北京樓市最新狀況?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，接下來我們就來聊聊關于北京樓市最新狀況?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

北京樓市最新狀況

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:您好！本人最近剛落戶北京，媳婦名下有一套70平左右的住宅在新源裡星源彙，目前閑置未住人，裝修較好不想出租，全家三口人跟嶽父母一起住。最近準備在大興義和莊未來雲城購入一套三居新房，2024年底交房，準備給自己及自己父母住，偏剛需兼帶投資，

關注點：一是臨近京雄高鐵大興站以及黃村火車站地鐵站，後續還有s6号線規劃，本人後續可能去雄安上班，為高鐵通勤做準備，即使不去雄安，坐高鐵去西客站通勤上班也看似也方便。二是賭一下大興新城規劃，義和莊一帶應該會發展潛力較大。請教：一是這個時刻買入大興高鐵站的新房是否明智？二是星源彙的住宅如何處理比較好？

A:回答:您好,環京區域和北京幾個邊界區域就是衛星城市的概念,這些區域流入的人口購買力很弱,本地有沒有核心産業支撐,未來上漲空間也很小,大興這條線的漲幅是從最北側西紅門依次輪動高米店、棗園、最後天宮院;西紅門已經屬于通勤居住闆塊了;大興新城規劃的再好,最終還要看産業的落地情況,

東邊有亦莊,什麼産業會到西紅門發展;比如互聯網新媒體,什麼産業會到亦莊;比如中金;物以類聚同樣的道理産業也分為一二三流;前段時間網上曝光的中金工資,這隻是被大家看到了極其一小部分,亦莊随便一家高新企業拉出一個普通員工,年薪過百是很正常的,不過百的證明沒有拼命幹,這種産業性質的購買力和衛星城的購買力有很大差别,

投資不是賭博,投資房産是搭乘這座城市、這個區域的經濟增長,得到确定的回報,買入大興高鐵站不是很建議,不确定性太多,或者說大概率會虧損,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,如果有條件當然選确定性更強的闆塊,不如看看亦莊核心或者溢出闆塊,如舊宮、瀛海;新源裡如果沒有更好的投資品或者資金需求留着即可;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

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Q:提問:房會總，您好。我想請教一下。父母年紀大了，外地來北京投靠我們，還帶着92歲的奶奶，三個老人。除去養老應急錢，手裡還有330左右現金用于購房，我們還能支援點裝修稅費的錢。我們在東城有套老破小，孩子小學二年級，暫時也不能動。老人戶口還不能轉京籍，隻能以我們的名義按二套購買。

核心訴求;1. 兩衛，南廳，至少一個南卧，南北通透，采光好。共三個卧室，其中一間作為我們探望父母臨時居住，要求不高。2. 方便老人輪椅進出，電梯或者首層，無台階。3. 品質小區，人車分流（至少半分流），方便老人遛彎。4. 周邊生活設置成熟，買菜方便、有超市。5. 交通便利，距離磁器口-崇文門開車1小時左右。附加訴求，1. 首層帶院子，或者大陽台、露台;

2. 附近有綠地、公園、水系。已經看過，馬坡，牛欄山。周末要去看閻村，窦店。感覺理想的房子不太多，而且都在350-380之間。老人最理想的是眼鏡戶型，雙南卧，南客廳，一間北卧，雙衛。不期望跑赢大盤，因為老人年紀大了經不起折騰，長遠打算至少住10年到15年，所以看長期隻要能守住通脹就行。還請指點一下。萬分感謝。

A:回答:您好，主要需求老人居住可以往大興方向看看，這個價位2-3居計劃持有10-15年期具備發展潛力的闆塊有馬駒橋，品質樓盤融科香雪蘭溪90平的三居室價格在330左右，客廳主卧南，兩卧北的标準戶型，雙卧南的眼睛戶型價格在450以上，面積也大些在130平左右，天鵝堡的2居100平左右價格在300以内，這兩個盤的品質還不錯，比較符合你們的居住需求，亦莊的重點發展方向是東南外擴，馬駒橋雖然現階段比較難兌現，但持有10年以上相對這個預算是比較合适的一個闆塊，順義和房山本地沒有核心産業支撐，流入的人口缺乏購買力，房價的前景也比較悲觀，馬駒橋靠近亦莊核心單元，相對是一個有潛力的闆塊。建議認真閱讀星球的精華文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:京總您好，我在17年3月腦子熱260w買了六環外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區在昌平區老舊小區改造的名單裡面。現在家有倆娃，老大2025年上小學，但是受制于認貸政策換房的首付資金不夠。問題：想咨詢一下現在把這個房子賣掉做好準備等待可能的認貸取消馬上再買房，還是繼續持有等改造結束？

