所謂的“經營租賃服務”，是指在約定時間内将有形動産或者不動産轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。按照标的物的不同，經營租賃服務可分為有形動産經營租賃服務和不動産經營租賃服務。納稅人将建築施工設備發生經營性出租如何進行财稅處理，如何進行簽訂合同，要依據經營性出租的業務模式的不同而不同。

納稅人将建築施工設備出租給承租方使用分為以下兩種出租業務模式：

（一）出租業務模式一：濕租納稅人将建築施工設備出租給承租方，出租方配備設備操作人員，設備操作人員的勞動報酬由出租方承擔。

（二）出租業務模式二：幹租納稅人将建築施工設備出租給承租方，出租方不配備設備操作人員，設備操作人員的勞動報酬由承租方承擔。

（一）租賃合同約定的最長租賃期限為20年建築施工設備經營性出租業務的出租方與承租方簽訂的經營性租賃合同的租賃期限不能超過20年，否則租賃合同無效。

（二）租賃期限六個月以上的，必須簽訂書面形式的租賃合同建築施工設備經營性出租業務的出租方與承租方簽訂的經營性租賃合同的租賃期限，如果租賃期限六個月以上的，則必須簽訂書面形式的租賃合同。

（三）租賃合同必須約定出租方是否配備操作人員和租賃設備的購買時間由于租賃合同約定出租方是否配備操作人員和是否約定租賃設備的購買時間涉及到出租方開具發票适用的增值稅稅率完全不同，因此，租賃合同必須約定出租方是否配備操作人員和租賃設備的購買時間。具體約定條款範本參考如下：

1、租賃合同約定：建築機械設備的購買時間或出廠日期建築企業采用經營性租賃方法租賃建築機械設備時，應按照以下方法簽訂租賃合同：必須在租賃合同中明确建築企業租賃建築機械設備的購買時間或出廠日期。

同時：在租賃合同的附件資料中必須注明以下附件資料：一是蓋有出租方發票專用章的該機械設備原購買的發票複印件；二是蓋有出租方合同章的該租賃設備的原購買合同複印件。

2、在租賃合同中約定“設備配備人員”條款，該條款約定參考範文如下：設備出租方為租賃工程設備配備操作人員 名，代表出租方負責監督、跟蹤管理設備以及操作設備，向承租方提供優質服務。出租方負責承擔其工資。

（一）建築施工設備的濕租和幹租，适用的增值稅稅率

根據《關于明确金融房地産開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（财稅〔2016〕140号）第十六條的規定，納稅人将建築施工設備出租給他人使用并配備操作人員的，按照“建築服務”繳納增值稅。而依據現有的國家稅法規定，“建築服務”的增值稅稅率為9%（一般計稅項目），3%（簡易計稅項目）。動産設備經營性租賃業務的增值稅稅率為13%（一般納稅人資格的出租方），3%（小規模納稅人資格的出租方）。

1、濕租按照“建築服務”繳納增值稅，隻是在稅目上按照“建築服務”繳納增值稅。這個業務本身的實質屬于動産租賃業務，而不是建築服務，不用考慮出租方是否有建築業資質，租賃合同不是分包合同，無需去建築行業主管部門備案，出租方也不一定要有建築工程承包經營範圍。

2、承租方不能把此類業務理解為建築工程中的工程分包，建築業企業作為承租方接受此類服務，所支付的租賃款，不屬于稅法所稱的“支付的分包款”，在預繳增值稅時或簡易計稅申報繳納增值稅時，不得進行差額扣除。

（二）2013年8月1日前後購買的設備出租适用的增值稅稅率

因為動産租賃行業于2013年8月1日實行的營改增，因此，設備租賃适用的增值稅稅率存在以下兩種情況。1、如果建築機械設備租賃公司于2016年5月1日後，租給建築企業工地上的設備是2013年8月1日之前購買的，則租賃公司按照3%簡易計稅方法征收增值稅，并給承租方的建築企業開3%的專票（用于一般計稅方法的項目）或普通發票（用于簡易計稅方法的項目）。2、如果建築機械設備租賃公司于2016年5月1日後，租給建築企業工地上的設備是2013年8月1日之後購買的，且租賃業務是2019年4月1日之後發生的，則租賃公司按照13%計算征收增值稅，并給承租方的建築企業開13%的專票（用于一般計稅方法的項目）或普通發票（用于簡易計稅方法的項目）。

（三）建築機械設備出租業務模式一的稅務處理

1、如果出租的建築機械設備是2013年8月1日之前購買而出租并配備設備操作人員的情況下，則出租方按照“建築服務”簡易計稅方法開具3%的增值稅專用發票或增值稅普通發票給承租方。

2、如果出租的建築機械設備是2013年8月1日之後購買而出租并配備設備操作人員的情況下，則出租方按照“建築服務”一般計稅方法開具9%的增值稅專用發票或增值稅普通發票給承租方。

（四）建築機械設備出租業務模式二的稅務處理

1、如果出租的建築機械設備是2013年8月1日之前購買而出租并沒有配備設備操作人員的情況下，則出租方按照“動産租賃服務”簡易計稅方法開具5%的增值稅專用發票或增值稅普通發票給承租方。

2、如果出租的建築機械設備是2013年8月1日之後購買而出租并沒有配備設備操作人員的情況下，則出租方按照“動産租賃服務”一般計稅方法開具13%的增值稅專用發票或增值稅普通發票給承租方。

(五)經營性出租收入的企業所得稅處理

租金收入，是指企業提供固定資産、包裝物或者其他有形資産的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期确認收入的實現。如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據收入與費用配比原則，出租人可對上述已确認的收入，在租賃期内，分期均勻計入相關年度收入。

出租方如果是在我國境内設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。”因此，出租企業發生出租行為收取承租人租金時，企業所得稅的收入是按照實現收付實現制進行确認的，即按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期确認收入的實現。但是，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，則預收租金收入按照權責發生制原則進行确認，即、在租賃期内，分期均勻計入相關年度收入。需要指出的是，上述的收入确認是所得稅意義上的收入确認，企業在進行會計核算時，仍應按财務會計制度的有關規定進行核算，如稅法與财務會計制度一緻的，則不需進行納稅調整，否則就要進行納稅調整。

（六）建築施工設備出租業務預收租金的增值稅納稅義務時間

納稅人提供租賃服務采取預收款方式收取租金的，其增值稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，建築施工設備經營性出租業務中，預收租金的增值稅納稅義務時間為預收租金的當天。例如：某建築施工設備經營性出租企業2021年1月将2013年8月1日之後購買的建築機械設備出租給A建築公司，且出租方配備設備操作人員2名，合同約定租期三年，租金每年10萬元（不含增值稅），并在建築機械設備交付A公司時一次性收取，如何交納增值稅？建築施工設備經營性出租企業一次性收取的租金收入屬預收款性質，應按規定在收到預收款的當天确認納稅義務發生，既交納增值稅30萬×9%=2.7萬元，而不應以财務會計制度對該筆預收款确認收入時确認納稅義務的發生，既在每月底确認收入時确認納稅義務發生。否則會有延期繳納增值稅的風險。

四、建築施工設備出租業務模式與财務處理的融合

根據新的2018年新修訂的《企業會計準則第21号——租賃》對建築施工設備出租業務的出租方和承租方進行财務處理。

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