| PART 1 |

不久之前，我寫過一篇關注臨安及臨安房價的變化的文章，臨安在市場以及城市格局變化的推動下已經不是曾經我們認知中的那個臨安。

在我們大多數人的認知中，臨安有幾大代名詞，遠郊、青山湖、炒房客、樓市陷阱等等。

但現在的臨安已然完全不一樣，臨安不僅是省市戰略城西科創大走廊的重要組成部分，樓市熱度同樣一掃以往的不溫不火。

現在的臨安樓市不僅開始搖号了，而且搖号的難度越來越大，不是想搖就能搖到的。二手房也蠢蠢欲動，幾個月的時間，青山湖科技城的二手房價漲幅超過15%。

青山湖科技城的标杆樓盤，天陽蔚藍的二手挂牌單價已到了2.6萬以上，不少房源的挂牌價更是近3萬。

要知道這還是毛坯房源，買過來加上精裝的成本，綜合單價基本是要超過3萬的，青山湖科技城已經遠不是我們曾經印象中賣幾千塊的青山湖科技城了。

青山湖科技城的二手房價已經基本趕上義橋、長睦、崇賢等剛需闆塊，甚至超過了臨平山北、大江東非核心區的大多數樓盤。

在上一篇“臨安都漲了”中我相對詳細的闡述了我個人對于臨安樓市升溫的一些理解。

| PART 2 |

臨安樓市的升溫和現行的杭州樓市政策，以及未來科技城周邊的市場供給狀态關系極大。

由于新落戶家庭被限購，加上限售擴大的影響下，不限購的臨安承接了部分投資需求的溢出。

同時杭州最大的人口流入地未來科技城周邊的市場供給出現明顯的供需失衡。

未來科技城周邊的新房供給及二手房的供給滿足不了市場上的需求，需求明顯大于供給，導緻未來科技城周邊的剛需闆塊輪動型上漲。

閑林漲完、中泰漲、中泰漲完良渚漲。未來科技城為核心的部分城西剛需隻能向西繼續外溢。

青山湖科技城作為臨安融杭的第一站，同時又有16号線軌交優勢，成為承接投資需求和剛需外溢的第一站、也是核心目的地。

從三月杭州貝殼的帶看數據也可以非常直觀有效的感受到臨安樓市的熱度變化，青山湖科技城的超級大盤星彙花園帶看量竟位居全杭州帶看量的第一位。

在現在的市場下，我們已經不能再小看臨安，小看臨安的房産價值。

此次區劃調整的正式落地，新餘杭當之無愧成為最大的受益者。

與臨平切割後，不再受原餘杭區橫跨杭州主城區的地理格局所制約，新餘杭有充足的财政資源重點向未來科技城、雲城傾斜。

我此前設想的在杭州大城西将崛起一個新杭州城市中心的設想越來越成為現實，杭州的未來大概率不再是湖濱-武林、錢江新城-錢江世紀城組成的雙中心。

假如“擁江-湖濱、城西雙中心”的設想能夠變成現實，對于臨安而言，無疑是超級重磅利好，尤其是城西科創大走廊的組成部分，臨安融杭的第一站——青山湖科技城。

在房叔的咨詢後台，青山湖科技城也是高頻出現的熱點，對此，今天我們就相對詳細梳理下青山湖科技城的新房市場，希望對各位讀者有一定的幫助。

| PART 3 |

由于青山湖科技城的定義比較寬泛，在此我将16号線青山湖科技城站及八百裡站兩個聯系較為緊密的站點都定義為青山湖科技城。

而青山湖最紅盤之一桃李湖濱，以及産業集聚的科技小鎮雲安小鎮，則都在臨安區行政服務中心所在的濱湖新城，有青山湖站和農林大學站兩個站點，我将在下一篇濱湖新城的推文中再行解讀。