加固改造的消息對房價影響大麼？如果等待改造結束的話政策來了再出手會不會交易時間很長？小區加固改造之後價格上會有比較大的漲幅麼？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區改造重點在于小區業主意見是否統一,全部統一有書面意見才會進行下一步,這個時間很長,2、老破小未來還有沒有價值,主要還是看這個區域的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,核心區的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區高層住宅也會得到善終。

因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.能量比較低的區域想發展必須要靠建設新區，新區越金貴，老舊小區就越破敗;在遠郊買房人的邏輯是核心區又破又貴,品質夠不到,所以犧牲距離換取品質;遠郊的一些剛需品質次新還有些價值,但如果不發生普漲的情況下很難帶動,

建議您等等看,市場熱時賣總比現在賣劃算一些,不至于虧那麼多,如果市場熱時有買家接盤可以考慮出手,往熱門區域看看品質次新,200多萬再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯的盤;市場有很強大的反饋功能,買房沒賺到錢又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結果,及時糾錯改正即可,還有機會,買房緻富的路一直在,隻要貨币一直超發,房價上漲沒有盡頭,放平心态就當交學費了;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝好運!

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Q:提問:您好！預算550w，投資向考慮出手的話，朝陽麗都壹号·峯境的61平一居和昌平建發·珺和府87平兩居哪個合适些呢？麗都壹号是現新房，這個單元說是房本18年的；珺和府則是25年的期房。價格相當的前提下哪個好一些呢？另外，550w的話海澱或朝陽還有什麼新房/期房盤或者次新房源值得推薦呢？

A:回答:您好,感謝信任1、我在精華欄文章《朝陽選跑赢大盤籌導圖》中對于這些區域有過詳細分析,建議認真閱讀,酒仙橋這個區域本地人管叫麗都商務區,外區人管叫城鄉結合部,這種看法并無道理,酒仙橋的闆塊比較獨立，整體面積很小無法形成商圈，很難吸引到外區的人到這裡買房。其次電子城是夕陽産業非首都功能定位，加上城中村太多改造難度比較大，所以這一帶的價格一直起不來;

如果未來能整治街道、擴寬酒仙橋路,打通向望京的東西路,酒仙橋就會有一個質的改變.但是大型的藝術區占據着大面積的土地資源,導緻整個區域商業的布局不是很合理,這就導緻了改造優化的難度，實際上您住在這個區域裡，生活配套還要依靠外區;麗都壹号賣的并不是很好,成長環境比較差,退房率很高,這兩個盤相比珺和府更有優勢一些,但25年交房,加上辦房本的時間,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融屬性,

2、550W海澱沒有特别合适的投資盤,可以看看朝陽常營的蘋果派,北京新天地五期,比較符合您的預算,常營是一個無學區溢價,配套成熟、有購買力支撐的區;現在向西主要承接國貿一帶的通勤人員,未來向東受通州大運河輻射,算是未兌現的利好,蘋果派和北京新天地五期在整個商圈性價比較高,居住體驗很好,從樓盤還有商圈未來的成長空間比較看好;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問.

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Q:提問:京總好，向您請教一個個人納悶的現象：像通州，門頭溝這些地區，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手後過個兩三年後就會比周邊高好多，還有的說期房變現房至少就漲1萬。新房定價都是這個感覺。

A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當成完全不懂行情的小白忽悠你,開發商的日子越來越不好過,利潤這麼低,能多賣為何不多賣,好的盤應該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個指标就是有價，你要分清楚買進價和賣出價，很多人會認為某個開發商某個樓盤又調價了，但這統統都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，

新房市場的成交價沒有任何參考意義,市場也不會承認二級市場的成交價,隻有三級市場的成交價才公平、可參考!三級市場是通過各種政策幹預,賣家與買家的長期博弈最終形成的價格,大家都認.也就是真正意義的決戰是在三級市場,也就是二手房存量房市場，就是說你真的在二手市場挂牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍

