大家好，我是“經濟翔談”，世界500強投資總經理、13年地産從業者。緻力于财政金融、地産投資等經濟領域，弘揚健康、積極、有深度思考的價值觀。歡迎關注我，我将持續為你推送金融、地産方面的文章，幫助你更好的了解我們身邊的金融和房産信息。

一說到價值分析，大家很容易想到股神巴菲特的“價值投資”理念。巴菲特對于價值投資曾這麼說過“當我準備買入一隻股票的時候，我會綜合考慮整個公司的狀況來決定是否買入。就像沿着街邊逛商場，看遍整個商場的産品之後才會決定要不要買。”其核心理念就是買股票就是買公司的一部分，要全面了解這家公司，并了解市場中的所有産品來确認更有價值投資空間的一個或若幹個。

同樣，我們也是可以用價值投資的方法來分析我們所在的城市以及我們準備投資或者置業的地區。

股票市場的分析，可參考一些指标來判斷這隻股票是否值得投資。例如通過PE和PB來判斷該隻股票的估值水平；巴菲特用他重要選股指标ROE來衡量一隻股票的收益；還有很多投資者愛看K線圖，做技術分析。

那我們如何判斷一座城市的價值？與股票一樣，也是通過評判指标，先逛商場再購物，通過這些指标我們可以很容易的判斷這座城市的經濟發展、居民生活水平、房地産市場是否健康。對于企業擴張也好，個人買房置業也好，關乎切實的利益。從今天開始我用3個篇幅分享一座城市房地産市場的價值分析方法，三篇的主題是：城市研究、土地和商品房市場研究以及政策研究、市場價值分析方法總結。今天我們先講講城市研究。

關于城市研究，我主要選用如下指标：

這麼多指标，做系統化的分析是關鍵。首先要查找這座城市至少近3年的數據，做縱向對比，從中發現這幾年的變化，一定程度上預測未來的趨勢。除此以外，還可以選擇量級相當的城市做橫向對比。就像運動員，不僅要記錄自己每天的訓練成績，還要經常參加大大小小的比賽，知道自己在運動員中的位置，就可以基本預測在未來大賽中可能拿到什麼樣的名次。

我篩選了北上廣深四個一線城市在2014-2018年期間的數據做縱向和橫向分析，用過往幾年的數據真切的體感變化。同時呢，在文章的最後，橫向對比幾個指标2021年的最新數據簡要分析，感興趣的朋友可以通過本文的方法加以分析。

首先是常住人口，從下圖中總結出如下結論：

• 常住人口的情況：從常住人口總量來看，2018年北上廣深四市常住人口分别為2154萬、2424萬、1490萬、1303萬人；兩千萬級的上海、北京體量大于一千萬級的廣州、深圳；
• 從人口增速來看，北京、上海增速緩慢，且出現負增長情況；廣州、深圳常住人口增長顯著，其中廣州常住人口增長呈不斷加速增長趨勢，深圳平均增長率是最高的，在2015年爆發式增長後回歸至5%左右的增速。北京逐年下滑的人口增量有政策導向的影響。2014年，中央對北京今後的發展提出要求，北京就城市總體規劃開始了調整和修改，首先是首都功能要集中在核心職能上，要把非首都核心職能的産業發展盡可能地壓縮和疏解到周邊。由此，也就不難理解為何北京人口增長在放緩。

人口的數據是比較容易查找的，時間幅度越長越能發掘城市之間發展的不同。我們身處于這幾個城市的朋友們應該是有深切體感的，而且這樣橫向對比起來會更加直觀。

著名經濟學家任澤平那句“房價長期看人口，中期看土地，短期看金融“可以捕捉到人口的增減對長期房價是有着很大影響的。

下面接着分析戶籍人口以及戶籍人口在常住人口中的比例，從下面這幅圖片數據中我們可以解讀出如下信息。

• 2018年北上廣深戶籍人口數量分别為1376萬、1448萬、928萬、455萬人，北上總量較大，深圳總量最小。
• 從戶籍人口增長情況來看，北京增長緩慢、上海出現負增長；廣、深增速較快
• 從人口結構來看，北上廣戶籍人口占比常住人口比例均超過60%，深圳戶籍人口僅占比35%，以流動人口為主；

• 從人口遷移情況來看，均為人口淨流入城市；其中廣、深人口遷入較多。

人口的增長意味着城市釋放出足夠多的就業機會、發展速度也就更快。戶籍人口的比重也意味着城市對外來人口的吸引力，南方城市尤其是社會主義先行示範區的深圳明顯更具活力。當然，還跟當地的戶籍政策密切相關，前幾年落戶深圳是很容易的事情。

