近期，城區和松山湖房價持續上漲，不少自媒體更是把東莞房價吹到4萬元 /㎡、6萬元 /㎡！到底東莞樓市是不是緊跟深圳步伐，邁入房價暴漲時代？

房報君去了處于東城和松山湖之間的寮步探盤，留意到失去高鐵站的寮步“失色”不少，但是，在售和待售項目都在默默“漲價”。

目前，寮步在售項目6個，這些項目由于地價等各種因素，定價差距大，從2.3萬-3.1萬元/㎡不等。據優房超統計數據顯示，珑遠翠珑灣、鼎峰松湖雅境和珑遠翠珑灣3盤已供應1037套新房。

貨量充足的寮步，還有超2500套房源未入市。

本篇房報君探的幾個熱盤，有的大幅漲價，有的小步慢推，有的捂盤不開。究竟是怎麼一回事？難道項目都受到了“疫情”沖擊，跟着房報君一起去看看。

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珑遠翠珑灣：首破3萬元 /㎡

據最新消息，4月18日珑遠翠珑灣加推5棟15套98㎡洋房，均價30000元-31000元/㎡，明顯較年前漲價。項目規劃共有約932套住宅，車位約827個，車位配比1:0.8。

項目外立面也開始“上色”

珑遠翠珑灣最早于2019年6月入市，開盤均價26000元/㎡。據優房超統計資料顯示，2019年共成交69套，2020年共成交35套，位居2020年新房住宅成交套數TOP10榜單中第四位，相較同區域的光大松湖雲台、鼎峰松湖雅境成交量相差不大。

2020年寮步個盤銷量丨數據來源于優房超

目前，珑遠翠珑灣主推4/5/6棟的96㎡-127㎡，2梯4戶，除了127㎡和129㎡的四房戶型，100㎡以下的三房戶型占比50%左右，産品定位于豪宅系列。

作為2017年地王，珑遠翠珑灣價格賣得貴，實屬正常。再加上是東莞本土的房企，資金回款沒有要求那麼高，所以小步慢走，高價推售。在均價最高的背景下，珑遠翠珑灣項目業績也不算太過“慘淡”。

沙盤圖

項目2.0墅級容積率，确實吸引不少購房者注意，房報君實地踩盤發現，沙盤與項目實體的樓間距也相差太大，其實并沒有銷售說的闊綽樓距視野，“一般都在70多米，寬的達到100多米”。

項目實景圖

南面緊挨廣源香市1号，目前香市1号的二手房價格便宜的也要1.9萬元/㎡，好一點的位置已達到2.4萬元/㎡左右。與珑遠翠珑灣一路之隔的星城國際花園，一期二手均價1.9萬元/㎡，二期平均2.3萬元/㎡。由于三個項目都在周邊，而且星城國際花園和廣源香市1号已是成熟小區，形成“小高端”住宅群，小區之間的商業配套實現共享。

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光大松湖雲台：2.3萬元/㎡低價走量

光大松湖雲台位于寮步北部，金富路與松柏路交會處。

項目占地約4.4萬㎡，總建面約16.8萬㎡，由8棟6座高層住宅和1所幼兒園組成，總戶數1096戶，最快2021年6月交房。其中，項目南側幼兒園将交移政府統一運營。

項目于2019年10月26日首開1号樓和3号樓，合計200套98㎡-119㎡三至四房，均價2.1萬元/㎡，一個半小時去化率不達5成，首場戰績不佳。

3月21日加推2棟，約120套98㎡-119㎡三至四房，折後均價2.3萬元/㎡左右（購房優惠減少）。據悉，此次加推的2棟早在2019年底備案，當時備案2棟樓1、2單元，共240套，整體的備案均價約24665元/㎡，相比10月推出的3棟樓（備案均價23001元/㎡）價格上漲了1664元/㎡。

房報君現場踩盤，目測有4批客戶，據銷售透露：近期工作日十多批客戶，而周末高達二三十批，聽起來行情應該不錯，但是，據優房超統計數據顯示，開盤至今，項目僅成交134套，去化3成，與珑遠翠珑灣的業績不相伯仲。