這個折價率是很明顯的指标。在一些比較差的闆塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山禦園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀态;跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

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Q:提問:京總您好，看了您的文章和一些問答，有一些問題。目前我家的情況是，夫妻兩家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡頭翠城的經适房正要售出，預計收入400左右。個人和愛人在懷柔19年購入了一套限競房，21年房下來交了契稅，5年後可上市，購入時總價不到300萬，目前還剩100公積金沒還。目前在懷柔住，我在市裡上班，媳婦兒在密雲上班。（這也是當時在懷柔買房的原因）

家中有兩歲娃一枚，4年後幼升小，家庭目前年收入45-50左右波動。父母這套房售出後考慮換房，優點是無貸唯一住房，但是目前比較糾結，考慮未來孩子上學和房産保值或增值。

問題一:懷柔這套商貸今年已還完，需要不需要把公積金也在近幾年陸續提前還了？考慮一:父母在懷柔直接購置一套房産，可以買懷柔區的學區内房屋，有當時看了新盤北科建水岸雁西，是洋房，一層帶院總價不到300萬。開發商的概念是洋房 懷柔科學城 科學城配套小學（北京實驗二小懷柔分校），這種選擇是滿足了父母居住環境 孩子上學需求（學校目前一般）。但是看了您文章，也知道這種新盤屬于站崗盤，預計5-10年後才能出手。這個想法衍生出的一個問題是:懷柔科學城未來發展您是如何看待的？多長時間才能影響到樓盤增值？

考慮二:在市區朝陽新源裡、柳芳、花家地這一類地區買一套帶學區的老破小，可以貸款一部分整體預算提到500左右，租金補貼房貸。占一個朝陽的學區學位，孩子一年後幼兒園回城裡上學，上一些九年一貫制的學校，但是朝陽區目前的升學率慘不忍睹。

考慮三:這一條原本沒有，在看完您的文章和向周圍教育口的朋友咨詢後，500預算也能夠上東城區的老破小，東城學區概念相對平均，整體升學率還不錯。可以把房子租出去後，在附近再租一套大一點的房子去住。

總結後續問題:綜上，我個人還是希望利用這次賣房的契機把400萬房款在未來做大一些，如果現在能城裡的房，滿五唯一出售，恰逢孩子上學，至少加上學籍要求，最快8年後才能出手。等于可以接受較長時間的站崗，那麼是在城裡老破小站崗好，還是在懷柔科學城這一帶站崗比較好呢？懷柔教育目前全市墊底，但目前的信息是2025年懷柔會有一所清華附中承辦市教委直管的12年一貫制學校開始招生（我家2026年上學）考慮科學城定位，應該不會太差勁。所以現在比較糾結，這次換房的方向是城裡還是懷柔，然後再看自己夠得上的區域。望您指點迷津，萬分感謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、懷柔屬于北京的遠郊區，位置偏冷，北京的産業發展軸整體是東南，西北有海澱，西南有麗澤，中部有金融街，東邊是朝陽亦莊副中心，這幾個載體有已經成熟的和正在發展的;所以懷柔發展起來相對較難;一是産業發展，二是人才發展，産業帶動人口，最後才是商圈發展，這是樓市的三個支撐點;

這三個對于懷柔來講難度較大,每一條都存在很大的不确定性;非硬性要求不建議在懷柔置業;哪怕是租房都可,這個是在懷柔購房的基本邏輯,2025年懷柔的清華附中;整體教育質量誰也不敢保證,學校好不好,一是看師資,二是看生源;再往深了說是看家長;從教育均衡的邏輯看,城六區之外先扶持的應該不會是懷柔;

