一、何謂城市更新

《深圳經濟特區城市更新條例》明确城市更新基本定義為對城市建成區内具有下列情形之一的區域，根據本條例規定進行拆除重建或者綜合整治的活動：

（一）城市基礎設施和公共服務設施急需完善；

（二）環境惡劣或者存在重大安全隐患；

（三）現有土地用途、建築物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經濟社會發展要求，影響城市規劃實施；

（四）經市人民政府批準進行城市更新的其他情形。

二、項目所處區位及相應的更新進程

面對城市更新項目，确定其所處區位對于衆多投資者來說是首要的，同時在面對何時進場問題時，對于城市更新項目的進程把握也是必不可少的。根據《深圳經濟特區城市更新條例》的規定，我們可以将深圳城市更新進程分為以下幾個階段：（一）城市更新單元計劃制定；（二）城市更新單元規劃編制；（三）城市更新實施主體确認；（四）原有建築物拆除和不動産權屬注銷登記；（五）國有建設用地使用權出讓；（六）開發建設；（七）回遷安置。

三、深圳城市更新項目風險核查

1.土地規劃用途、土地利用性質以及配套設施等規定對于城市更新項目至關重要，在面對深圳城市更新項目時，可以根據《關于規範城市更新工作若幹問題的處理意見（一）》、《關于規範城市更新實施工作若幹問題的處理意見（二）》以及《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報表》中的法定圖則來進行相應判斷。法定圖則對各片區土地利用性質、開發強度、配套設施等作出了明确的規定，法定圖則的規劃方向基本決定了更新改造的規劃導向。在無具體的規劃指标前，一般可參考法定圖則的内容進行技術處理，以判斷項目未來的更新方向及投資的收益情況。在實際城市更新進程中，對于計劃申報更新主導方向與已批法定圖則不相符的情況，則應先申請法定圖則個案調整。因此此時對于投資者來說，需重點注意目前申請法定圖則調整的進展情況，以及調整通過的可能性等問題。

2.在法定圖則核查完畢後，接下來投資者還需注意上述法定圖則與城市總體規劃和土地利用總體規劃之間的關系：

①城市總體規劃将全市土地空間劃分為“四區”，即禁建區、限建區、已建區和适建區。根據深圳市的規定，積極推動已列入城市更新規劃範圍的已建用地的更新改造；對于限建區内原則上隻能安排符合基本生态控制線管理相關法規和規定、并經特别程序審批的國家、省和市的重大建設項目；而若項目落在适建區，則需合理确定适建區内規劃建設用地的建設規模和時序。

②土地利用總體規劃将深圳市劃分為基本生态控制區、文化遺産保護區、基本農田保護區、一般農業發展區和城鎮發展區等五個土地利用功能複合區域。出于加強對城鄉建設用地的空間管制的需要，劃定禁止建設區、允許建設區、有條件建設區、限制建設區。

3. 因此在了解上述城市總體規劃和土地利用總體規劃後，注意核查法定圖則與其是否由矛盾不一緻之處，要尤為注意的是法定圖則不能與上述兩規劃相悖，否則可能面臨此城市更新項目難以繼續推進的情況

4. 城中村作為城市更新項目的重點地域，在綜合整治範圍内需特别注意其自身容積率情況。根據《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》第十七條：對于現狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除範圍。同時根據上述規定第十六條：市年度土地整備計劃和棚戶區改造計劃确定的區域不劃入拆除範圍來看，土地整備與城市更新雙軌運行，在投資城市更新項目時，注意核查是否被列入土地整備項目也是不可或缺的。

5. 出于成本及未來經濟可行性考量，在對拟投資項目進行可行性論證時，需充分考慮項目所處位置是否存在高壓走廊、微波及航空限高等問題；并且不違反城市控制區域管制等要求：①限高要求：在研判項目時，需核查項目是否受規劃限高的影響，以免影響項目容積率，間接影響項目後續投資測算及相關收益。