周邊二手房均價不等，超10年樓齡的風臨花語岸和鼎峰品築挂牌均價分别為1.75萬元/㎡和1.68萬元/㎡；7年樓齡的鼎峰花漫裡二手房均價1.9萬元/㎡左右；至于宏遠康城假日，樓齡5年，挂牌價也要1.7萬元/㎡。

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鼎峰松湖雅境：主打學區房

對于寮步而言，僅有的幾個新項目一直相互争奪客源，鼎峰松湖雅境即是其中之一。

鼎峰松湖雅境位于莞樟路以北，周邊主要是舊廠房和小産權房，基本上沒什麼配套可言，拉低了該項目的生活品質。唯一的加分點就是項目對面就是松山湖中心小學西溪學校，周邊還有香港國際偉才幼兒園，據銷售透露，松山湖中心小學西溪學校可滿足松山湖和寮步部分生源。

項目占地面積約2.8萬m²，總建面約6.9萬m²，共由7棟23-25層洋房和56間商鋪組成。目前項目在售1/4/7棟，92㎡-125㎡洋房産品，在售均價2.3萬元/㎡左右。

據現場銷售透露，項目年後沒有加推新貨，3号樓和5号樓即将在4月底加推，預計150套92㎡-125㎡洋房，價格會有調整（似乎有上漲的苗頭），項目預計年底要清盤。

房報君到項目将近17點，銷售中心沒有來訪客戶，銷售都在複盤。項目主要是松山湖客戶，除了距離華為4公裡左右，學位也是最主要原因——孩子讀書指标分配到松山湖中心小學西溪學校。

項目閉門施工

據悉，項目加快推進項目進度，确定按時按質完成工程，預計今年8月中旬完成建設并交付驗收。

松山湖中心小學西溪學校效果圖丨圖片來源寮步微視

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源悅：獲華為員工青睐

最新進展

◎樣闆間：近期将開放樣闆房

◎開盤時間：暫時未定

◎主力戶型：90㎡-130㎡3-4房

◎價格：吹風價約3萬元 /㎡

距離莞惠城際松山湖北站約3公裡（10分鐘車程），與莞惠城際寮步站距離約10公裡。項目周邊有華衍學校、凫山小學、月荷湖公園、湖景左岸公園、凫山村公園、松山湖風景區、寮步圖書館、松山湖圖書館等生活配套。

銷售介紹，周邊的中惠松湖城和萬科松湖傳奇等項目不少住戶是在松山湖上班，源悅剛好在松山湖邊上，同時也是周邊的純新項目，自然而然就承載了松山湖不少企業員工的居住需求，也有不少華為員工過來看過項目表示認可，然後回去在圈子宣傳。

房報君現場也看到，工程在推進中。

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皇庭峰景壹号：主打周邊社區剛需群體

項目是皇庭集團在東莞的首個項目，距離中心城區很近，位于環城路與莞樟路交會處，相對位于外圍的公寓比較吵，目前，客源主要是東城南城和寮步本地，其中東城南城占比合計35%。

最新進展

◎樣闆間：預計5月1日開樣闆房

◎開盤時間：5月中旬

◎主力戶型：90㎡-121㎡三至四房和

◎價格：吹風價在2.3萬-2.6萬元/㎡之間

項目計劃打造2棟30層住宅 3棟20-21層公寓，規劃218套毛坯洋房和954套精裝公寓，容積率：3.9，綠化率：25%。建面約90㎡-121㎡三至四房，主打周邊市場緊缺的小三房戶型，項目目前正啟動誠意登記。附近的家和時代花園目前在售128㎡-170㎡三至四房戶型，售價2.4萬-2.6萬元/㎡。

房報君實地探訪發現，項目周邊主要都是老舊小區，生活配套相對低端，距離最近的萬達商圈和星河城商圈都需10分鐘車程。

早在2019年7月21日，皇庭峰景壹号營銷中心對外開放，當時據說項目即将要首推5号樓33㎡-57㎡LOFT公寓，合計342套。但是不知道為什麼項目一反常态，遲遲開盤，個中原因不得而知。

關于寮步樓市在售&待售項目（即将入市）已一一細說，至于那些潛在供應，會在下篇分曉，敬請關注

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