接下來，再從GDP和對應的産業結構數據來做分析：

• 2018年北上廣深GDP總量分别為3.03萬億、3.27萬億、2.29萬億、2.42萬億；從GDP總量來看，北上總量大于廣深；
• 2018年北上廣深GDP增速分别為8.2%、6.7%、6.3%、7.9%；從曆年GDP增速來看，深圳增長幅度顯著，北京較為穩定，上海、廣州增速有放慢趨勢：深圳處于以二産工業帶動經濟蓬勃增長的階段，因而增長迅速；廣州、上海處于産業結構轉型升級過程中，第三産業占比提高，由于三産生産效率較二産（工業）低，且轉型升級中的三産發展未完全成熟，故GDP增速降低。2013年，我國基本完成“工業化”和由中小城市主導的“城鎮化”，在2013年之前中國的經濟發展就如同深圳二産帶動一樣，增速高、發展快。

人均GDP及人均可支配收入是衡量當地居民生活水平的指标，老百姓是否願意消費可以從這個指标中分析。

• 從人均GDP來看，深圳（19萬，2018年數據，下同）＞廣州（15.5萬）＞北京（14萬）≥上海（13.4萬）；除深圳增幅較快外，其他城市增幅接近，平穩增長；
• 從人均可支配收入來看，上海（6.4萬）＞北京（6.2萬）＞廣州（6萬）＞深圳（5.8萬），差距不大，增幅基本一緻；排序與人均GDP剛好相反。人均可支配收入标志着财富的積累程度，指标高意味着藏富于民。上海是中國的金融中心，經濟發展程度是最成熟的，人均可支配收入便不難理解；深圳是新秀，積澱、底蘊弱于北上廣，因而在2018年暫時靠後。

居民汽車保有量是反映當地生活水平的另一項重要指标。四個城市數據各異：

• 北京勻速逐漸增加，平均增速2-3%。
• 上海平均增速最快，達到13%。
• 廣州先減後增，基本穩定，五年總體變化幅度較小。
• 深圳2014-2016年呈快速增加趨勢後，2017-2018年呈小幅度下降趨勢。

通過橫向對比，我們得到如下結論：

• 2018年北上廣深居民汽車保有量分别為479萬、302萬、209萬、265萬輛；北京總量最大，相當于廣州、深圳之和。
• 2018年北上廣深人均居民汽車保有量分别為0.22、0.12、0.14、0.2輛/人；人均保有量更貼近于解釋客觀事實，北京、深圳較高：北京遍布政府機關，公務用車需求大、行政區域面積廣，通勤半徑較大；深圳常住人口較少，發達的經濟帶動人均保有量的上漲。上海、廣州政策限制力度較大，上牌難度、成本較高，人均保有量相對較小。

随着一線城市居民财富的快速積累，汽車越來越成為基本的交通代步工具，由于購買門檻低，用汽車保有量來衡量一二線城市的生活水平已有些乏力，更加适用于三四線城市。

下面我們再看看四個城市在校小學生人數的變化情況。在校小學生的父母年齡通常在30-50之間，正值事業、财富積累的黃金期，是社會的中流砥柱，在校小學生人數可間接反映這座城市中産階級的數量。

• 北京逐年上升，增速先降後升。上海基本穩定在80萬上下，變化幅度較小。廣州逐年上升，平均年增速約4%。深圳逐年上升，增速較快，2014-2015年快速增長，增速近9%；2016-2018年增速有所放緩，仍處于快速增長，增速約6%。

從幾個城市的橫向對比來看：

• 2018年北上廣深在校小學生人數分别為91萬、80萬、106萬、103萬人；廣深總量較大，均超過100萬；上海總量最小。
• 2018年北上廣深在校小學生占比常住人口比例分别為4.2%、3.3%、7.1%、7.9%；明顯看出，廣、深人口結構年輕化程度高，城市富有活力，房地産市場購買潛力較大；北、上人口結構偏向老齡化。

接下來是财政收入，準确的來說是一般公共預算收入。如果說衡量企業好壞的标準是營業額和淨利潤，那營業額就相當于城市的GDP，而淨利潤就相當于城市的”一般公共預算收入“。總體來看，四個城市的财政收入每年都是遞增的，但上漲的幅度各不相同。

• 2018年北上廣深财政收入（一般公共預算收入）分别為5786億、7108億、1634億、3538億元；上海财政收入總量及稅收占比均為最高，政府創收能力強；
• 廣州由于是省轄市，實行省以下财政體制；北上為直轄市、深圳為計劃單列市，實行收入劃分體制不同，故廣州财政收入額較小。
• 上海、北京稅收占比财政收入比重大，财政收入質量較高。