②高壓走廊：若拟投資項目所在區域存在高壓走廊，則需評判高壓走廊對項目建成後售價影響；如果改為地下高壓線，則需在測算時充分考量項目成本的問題。

③生态線要求：目前生态線實行占補平衡原則，在調出時得同時調入。上文也有提及，若拟投資項目處于法定圖則未覆蓋區域，則需重點關注項目是否位于生态線内。

④水源保護要求區：一級水源保護區内禁止開發建設；二級水源保護區，限制新增建設用地開發（但若不涉及彙水區域，則可按照深标密度四區的基準容積率進行取值）。

⑤注意綠線、橙線、黃線、紫線、藍線等城市控制區域管制要求。

此處核查具體範圍，可以參考核查《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》第十八條：（一）拆除範圍涉及基本生态控制線、水源保護區、橙線（重大危險設施管理控制區）、黃線（城市基礎設施管理控制區）、紫線（曆史文化遺産保護區）、藍線（城市河流水系和水源工程保護與控制區）等城市控制性區域的，應符合相關管控要求；（三）拆除範圍内現狀工業用地如涉及疑似污染地塊的，應按照《深圳市建設用地土壤環境調查評估工作指引（試行）》的規定開展土壤環境初步調查、土壤環境詳細調查和風險評估等工作。

6. 工改項目核查：目前深圳市工改項目大緻可分為工改工（工改M1、工改M0）、工改商居以及工改保這三大類。同時深圳《城市更新十三五規劃》中明确“嚴格控制工業區塊線範圍内的‘工改商’和‘工改商居’，鼓勵舊工業區開展以綜合整治為主的更新”。對于工改M0項目，目前在用地規劃、建築物設計等方面均有所限制。部分地區的工業區塊線管理實施細則中就明确提出“嚴格控制區塊線内M1改為M0”、“禁止在工業用地上建設住宅類建築布局和形态”、“M1和M0不得建成類住宅化，禁止将廠房改為公寓，研發用房和配套設施建築平面不得采用住宅套型式設計”。

7. 核查拆除範圍用地面積以及合法用地面積，用地面積的要求是深圳城市更新項目立項推進必要條件。

①拆除範圍用地面積應當大于10000平方米；

②福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的原農村集體經濟組織地域範圍應當對整村用地進行研究，分别明确是否進行更新以及更新方式，以整村方式劃定拆除範圍，鼓勵其他各區參照執行；

③重點更新單元位于福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的，拆除範圍用地面積原則上不小于15萬平方米；位于其他區的，拆除範圍用地面積原則上不小于30萬平方米。具體拆除範圍用地面積以市政府審批為準；

④坪山中心區範圍内的更新單元，其合法用地比例應當不低于50%；重點更新單元的合法用地比例應當不低于30%；其他更新單元的合法用地比例應當不低于60%；

⑤坪山中心區範圍内其合法用地比例達到50%、重點更新單元的合法用地比例達到30%、其他更新單元拆除範圍合法用地比例達到50%的，拆除範圍内的曆史違建可按規定申請簡易處理，經簡易處理的曆史違建及其所在用地視為權屬清晰的合法建築物及土地。

四、深圳城市更新項目受益

對于投資城市更新項目來說，投資受益是每一位投資者最為關心的部分，因此對于城市更新項目收益測算是尤為重要的，在項目未實際清算之前，收益測算是投資者作出決策的重要手段，其背後的投資管控項目也是主導投資者作出投資行為，獲得最終收益的重要保證。

團隊簡介

道華房産律師團是廣東道華律師事務所一支專注解決房産糾紛的律師團隊， 彙聚了諸多房産專家顧問與資深房産律師，在辦理的大量房産糾紛訴訟、仲裁案件中積累了豐富的實戰經驗。尤其擅長處理房屋買賣、租賃、繼承、物業服務、城市更新及拆遷等糾紛，緻力于一站式解決重大疑難房産糾紛。團隊服務地域輻射整個粵港澳大灣區：深圳、廣州、珠海、佛山、中山等。

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