編者按：

一年前，行業龍頭萬科打出“活下去”的标語。業内人士預測，2019将是地産行業最艱難的一年。

2019年即将進入尾聲。據人民法院公告網顯示，截至2019年11月27日，房地産企業的破産數量已經達459家。這些企業有諸多共性：融資成本提高、去化周期延長……

寒冬之中，一些房企開始将重心放在多元化業務上，但部分多元化與房地産主業相關度甚低，不能對房地産主業反哺，反而讓企業雪上加霜。

根據目前的數據統計，主要上市房企尤其是一二線房企業績仍在小幅提升，但也不乏掉隊者。

本期專題，搜狐财經将聚焦今年銷售排名掉隊的上市房企，試圖還原這些企業所面臨的困難，找出未來發展的“藥方”。本文為“2019掉隊房企觀察”專題第05期，關注企業為佳源集團。

2019年已經結束，各家房企陸續發布全年銷售業績數據。

根據去年12月31日克而瑞發布的《2019年中國房地産企業銷售排行榜》顯示，佳源集團2019年全口徑銷售額753億，較2018年度減少了122.5億元，排名從2018年度的35名大幅跌落至47名。

按照上述榜單計算，佳源集團成為去年業績下滑最大的五家TOP50房企之一。

全年市值縮水78.7%

佳源首次成為媒體聚光燈下的焦點源于去年年初的一起股價閃崩事件。

截至2019年12月31日收盤，佳源國際報收3.05港元，較年初開盤的14.34港元跌幅達78.7%，全年市值縮水超過445億港元。這與2018年初佳源集團董事會主席沈天晴提出的千億銷售額野心形成巨大反差。

1月17日，港股上市的佳源國際控股股價盤中閃崩，截至收盤，該公司股價從13.26港元跌至2.52港元，暴跌80.62%。

而1月18日開盤，“報複式”反彈開始，盤中股價一度大幅上漲99.2%至每股最高5.02港元。截至18日收盤，報收4.4港元，上漲74.6%。

有媒體分析稱，導緻佳源國際市值大幅縮水或與其銷量數據遭質疑有關。根據中國百強房企銷售增幅排行榜顯示，佳源2017年銷售額僅為79.2億元，到2018年陡增至875.5億元，增幅超過10倍。

多位地産分析師公開撰文質疑：“一家年銷售900億元的房企，在江浙地區之外卻默默無聞，到底真實賣了多少？”

對此，佳源集團解釋稱，發生同比增幅超1000%的錯誤，主要原因在于統計機構混淆了佳源集團與佳源國際兩個統計主體，誤将佳源國際2017年的相關數據當作佳源集團的銷售數據。

資料顯示，佳源集團1995年成立于浙江嘉興，旗下産業包括房地産開發、醫療養老、商業管理、物業服務、智能家居、文化旅遊等。

佳源國際2016年3月在香港證券交易所主闆上市，是佳源集團地産闆塊的唯一上市平台，2017年合約銷售約為103億元，2018年合計銷量約為201億元，占整個佳源集團房地産闆塊收入的約23%。

抛開這一統計錯誤。佳源集團2017年合計實現房地産銷售金額508.25億，而2018年銷售額達875.5億。2019年實現銷售額753億。

業績搖擺不定，也另市場始終對佳源持懷疑态度。

評級機構稱其存在償付壓力

對于佳源市值縮水，另一種說法是源于一場“債券違約風波”。

根據佳源國際去年1月17日發布的公告，一筆于1月18日到期的3.5億美元優先票據已全數償還，且公司業務運作正常。

即便如此，佳源的償債壓力仍然備受關注。

11月5日，據上海證券交易所披露，佳源集團拟發行8.4億元公司債，票面利率為8%。此外，10月18日，地産上市平台佳源國際拟發行美元票據，票面利率高達13.75%。

聯合信用評級有限公司（下稱“聯合信用評級”）在評級報告中表示，佳源集團2019年和2020年存在一定的債務集中償付壓力。

2019年上半年，佳源集團短期借款及一年内到期的流動負債共計91.46億元，而期内貨币資金較去年同期減少20.75%至75.13億元，其中包括21.86億元受限資金。

佳源集團2019年第一期超短融資券募集說明書顯示，佳源集團近三年及第一期末的資産負債率分别為77.41%、77.92%、78.77%和78.28%。

根據佳源集團2019年半年度報告，截至2019年6月30日，佳源集團總負債為801.85億元，較上年同期增長11.57%，資産負債率為78.95%，扣除商譽無形資産後的資産負債率為80.24%。

此外，佳源集團2019年以來對于信托渠道仍較為依賴，共發行27筆信托計劃。

11月1日，國通信托官網顯示，“東興613号佳源兩岸新天地項目特定資産收益權集合資金信托計劃”第10期已完成，募資額為1000萬元。據了解，該信托産品拟募資2.4億元，期限為12個月，預期收益率7.9-8.3%。

上述信托産品資金用于受讓蒼南國源房地産開發有限公司持有“佳源兩岸新天地項目”對應的全部收益權，最終用于标的項目的開發建設，還款來源為佳源兩岸新天地銷售回款。

2019年至今，佳源集團已發布了三期超短期融資券。除第一期超短期融資券因“融資需求發生變化”，佳源集團主動取消發行外，其餘兩期基礎發行規模為2.5億元，發行金額上限5億元，期限270天，所募集的資金均将用于“償還本部有息賬務”。

其中第二期超短期融資券于5月24日發行，償還的則是佳源集團另一于6月3日到期的超短期融資券，拟還金額為5億元；而第三期于7月3日發行，償還的為廣發銀行、大連銀行等多家銀行的銀票和流貸，總計5億元。

其中，廣發銀行價值1500萬元的銀票在發行當天已到期。之後，佳源集團将發行金額調整為4億元，佳源集團公告稱，這是“根據目前申購情況，經本公司與主承銷商協商一緻”的結果。

港股上市公司方面，佳源國際10月以來三次發布海外融資公告，規模合計2.68億美元，利率高達13.75%。此外在今年7月時，佳源國際還曾公告表示，拟發行2.25億美元利率13.75%于2022年到期的優先票據。

過去一年，佳源集團還通過出售股權來改善财務狀況。4月17日，京東将從佳源集團“手中”購得五星電器46%的股權，對價為12.7億元，将以現金和承繼債務的方式支付。此外，京東向佳源集團提供一筆金額為10.3億元的貸款，佳源集團和五星電器将給予京東一定的擔保和股東權利。

佳源集團于2015年2月取得了五星電器所有股權，至今尚不足5年。上述募集說明書數據顯示，從2016年開始，佳源集團電器零售收入就已超過房地産銷售收入，占總營業收入51.58%，至2019年3月末，該比例增長為54.01%。

此外，佳源集團董事會主席沈天晴還将其持有的佳源集團57.33%股權質押給了大連銀行股份有限公司上海分行，為浙江佳源的23億元銀行貸款提供融資擔保，質押期限3年。

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