開篇提醒：這篇幹貨較多，幹到噎的那種！

雖然噎，但是對你買房實在太有幫助，建議仔細嚼嚼！

實在不行，整點白開水或者二鍋頭邊順邊看！

看了規劃、問了配套、了解了價格優惠，準備刷卡買房了？

欸，等等，有一個問題你想清楚了嗎？

那就是關于一個你其實經常想去問，但是又一知半解的問題：

——戶型朝向。

朝向怎麼看，有什麼影響，應該怎麼選擇？

今天這篇文章一次性給大家說清楚。

你真的了解“坐北朝南”？

所謂的坐北朝南，簡單來講就是位于北側，門朝南的房子。

由于古代權貴的高宅大院都是平地院落，房屋的整體采光面或者院落大門都對着南側，這就是标準的坐北朝南。

而現在，你在大城市的房子想坐北，概率不大了。

畢竟都是高層，院子沒幾個人買得起。

于是，很多人關注的就隻有“朝南”了。

朝南，就是門朝南，為什麼朝南，以前風水學是說坐北朝南順應天道，得山川之靈氣，受日月之光華。

但現在為什麼要朝南。

就是采光好、通風佳。

作為一個學術派的房地産研究分析家，我要用地理常識給大家解釋一下，朝南憑什麼好。

就像下圖所示，中國處于北半球歐亞闆塊東部，位于北回歸線以北，太陽光照射角偏南，所以朝南的房子采光更充足。

另外，我國大部分地區位于東亞季風區，這就決定了我國“夏季刮東南，冬季刮西北”的季節風向。

南向房子夏季通風順暢，冬季也可以避開冷飕飕的北風。

采光充足，通風情況好，就不奇怪“朝南”成了最受歡迎的選擇。

但是，朝南最好，真的嗎？

朝南向的房子确實采光充足，但是很多人忽略了這樣一個問題：

在炎熱的南方，光照時間太長也是一種甜蜜的“負擔”。

經過一整天的炙烤，南向的房子宛若一個大蒸籠，結束了一天疲憊的工作，推開房門又是另一種“煎熬”。

在建築學日照分析模型中，正南向的房屋有效日照時間為上午9點到下午3點，這時建築每向東或者西偏轉15度，下午或上午日照時間就會相應減少半個小時。

南偏東或者南偏西可以有效減少部分光照時間，對于南方人來說是更優的選擇。

而選擇偏東還是偏西的區别就在于選擇上午曬，還是下午曬了。

一般認為南偏東要優于南偏西，這個道理經曆過西曬的人都懂。

所以，朝正南不一定就是最好的，有時候東南反而要比正南要好點。

朝南不一定最好，但朝北一定最不好。

因為正北向的房子，在冬天真的曬不到太陽。

冬天日照時間短，太陽東南升、西南落，北邊基本照不到陽光。

夏季日照時間長，太陽東北升、西北落，正北方向倒是可以在清晨和傍晚受到陽光斜射。

所以，冬天北向的房子是感覺很陰冷的，北方有暖氣可能還不感覺，但南方一進門，就能感受到比室外還冷上幾度。

在沒有暖氣的北方，北向的房子更緻命。

白天曬不到陽光，隻能等呼嘯的西伯利亞北風敲打你的窗。

這時候你會發現，原來叫醒你的可以不是鬧鐘，是呼呼的北風。

Ok，到這先做一個小結，因為怕你迷糊。

正南不一定最好，但北向一定最不好，除非有絕美的資源景觀。

然後也給大家總結一下每個朝向的優劣，讓你有個基本的認知：

正南：南向房陽光充足，冬天也有很好的光照，且南北向通風好，能保持房屋通透幹燥。

東南：東南朝向戶型采光好，冬季采光好，可以避開較長日照時間。

正東：早晨有太陽照射，但整體通風也欠佳。

西南：采光好，但會有西曬影響。

正北：北向戶型采光差，可能會造成房屋潮濕，冬天陰冷，但夏天比較涼快。

正西：西向戶型存在西曬問題，夏季悶熱，但采光時間短，房屋通風比較好。

東北：東北朝向采光好，但冬季日照時間較短。

西北：采光不好，通風也不好。

最後給一個排序吧，在以居住需求為最大追求的情況下。

戶型的排序：東南、正南＞西南＞正東＞正西＞東北＞西北＞正北。

在正南和偏南向的戶型中，有一種極品戶型。

人人都愛，那就是大家常聽到的：南北通透。

顧名思義，通透的意義就在于最大程度透氣和通風，減少室内悶熱和潮濕的情況。

由于兩面透光，室内也會比較亮堂。

兩面窗戶一開，空氣對流，室内氛圍煥然一新，嗚呼，爽~

這當中，南北各有一個正對的全通透戶型最好，哪怕不是雙陽台，一窗一陽台的戶型也不錯。

