城黃浦灣為例，二手價格6.7—7萬元。

1-4月份，武漢豪宅累計網簽232套。網簽前三分别是，中信泰富濱江城、華潤瑞府與萬達禦湖漢印。

預計今年武漢豪宅網簽量232套*3（不排除下半年網簽暴增），與2020年的1342套、2021年2901套相比，有錢大戶人家也無餘糧。

02

什麼是豪宅的“哇塞”感？

這是一種很情不自禁的體驗。

看到一些超前的産品細節，看到一些用心的雕琢，不自覺地發出“哇塞”。

這種感覺，曾經出現在上海的翠湖天地。

項目主理人Allen對項目如數家珍，很多定制、唯一的小細節。

第一次在主卧套房裡，看到專門為零食、美酒存放的空間。

主理人當時的解釋，依舊記憶猶新，“再有錢的人，也是人。他們也有吃、喝的需求。”

截至目前，我在武漢豪宅樣闆間裡，沒有一個主卧裡看到這樣的配置。

Allen說，生活方式之間的差别不是物質，而是一顆如何對待生活的心。

他是我見過衣着最時髦的操盤手，至今無人超越。至今，我還時常看項目公衆号，其中的生活，令人向往。

曾經出現在武漢天地某一期的樣闆間裡。一把從國外進口的椅子，一整面牆的手辦。幾年前，天地的廚房裡整套進口電器、進口櫥櫃。幾年後，武漢的豪宅，還拿這些标配的進口物件吹牛。

這種“哇塞”，出現在綠城黃浦灣的室内保險庫。既是超大保險櫃，又是安全屋。

或者在宸嘉100某一個樣闆間的L客廳裡，一眼看多橋。或在聯投中心一個很侘寂風的樣闆間，很有想直接住下來。燈光、椅子，都讓人放松。

除此之外，“哇塞”的感覺好像都在外地。

在杭州濱江一豪宅裡，一戶大平層人家的室内泳池；在深圳的摩天高樓上，大平層級公寓裡，每平米20多萬，俯瞰一座城。

03

豪宅是用來住的。此時的武漢，豪宅不是價格邏輯，而是産品邏輯。

價格貴、産品一般般，結果是市場口碑一般般。産品有“哇塞”感，價格再貴，也有懂它的人。好的豪宅，不再是漂亮的外立面，而是一整套豪宅生活體系。

這就像綠城湖畔雲廬，豪宅買家看着疊墅模型下單。這是對綠城産品體系的高度信任。

前不久，有外來開發商問我，在武漢，如何做品牌？

我的答案是，先做一個好的産品。

建議他們去看看宸嘉100、看看香港置地在武漢的項目。

設計師與操盤手的每一個用心，業主是能感知到的。就像我們自媒體寫稿子，用沒用心，從文字裡能讀出來。

不研究武漢富豪的消費習慣，不設計一流的豪宅産品，還想賺錢的時代一去不返。武漢或者說湖北的富豪們，是很挑剔的一群人。再靠忽悠賣豪宅，終将被市場淘汰。

最近幾個月，武漢也出現豪宅打折促銷、精裝改毛坯。産品本身不行，再怎麼折騰也無濟于事。短時間獲得一些業績，長遠看失去更多富人市場。

在武漢做豪宅，是很難。以樓面地價3萬為例，房價定價5萬。

從成本核算的角度，隐形地價、資金成本、管理與營銷費用、稅賦等保守核算，每賣1平米，開發商虧500元。一些豪宅能賣4萬＋，多是當時拿地成本較低、央企資金成本較低。

但不能因為難，而不出好産品。

［後記］

在武漢，核心地段、優質資源的項目，越來越少。平庸的項目越來越多，出彩的越來越少。

可以預判的是，武漢豪宅很快進入二手存量市場，定價權從開發商轉移到賣家，也是武漢豪宅真正起步的時候。二手豪宅時代的到來，武漢的高級公寓市場也跟着起步。

同時，今年年底前，最貴一批豪宅項目均價将破6萬，武漢頭部豪宅進入“6萬時代”。

身邊一個朋友手握兩千萬，就等今年最新一期的武漢天地。

我問他，為什麼非要買天地？

“我的朋友，都住天地。”這與買豪車、奢侈品的邏輯一樣，攀比是人類的本性。

任性的富人們，買房有時候理由很簡單。但天地的圈層感，不是一天形成的。如果沒有老業主的豪宅，隻能靠産品。

武漢有錢人的圈子很小，今後将更小。看一兩次，就能爽快掏1000-2000萬買房的人，将是武漢塔尖豪宅争搶的“金主”。

文｜楊光華（地産寫字人）

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