福州市西洋公寓的業主範先生質疑，小區物業扣留小區公共收益，不公開小區公共收益收支情況，希望調解小組介入幫忙。

業主質疑小區公共收益去向

範先生稱，自從川流物業進駐小區之後，公共收益收支情況不透明，他認為小區物業将本屬于業主的公共收益扣留了。

根據範先生提供的一份台江區住房保障和房産管理局的信訪答複意見書顯示，2021年7月，相關部門曾組織過對西洋公寓的公共收入進行審查，小區公共收益餘額應為52756元，并且意見書中要求物業将這筆錢補繳至福州市住宅專項維修資金專用賬戶中。但範先生發現，西洋小區物業并沒有将這一筆錢交到賬戶中。

範先生表示，房管部門已經出了處理意見，物業不僅沒有照做，還将這筆資金挪用，至今都沒有看到改造的具體公示，因此他認為業主們的權益遭到了侵犯。

調解員老許認為，按照《福建省物業管理條例》，物業有責任公布小區公共收益收支情況。

小區物業：已投入小區環境設施升級

對此，小區物業主任稱，2019年至2021年6月份，審計出的公共收益餘額52756元已經投入小區的環境設施改造。

台江區住房保障和房産管理局工作人員表示，如果業主質疑此事，可以通過司法途徑來确認。然而業主對于這筆錢的使用始終有質疑。

物業主任拿出了一些小區環境提升改造的收款收據，但是沒有使用明細。盡管調解小組在小區内找到了一些改造升級項目，但也無法從中判斷這筆五萬多元的錢是否已完全投入小區環境升級。

物業：小區管委會監督公共收益的使用

因為之前沒能成立業主委員會，小區事務暫時由管委會管理。小區物業主任稱，每一筆公共收益支出，都需要經過小區管委會簽字，對此調解小組向一位小區管委會的前成員進行求證。

這名小區管委會前成員稱，對于這5萬多元具體花在了哪裡，他們也沒有具體的使用明細。

如今僅憑一些收款收據來說明這5萬多元的支出情況，範先生表示無法接受。

小區物業主任稱，每個月的收益與開支都有公布，但未能出示2021年年度的公共收益開支情況，調解小組也将情況反映給台江區住房保障和房産管理局，工作人員表示會督促物業

進行公示。

小區物業認為當事人别有用心

在調解現場，小區物業主任認為，範先生之所以會來查公共收益，是為了故意為難他們，起因是之前物業管理小區時，與範先生發生諸多不愉快的事件。

小區物業主任 對話 範先生要求不能“飛線”充電，他“飛線”充電了，我們保安隊長出來阻止，就是和隊長結怨了，才産生一系列需要這些材料，用木頭敲電梯按鈕，我當時沒有報案。你可以報案，我如果破壞的話，我可以負法律責任，我作為主任就是心太軟了。

調解員認為，物業對小區進行管理是責任所在，範先生應該配合物業的工作，因此批評了範先生不規範的充電行為；同時調解員認為這是兩碼事，建議物業分開看待、處理此事。

業主質疑小區公共收益“四六開”合理性

此時，範先生又提出了另一點質疑，在一份2019年至2021年小區公共收益支出審計單中，小區公共收入收益金額占40%計提，他認為小區公共收益物業占60%不合理。

小區物業主任稱，根據所簽署的《物業服務合同》，小區的公共收益物業占60%，并拿出了一份補充協議，上面寫着相關内容，有小區管委會成員的簽名和西洋社區的蓋章。

小區管委會前成員表示，當時是管委會和物業進行協商後，西洋社區與物業簽署合同。

小區管委會前成員我們研究的時候，為什麼會做這個事情，我們作為管委會的成員，都是義務的，又沒有賺錢，要想做細，什麼都要管，責任誰願意承擔，沒人去承擔，所以隻能是寬松地管，大部分事情由物業去做，我們業主分一點就得一點，從前任物業來看，我們是一分錢都沒得。

小區管委會表示，公共收益四六分成，是基于小區現狀考慮，對此法律人士表示了不同的看法。

律師 羅威管委會在簽署補充協議中，簽字同意了“物業占六成”的這一行為，如果經過全體業主，經過法定人數授權認可的，那麼物業收取六成收益是有效的，反之，沒有經過業主大會的業主認可，物業是無權收取相關收益的。

調解員建議社區與物業協商完善協議

調解現場，範先生還提供了一份西洋公寓小區《物業服務合同》的複印件，其中并沒有關于小區公共收益分配的約定，但小區管委會前成員認為這不是原合同。

調解小組和範先生一同來到西洋社區，範先生查看了西洋社區存檔的物業服務合同，他表示其中沒有關于公共收益分配的内容。

根據《福建省物業管理條例》第六十三條規定：經營管理費用不得超過公共收益的百分之三十，因此調解員建議西洋社區與小區物業進行溝通，完善物業服務合同。

對于未成立業主委員會的小區，當地社區要如何進行管理呢？法律人士也給出了自己的意見。

律師 羅威

居委會對沒成立業主委員會的小區，在特定的情況下，可以代行業主委員會的職責，對小區的事務進行一定的管理，比如說選取物業公司為業主提供物業服務。

小區物業作為業主的管家，應該對小區内各項公共收益了如指掌，公開小區公共收益收支情況，不僅是業主對于物業的要求，更是法律的要求。希望西洋公寓小區物業能夠盡快公示相關收支情況，打消業主的疑慮，也希望西洋社區能與物業協商，完善物業服務合同。

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