南北向不通透，東西向或者其他朝向通透也是不錯的。

實在不行，通透面不正對，有斜角或者偏移的情況也有對流風，隻是稍微差一些。

這當中比較差的是那種有遮擋的“假通透”，對流效果會大打折扣。

不過，就當下市場來看，南北通透的戶型一般隻出現在闆樓結構的住房中，塔樓的較少，但如果設計确實非常不錯的，邊戶也能碰到這種南北通透的戶型。

當然，每個人對于這種戶型選擇，都有自己的看法，因為每個人所處的城市不一樣啊，所以戶型選擇，沒有絕對性。

比如南方的夏季漫長，購房者會對過長的日照和西曬比較介意。

重慶、福州、杭州和長沙等這些高溫地區，西向的房子在下午2、3點鐘就是一個桑拿房，全靠空調續命。

但這種情況在北方是剛好相反的。

以黑龍江為例，每年冰封期長達6個月，夏季更是6月才遲遲到來，8月末便匆匆離去，冬天寒冷漫長。

在渴望溫暖的北方人眼裡：西曬？不存在的！

類似的，在四川盆地以及滇東北地區，受地形限制，這些地區水汽多，日照少，也不會在乎西曬問題。

而且“坐北朝南”的通透房屋也不是東北人民的首選，部分地區會出現“坐東朝西”的房屋建築，既可以很好的享受到溫暖照射，又能完美避開兇悍的西北風。

而且北方人更喜歡挑中間套，想較于邊戶來說，采光和通風雖然不佳，但是熱量流失較少，會更節能保溫。

朝向很重要，但并不是一定要照抄。

提醒大家的是，朝向的排序對多數普通的房子有用，但不是絕對有用。

我們去看很多樓盤，應該會知道一個情況：

開發商在建房子的時候，一定會考慮去化，如果大家都知道純北向的房子不好，都不買了怎麼辦？

所以開發商有時候會把好的資源景觀放在北向，就是為了好去化。

比如江景、海景都放在北向或者西向，這時候通風采光的價值反而不那麼大了，資源景觀的價值可能更大了。

這就是開發商的套路，所以你是為了采光通風買單，還是為了資源景觀買單？

心裡都得有杆秤。

西曬海景房

另外還要關注窗外的情況，比如朝向是很好，但結果窗外靠近軌道交通，有噪音，或者靠近電線杆有安全隐患怎麼辦？

這時候朝向真沒那麼重要了。

所以再次提醒，朝向沒有絕對優勢，一切要以實際樓盤的情況為準。

我們都知道，在新房市場，朝向不好的房子議價能力确實更差。

誇張的時候，我曾見過南向房子比北向房子一平米貴上5000.

那麼在二手房市場這樣的情況是否依然存在呢？

先來看例子：

以中山的雅居樂湖景居的這兩套戶型為例

兩個戶型大小幾乎相同，西南朝向的比西北朝向總價貴8萬，單價貴出1020元/平米。

再來看另外一組案例：

這兩個戶型大小和戶型都基本相同，東南朝向的總價要貴出9.2萬，單價貴出977元/平米。

所以朝向對二手房溢價有影響嗎？

有！

但很強嗎？

不一定。

朝向對價值的影響一般都是與樓層、裝修、景觀、樓齡等綜合作用下才凸顯。

目前并沒有一個準确的統計數據能夠證明僅朝向一個因素會對二手房市場有很大影響。

上面的兩組案例也是我在中介平台上比對很久才發現的，一般來說，針對不同的朝向，開發商會設計不同的戶型。

通過對比不同戶型的不同朝向的二手房價格差異，顯然不具備說服力。

上面這兩組案例，不同朝向的房子确實存在價差，但是價高的戶型除了在朝向上占優勢，也在樓層上占優勢。

另外，也不能排除裝修标準和使用情況等對定價的影響。

很簡單的道理，同樣的房子，裝修用料和風格不一樣，原房主挂的價格也會不一樣。

所以，認為朝向對二手房價格有影響的推論并不一定準确。

換句話說，朝向這個因素在二手房的溢價上，可能并沒有我們想得那麼大。

好了，最後總結一下吧。

文章很幹很長很技術，怕大家一時間轉不過來。

關于朝向的選擇，南北通透最佳，夏季怕曬朝東南，冬天怕冷朝西南，北面最次。

其次需要關注朝向面的景觀，噪音、變電站等一些不利因素，會直接影響居住體驗感。

最後，朝向很重要，但沒有你想得那麼重要。

朝向最大的影響體現在自住舒适度，但如果你投資，站在轉手的角度來看，朝向對二手房的溢價能力并不強，除非你有足夠強勢的資源景觀。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!