最後，我們再看一個指标——建成區面積，是市區面積中實際已開發建設，市政公用設施和公共設施基本具備的地區的面積，反映一個市的城市化區域的大小。

• 北京市區面積最廣，達16410平方公裡，建成區面積的占比不到10%，建成區較為集中；上海建成區面積最大，達2219平方公裡；廣州市建成區基本集中在中部老城區一帶，向外擴散較少，新區尚未建設完成；深圳市區面積、建成區面積均為最小，但建成區面積占比已達46%，建成區分布最廣、最散。
• 從建成區面積占比可以看出，北京和廣州可發展面積很多，而深圳比例最高，再出去綠化用地、山體等不能開發建設的土地，其可利用的土地很少，因而土地資源顯得非常稀缺。

通過上面這麼多數據的對比，大緻的情況基本已經呈現出來，這正是一套市場調研的方法——收集信息、分析信息、處理信息。對比上面所有數據，我們把時間定格在2018年小結一下：

• 北京、上海在人口和經濟總量上，都高出廣深兩市一個層級。
• 北京是國家的政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。解讀北京要更多的從這些定位出發，經濟的發展、人口的流動受政策的影響更多。
• 上海是當之無愧的帶頭大哥，政府和老百姓相對都比較有錢。但同時也面臨着經濟活力的保持和人口老齡化的問題。
• 廣州各項指标相對遜色一些，一方面是其産業結構有待升級、另一方面稅收體系與其他三市的不同導緻轉移支付，總體發展會吃力一些。面臨着被重慶、蘇州等城市趕超的壓力。
• 深圳發展迅猛、活力最強，但發展空間受限導緻房價快速飙升，在此情況下戶籍政策、限購政策也進一步收緊。

上述總結與日常的财經新聞基本一緻，因而我們用以上宏觀指标來判斷一個城市的價值時，關注點是城市的人口是流入還是流出、經濟是否保持穩定的上漲、經濟結構是否健康、政府是否有錢開發建設配套設施、居民是否有錢消費、以及是否還有大量可供發展的利用空間。城市未來的發展潛力、房價為何上漲為何下跌，背後都在點滴的指标邏輯中可以找到。

下面再簡要的展示一下2021年四個城市的指标對比。

首先還是說人口，2018年到2021年3年時間，北京人口淨增長34萬、上海66萬、廣州391萬、深圳464萬。增長率分别是2%、3%、26%、36%。相比之下，吸引力差異非常明顯。

再看GDP，北上兩市經濟總體量和增幅超過廣深，保持着前幾年的增速。

财政收入與前面說的一樣，但廣深的增幅比較高，尤其深圳的财力增幅較快，意味着未來深圳可用于投入建設的配套設施、交通的資金也更加充裕和快速。

四個城市的在校小學生人數這三年都處于增加狀态，增加人數相當，三年累計基本都在10萬人左右。

四個城市的人均可支配收入都在較快幅的增長。都超過了7萬元人民币。如果對這個數據沒太大感知的話，可以查找一下自己所在城市的數據做一下對比。

關于城市，最近有很多朋友讨論一個現象，很多在一二線工作的人開始回到自己的家鄉，有些人說三四線城市的機會又來了。

這僅僅是在階段性的國内外局勢共同因素下，加上疫情帶來經濟增速放緩，就業壓力增大，部分人為了生存選擇暫時回到自己的家鄉，不代表主流趨勢。随着經濟的恢複，疫情逐漸的控制，一二線大城市将會最先複蘇。因為這是社會、經濟發展的基本規律，城市化是未來的主旋律。

實際上，通過移動設備重新測算人口的分布，結果發現，包括北上廣深在内的31個大城市的人口至少被低估了200萬以上，其中像廣州、深圳、北京、成都，至少被低估了1000萬以上，而像攀枝花、鄂州、雅安、湘潭等122個小城市，人口卻被高估了不少。也就是說，大城市比我們以為的還要大，而小城市比我們以為的還要小。大家不約而同的用腳投票，證明了一二線大城市存在着更多機遇、也更具價值。

還有一個很重要的事情：2019年中國人均GDP達到10000美金。在萬元美金社會背景下，經濟進入了中産社會，社會的發展從制造業驅動正式轉入了服務業驅動；人口流動從城鄉轉移變成城市之間，即中國開始從城鎮化轉入城市化。未來的經濟增長更多的靠城市以及城市群來帶動。

說到這裡，大家不禁會問，既然一二線更有價值，那還用這些指标來做價值分析幹什麼？

首先，光從宏觀數據方面分析城市是不夠的；其次，城市那麼大，不可能處處都好，我們還要引入更多指标、數據對城市的每個區進行分析、對比，挖掘更精準的價值區位。

關于城市的價值研究就分享到這裡，接下來我們再用另外一個角度——“土地和房地産市場”繼續分享市場的價值。

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