2、東西海朝的學區邏輯不一樣,朝陽主要是對外地戶籍的家庭比較友好,海澱比較拼,東城相對佛系,又比較均衡,從房屋保值和孩子上學兩個維度看在東城以最低總價獲取入學名額,這種方案相對穩健一些;城内的老破小不至于站崗,升值屬性稍微弱了些,但還是有一些漲幅的,懷柔大概率會虧損,資金成本比較高,另外垡頭翠城的房子盡快出售,這種地段的經适房市場不會太好,公積金利率很低,短期不賣沒必要提前還;建議認真閱讀星球的精華文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:京總好，由于最近感到房價上漲，但我自住的房子價格上漲明顯低于其他地區，有換房打算。在頭條讀到您的文章，對于産業和住宅的關系分析很是認同，趕緊加入了京房會。我們在2016年首套首貸，最高貸款額買了豐台南宮（與房山長陽一路之隔）156平米的新房，目前能夠售出的價格大概在500左右。與我同年，同事在清河290萬購二手房，目前價格比我的房子價格還要高。深刻感受到房價分化，所以計劃換房，目前南宮房子已經挂牌，并不好賣，但我下決心，即使降價也要盡快出手。

去年繼承了一套西城的老舊央産房，目前也在挂牌出售。現在我們的想法是手裡房子全部清倉後，現金大概500萬左右。之前有商貸記錄，再次購買均算二套，隻能貸款140萬左右。計劃購買一套兩居 一套一居，這樣相對靈活一些。因為家裡有3條狗，所以我們計劃買一套一層帶院子的房子，之前去回龍觀看了一天的房，發現500多萬兩居帶院子的房子品質不好，小區比較混亂。針對這個情況我們調整了計劃，想請您指點一下，是否合适。

首先決定投住分離，我們可以在房山長陽租萬科帶院子的房子，繼續享受遠大新。問題一、我們想購買一套500萬左右（350 150），二套250萬左右（150 100），您看這樣分割資金購買是否合理？還是應該集中資金購買？問題二、看了回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店幾個地區，目前比較傾向回龍觀、朝青、常營、亦莊。但有點擔心回龍觀已經漲2年了，是否比不上其他地區有潛力？

問題三、一套的選擇有：回龍觀兩居（新龍城、領秀慧谷AB、萬潤家園、龍博苑），清河一居（清緣東裡、強佑清河新城），朝青一居（天鵝灣LOFT、華紡易城、青年彙佳園），朝青兩居（國美第一城），常營兩居（柏林愛樂、富力陽光），請問哪個版塊潛力更大些？版塊内的小區選擇是否合适？問題四、二套想購買亦莊的中信悅海苑的一居室，看起來價格還比較低，是否合适？以上是我們自己琢磨的計劃，想請您評判一下，提出合理的建議。因為換房的問題思考有一段時間了，所有問題比較多，請京總海涵，謝謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、投住分離正确;豐台南部房山沒有投資屬性,或者說投資屬性很弱;犯錯概率大大增加,避免錯誤的最好方法就是遠離這種區域;到确定性更高的區域;隻要選籌不太爛,總能吃到紅利;犯錯概率大的區域即便是我們精心選籌;做了很多功課,但結果還是輸的,這就是戰略上的選擇錯誤,用戰術去彌補并不能解決實際問題;

2、建議集中資源選一套優質盤,保留一張房票,房子上漲後可繼續建倉;如果把2張房票全部用完,未來再想買會很麻煩,其次資金有限,無論是在哪個商圈大概率隻能選到尾部的盤,别人吃肉我們吃能喝湯,集中資源選一套頭部的盤,把區域行情全部吃掉才是王道;而不是追求數量;

3、回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店這幾個區域還是有不同的,回龍觀、朝青、亦莊、屬于區域内的龍頭商圈,常營、高米店屬于次級溢出闆塊,西紅門屬于大興西線的領漲闆塊;從房産選籌的維度和當下的市場變化;您是投住分離應該優先選回龍觀、朝青、亦莊;資金夠面積夠用毫不猶豫選這種區域;選次級闆塊的前置條件是家庭剛需,有孩子或三代同堂,自住為首要條件,不得犧牲距離換取面積;