經過較長的一段時間的銷售去化，目前的青山湖科技城留存下來的新房已經不多，據我的初步統計，還有高層及洋房類産品在售的新房項目僅5個。

這五個項目分别為中天珺府、越秀星悅城、大華春山椿樹、銀城青山桂語以及濱江湖光山社。

其中中天珺府、越秀星悅城以及大華春山椿樹在16号線青山湖科技城站周邊一帶，濱江湖光山社及銀城青山桂語在16号線八百裡站周邊。

首先看下青山湖科技城站的三個項目。

上圖為青山湖科技城三盤的地理分布情況，中天珺府及越秀星悅城位于青山湖科技城站的北側組團，距離青山湖的闆塊中心青山湖科技城站及寶龍廣場較近。

特别是中天珺府，是青山湖科技城目前距離青山湖科技城站最近的在售新盤，距離青山湖科技城站直線距離約600m，步行距離約700m。

越秀星悅城待售房源距離青山湖科技城站則要遠上不少，距離地鐵站點直線約1.4km，步行距離超過1.6km，超出步行舒适距離，後續隻能采用電瓶車這類的代步工具解決。

大華春山椿樹距離地鐵站點最遠，直線距離約1.8km，步行距離超過2km。

所以在通勤及配套的便利性上，中天珺府是有明顯的優勢，市場熱度也非常直觀的反饋出其優勢的重要性。

中天珺府是臨安少有的搖号盤之一，最近一次開盤整體中簽率僅22.49%。

相比地鐵站周邊的二手房，如天陽蔚藍2.6萬以上的挂牌價，中天珺府也具有一定的優勢。

中天珺府新房均價約2.3萬，同時也沒有二手交易所産生的增值稅、中介費等成本。

中天珺府最近一次加推為東區132、133号樓，後續東區還有9幢房源待加推，主力戶型為99方的中間套及邊套戶型，總價在230萬上下，房源量相對充足，可多加關注。

青山湖科技城站周邊三盤中大華春山椿樹距離地鐵站點最遠，直線距離超過1.8km，但有意思的是大華春山椿樹卻是青山湖科技城中簽率最低的新盤。

最近一次一次加推整體中簽率為21.53%，110套房源超過500戶家庭登記，有房家庭中簽率甚至低至12%。

與低中簽率對應的，大華春山椿樹卻是目前闆塊新房高層、洋房産品單價最貴的，最近一次開盤，除一樓外，均價基本都超過2.5萬。

地鐵最遠、價格最貴，春山椿樹卻是最受歡迎的，這與春山椿樹的五層洋房的産品屬性關系密切。

春山椿樹不僅是目前杭州市面上極少見的5層真洋房，還是臨安少有的精裝産品。

在産品力上，春山椿樹也非常有看點，春山椿樹是那種去了現場看過樣闆間就想賣的産品，2萬多的單價用上了與頂豪仁恒濱江園相似的木紋鋁闆外立面飾闆，大面積的玻璃幕牆。

春山椿樹的産品力不要說在臨安，在杭州全市範圍内都是非常少有的。

加上極具競争力的洋房産品得房率，春山椿樹換算下來的實際價格甚至要比周邊的毛坯高層低上許多。

越秀星悅城則是青山湖科技城三盤中相對最弱的一個。

目前項目僅剩下少量的房源未開，據樓盤銷售口徑，剩餘房源需要到今年下半年才會加推，且有一定提價可能，單價可能超過2.3萬。

毛坯、地鐵站點超過1.6km，産品力也乏善可陳，加上開發商及其物業在杭州市場糟糕的口碑，與青山湖科技城三盤中的其他兩盤相比，越秀星悅城的市場競争力明顯最弱。

假如後續房源的開盤價維持在2.3萬上下，那麼星悅城還勉強能看，假如價格大幅度上調，那就完全沒有選擇的理由了。

| PART 4 |

再來看看八百裡站周邊兩盤，濱江湖光山社以及銀城的青山桂語。

八百裡站兩盤的區位差異比較大，濱江湖光山社與八百裡地鐵站點的直線距離僅約200餘m，步行距離也完全在舒适距離之内。

濱江湖光山社在一定程度上與TOD的交通便利性也差别不大，出門不遠便是地鐵站。

與之相比，銀城青山桂語與地鐵站點的距離就有些遠了，直線距離約1.2km，步行距離則超過1.7km，超出步行舒适距離。

湖光山社不僅距離地鐵近，後期綠地栢瀾晶舍自帶商業體也在八百裡地鐵站點旁，日常簡單的生活需求都能在家門口得到解決。

通勤交通、生活配套的便利性，加上濱江品質預期的背書，湖光山社在臨安的優質選項中是可以排的上号的。

銀城青山桂語雖沒有近地鐵、商業的交通便利及生活配套優勢，但在産品上青山桂語卻是少有的洋房産品。

青山桂語的戶型設置同樣更加親民，最小79方的南北通透兩房戶型，89方南北通透的三房戶型。

根據銷售口徑，青山桂語的最小戶型總價僅180萬上下，89方三房戶型總價也能控制在200萬出頭。

青山湖在售五盤中，青山桂語是總價門檻最低的一個，其他四盤最小面積都達到了95方，最低總價門檻都超過了220萬。

低總價就意味着高流通性，青山桂桂語在這方面是有着天然的優勢，對于剛需而言，上車的難度同樣可控。

| PART 5 |

青山湖科技城五盤中，中天珺府及濱江湖光山社距離地鐵最近，同時距離商業配套也是最近的，綜合可買價值非常清晰直觀。

大華春山椿樹則擁有如今杭州樓市難得一見的産品力，“看過一眼便想擁有”絕對不是普通産品能散發出的魔力。

5層真洋房，高得房率，加上臨安獨一份的精裝，大華春山椿樹看似價格最高，實則實惠。

如果能離地鐵近一些，大華春山椿樹幾乎就是買臨安的完美選擇，但可惜沒有如果。

越秀星悅城，沒有近地鐵和産品優勢的墊底項目，如果還要漲價，則每漲一分錢都在透支未來的溢價空間。

銀城青山桂語，不近地鐵，不近商業，但低價是王道，洋房加低總價對于剛需上車還算香，至少比越秀星悅城要強。

-END-

文/KE 編輯/KE

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