上周五，黃佬邪寫了一篇《沈陽：2018開發商不拿地，2019房價怎麼走？》（點擊藍字進入，與今天推文一起看最佳），明确指出：因和平、沈河今年土地供應大幅減少，明年住宅供應量将随之下降，供需關系會發生變化，進而帶來價格波動；改善型客戶可在今年陽曆年底前入手。

今天，黃佬邪将進一步從規律、數據、走向三個維度，找出沈陽最核心闆塊——金廊核心區的價值點，推薦給想改善的有錢人。

01

即使不太懂樓市的買房人，也知道，買房首選原則：地段、地段，還是地段。

但如何選擇地段，或許多數人并不清楚。與香港、一線城市與南方省會城市相比，沈陽人對于樓市的認知，遠不如他們體會深刻。

2008年，沈陽雖與全國同期進入調整期，但因當時自媒體不發達，多數人感受不深；2009年全國樓市從第二季度了開始反轉，一路高歌猛進，沈陽房價也隻是随之溫和上漲。

沈陽房價近15年來，總體而言漲幅偏小，因為回報率低，炒房客也不太理會沈陽；隻有2017—2018上半年發了一次“小瘋”，同比上漲17%左右（官方數字），其餘時間，基本處于橫盤調整與微漲态勢。

沈陽樓市相對平穩，市民對樓市認知也缺乏一個完整的“上漲—回調—再上漲”周期閉環教育。因而，在自媒體、信息傳播及為發達的今天，遇到樓市調整期，有些謠言一經快速傳播，容易在買房人頭腦中發酵，影響判斷。

好在房地産行業有其自己的運行規律，在預估不了政策走向時，我們向規律找一些支點，可以成為自己買房判斷的憑據。

幾年前，一位香港房地産職業經理人好友對黃佬邪說：從香港房地産市場曆史走勢來看，經濟危機來臨時，城市核心地段的房子，最抗跌；經濟危機結束後，核心地段房産，率先反彈。

這個規律，全世界通用。

02

回頭看沈陽最有價值的地段。

傳統沈陽城市版圖，順母親河渾河走勢，呈東西長南北短長方形；近十年，随渾南、沈北大力開發，沈陽版圖由長方形向正方形轉型。無論長方形，還是正方形，和平、沈河都是沈陽城市之核心區域，此二區，也是沈陽政治、金融、文化、商業中心。

早些年，和出租車司機聊天，幾乎都異口同聲：和平、沈河的活，就是比鐵西、大東、皇姑多一些。正經點說，和平、沈河人均ＧＤＰ，多年來一直是沈陽領先者。

再來看沈陽近20年規劃，有兩個核心關鍵詞：1，金廊；2，一河兩岸。金廊，以青年大街為中心，東沈河，西和平；一河兩岸，則從東陵始，經大東、沈河、和平、鐵西、于洪數區，兩個規劃，都躲不了，以沈河、和平為中心。

金廊南北走向，一河兩岸東西走向，形成一個“十”字形，也有說“Ｔ”字形。因為真正的金廊，北起北站金融中心，南至渾河橋北Ｋ11，即“十”或“Ｔ”字交叉點。

黃佬邪對沈陽城市的規劃解讀如下：沈陽城市規劃“Ｔ”字形的交叉點，是沈陽未來數年城市規劃發展中心；沈陽可以真正稱為ＣＢＤ核心的地段，則是北起華潤中心萬象城，南至Ｋ11，全長3.5公裡。

這條路線上，東西兩側1公裡範圍内，雲集了沈陽曾經和現代最好最貴的寫字樓：萬鑫、華潤中心、嘉裡中心；最早與最新的五星級酒店：萬豪、希爾頓、香格裡拉、君悅；沈陽曾經和現在最貴的毫宅：河畔花園、萬科春河裡、寶能、華潤悅府、嘉裡雅頌居、金地峯彙、信達萬科如園、越秀星彙雲錦、尚景新世界、禦景新世界。