4;亦莊、回龍觀、朝青這三個闆塊都可,漲幅都比較穩健;從資産配置的角度,市中應該有一套住宅;其次才考慮遠郊;華紡、青年彙佳園很好,國美屬于朝青的上車盤,流通性比較大,但品質不如華紡、青年,從長持的角度這兩個盤自身的成長性更有優勢;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:京總您好，拜讀了您星球的文章，結合家裡具體情況向您請教：現有房産兩處，分别是豐台保利百合2居一套，海澱工商大學老破小一套（學區）。目前保利百合出租中，以租養貸，孩子今年上學，一家三口和一老人擠在老破小。因為孩子剛上學，老破小學區剛占用，肯定不好出手，現在想改善居住環境，考慮把保利百合賣了換增光佳苑是否合适？考察了小學附近的幾個小區（孩子上學和媽媽上班都在增光路附近），覺得增光佳苑相對新一點，能解決車位問題，價格合适（900萬左右），不需要承擔太大壓力。但是從資産保值的角度來看，不确定換過來是否合适，家裡這兩處房産怎麼處置最優？請指教。

A:回答:您好,感謝信任!1、如果要換應該出掉工商大學老破小;保留保利百合;西局是豐台發展最好的一個區;保利百合是這個區域的标杆樓盤,未來承接麗澤一帶;對标改善客群;之前麗澤一帶已經漲過幾輪了,但都是投資客買的,市場上真正的購買力還未湧入市場,一個新闆塊的完整生命周期可以分為四個階段：炒概念階段、炒地皮階段、炒配套階段和炒供需階段.麗澤已經渡過了前兩個階段,往後就是配套和供需;麗澤釋放人口紅利後随着市場會有新一輪的行情,而豐台大部分區域和樓盤比較拉胯,保利百合未來在市場上的競争優勢會比較明顯;

2、現在轉手學區價格上雖然沒有優勢,但随着政策的不斷變化,等同于把不确定性的風險轉移到買家身上,價格自然會比帶名額的低一些;如果為了改善居住環境;選籌的盤本身問題不大,沒什麼不可,賣出價格低,買入的房産優質,同樣不會失去漲幅,而又減少了不确定性,對于您們來講是利大于弊;

增光佳苑樓盤品質雖好,但闆塊屬于中規中矩,現在的均價10萬出頭,個别房源10萬以下,這個盤17年最高點是10萬出頭,從317後一直回調,18年春節後漲過一波,後又下調,去年5月到今年五月處于陰跌的趨勢;海澱的重點發展是以中關村為點向北輻射;所以南部西部發展比較落後,這個盤保值屬性還可,未來行情來了能跟着跑問題不大;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

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Q:提問:您好！本人最近剛落戶北京，媳婦名下有一套70平左右的住宅在新源裡星源彙，目前閑置未住人，裝修較好不想出租，全家三口人跟嶽父母一起住。最近準備在大興義和莊未來雲城購入一套三居新房，2024年底交房，準備給自己及自己父母住，偏剛需兼帶投資，

關注點：一是臨近京雄高鐵大興站以及黃村火車站地鐵站，後續還有s6号線規劃，本人後續可能去雄安上班，為高鐵通勤做準備，即使不去雄安，坐高鐵去西客站通勤上班也看似也方便。二是賭一下大興新城規劃，義和莊一帶應該會發展潛力較大。請教：一是這個時刻買入大興高鐵站的新房是否明智？二是星源彙的住宅如何處理比較好？

A:回答:您好,環京區域和北京幾個邊界區域就是衛星城市的概念,這些區域流入的人口購買力很弱,本地有沒有核心産業支撐,未來上漲空間也很小,大興這條線的漲幅是從最北側西紅門依次輪動高米店、棗園、最後天宮院;西紅門已經屬于通勤居住闆塊了;大興新城規劃的再好,最終還要看産業的落地情況,

東邊有亦莊,什麼産業會到西紅門發展;比如互聯網新媒體,什麼産業會到亦莊;比如中金;物以類聚同樣的道理産業也分為一二三流;前段時間網上曝光的中金工資,這隻是被大家看到了極其一小部分,亦莊随便一家高新企業拉出一個普通員工,年薪過百是很正常的,不過百的證明沒有拼命幹,這種産業性質的購買力和衛星城的購買力有很大差别,

投資不是賭博,投資房産是搭乘這座城市、這個區域的經濟增長,得到确定的回報,買入大興高鐵站不是很建議,不确定性太多,或者說大概率會虧損,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,如果有條件當然選确定性更強的闆塊,不如看看亦莊核心或者溢出闆塊,如舊宮、瀛海;新源裡如果沒有更好的投資品或者資金需求留着即可;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中···

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