如果市府恒隆人氣、銷售業績提升，在建的華強中心寫字樓入駐，則ＣＢＤ核心還将北延至老市府廣場，甚至北站金融中心。

這些已經成為事實的因素，可能很多人都清楚，但缺乏總體梳理，今天黃佬邪以房地産＋金融角度來解讀，可以很清晰地得出結論：華潤中心、萬象城及嘉裡中心，其在沈陽之地位，就如北京的東三環國貿中心。

房地産領域，曾經将這一片區稱為“五裡河東”闆塊，但黃佬邪起了一個新名字：金廊核心區。這一表述，更直接，更能代表其沈陽市中心特點。

居住在金廊核心區，優勢很明顯：可以坐享最好教育、最高規格醫療、最高端商業、最便例交通等配套資源。

而且，對于東北土豪而言，居住在這一區域，才是真正的有面、有品。

03

談完城市核心，我們再看數據。

上周五文章中，黃佬邪提到，和平、沈河今年計劃土地供應量僅有19.6萬與13.6萬平，而且截止到9月底，沈河僅完成指标22%，和平完成67%。11月和平滿融20萬平“領事館東2号地塊”被一家叫中東的公司摘牌，算是超額完成任務，但沈河仍未見大動作。

和平、沈河土地出讓面積，遠遠落後于其它幾區；而且，庫存去化周期這一更直接指向供求關系的指标，兩區對比其它區也處于低位。

這張由中原與ＲＤＡＳ聯合提供的各區去化周期表可以看出，和平庫存110萬平，去化周期15.3個月，沈河庫存83萬平，去化周期18個月。

關于去化周期數字，我們分兩個角度說。

1，我國發改委定的商品房庫存去化周期标準是18個月。低于18個月，表明供小于求，反之表明供大于求。和平低于18個月，沈河持平；

2，二區的庫存明明很少，為何去化周期卻要高于皇姑呢？去化周期其中有一個計算指标，是此前12個月的去化量。和平、沈河是今年4.17第一次限購令限購主要區域，成交量從5月開始就下滑，因而去化周期被非市場因素延長。

再加今年兩區土地供應量大幅縮減，明年市場供應量可想而知。

如果我們再把範圍縮小至金廊核心區，會發現，在售的尚景新世界、雅頌居、信達萬科如園或沒房源，或沒有房價優惠，或隻給點禮節性小禮品。

這些樓盤在當前其它各區優惠打折環境下，價格十分堅挺，如果不是因為限價，新開盤房源房價還可能上漲。

這就是之前說的：地段、地段，還是地段。

再來看二區購買客戶來源，好友二姐的ＲＤＡＳ今年年中，幹了一件很牛逼的事，根據2018上半年大數據統計，得出了一個改善客戶從各區向和平、沈河聚集的結論；

中間柱狀圖，是各區商品房客戶來源分析，看不清不要緊，直接看下方的導示圖：于洪、鐵西居民移居和平；大東、渾南移居沈河；這部分客戶，主要為改善群體，即成功人士；皇姑向于洪、沈北，大東向沈北外溢的客戶，主要為剛需群體。

黃佬邪最近半年來，給不少富豪做過買房顧問，多數在咨詢前，已經很明确置業區域指定和平、沈河。他們不僅看重市中心的各種配套，更看重核心區域的人文環境、圈層。

結論：

1，即使限購，成交量同比下滑嚴重的情況下，和平、沈河去化周期仍低于标準；

2，和平、沈河今年土地供應量少得可憐，金廊核心區域沒有土地出讓；

3，金廊核心區域新建商品住宅缺貨，個别在售樓盤，沒有優惠折扣；

4，富豪已經用腳投票，買房還是首選和平、沈河；

5，重複：地段、地段，還是地段，金廊核心闆塊新建商品住宅，價格走勢遵守世界通用的市場規律。

如果現在富豪想改善目的買房，在有房票（購房資格）前提下，從避險（目前市場處于調期期）、保值（抵禦通脹）、配套（醫療、教育、商業、交通）、改善（居住舒适度）四方面而言，金廊核心區域大牌開發商樓盤，應該是首選。

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