經過這次土拍，我是有點看不懂廣州樓市了。

比如金沙洲的地價居然能拍到四萬，金沙洲哦，就是那個被稱為“睡城”的地方。再比如，知識城地價居然趕超科學城，8年内地價翻了21倍。番禺新造地塊也拍到3.3萬，隻差61元就把萬博踩在腳下了。

地價如此，房價也是。以10萬 項目為例，過去隻是珠江新城的專屬，而如今10萬 樓盤已遍地開花，以前一些不太瞧得上的地方，居然也10萬 了，而有一些性價比不錯的房子，居然紋絲不動。

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城市快速膨脹，地段秩序混沌

以上種種現象該如何解釋呢？用傳統的性價比思維已經無法解釋了，真正的原因是：城市快速膨脹，導緻地段秩序混沌，打破了樓市以往的定價體系。

簡而言之，原來的經驗和邏輯不管用了，買房勢必更難，稍有不慎就會踩坑。

怎麼辦、怎麼買？這是未來5到10年，廣州樓市的一個必答題。對當下混沌的樓市而言，我的理解如下：

第一，雖然新興區域風起雲湧、變幻莫測，但中心城區的确定性仍然在。看看廣州土拍史上最貴的10塊地，就能發現它們全部在中心城區啊，無一例外。

這次金沙洲土拍價格超過四萬，也很能說明問題，雖然它有諸多缺點，但人家畢竟靠近核心區，再怎麼也不會差到哪裡去。一旦有好地塊、好項目，一樣可以賣出高價。

第二，雖然新面孔漫天飛，但龍頭房企的可靠性仍然在。總結最近兩年各大闆塊土拍的赢家，就能發現龍頭房企的“擇址觀”還是非常準确的。

這個現象其實可以用股市的思維來理解，如果購房者比作是散戶，那開發商就是基金經理，如果你不懂股票，可以買基金啊，專業的事情交給專業的人做。

也就是說，盯緊一個可靠的龍頭房企，跟着它買，就相當于在樓市中選了一個明星基金經理，會很省心。

為什麼呢？龍頭房企，必然擁有豐富的實戰經驗，對城市、地段、産品都有着非常深入的研究和敏銳的嗅覺。他們每一次拿地，都是用幾十億上百億的資金在投票，必須有強大的風控機制，跟着他們買，出錯的幾率會很小。

未來的樓市也會像股市一樣複雜多變，因為政府造城會越來越多，地段邏輯會越來越混沌。相信自己，不如相信龍頭房企的眼光。

02

廣州樓市的「IFC半徑」

那麼在廣州樓市，誰是最值得托付的明星基金經理呢？國企越秀當仁不讓。

作為廣州城建的先行者，越秀深度參與了廣州每一輪城市擴張，是廣州新中軸地标建築群的重要締造者，從天河北的市長大廈、财富廣場，珠江新城的IFC（西塔）到越秀金融大廈（北塔）、廣州環貿中心（ICC）都出自它的手筆。

同時，它還是廣州人居住宅的先行者。其參與開發的二沙島社區，至今仍是國際化文藝島居生活典範；在珠江新城CBD打造的星彙園、星彙雲錦等，成為精品住宅的代名詞；新入市的越秀和樾府，更是炙手可熱的網紅盤。

廣州房産曾就越秀地産的項目分布，總結出一個“IFC半徑”，什麼意思呢？

從香港到上海，從北京到廣州，很多超級城市的CBD都有一座全城矚目的IFC（國際金融中心）。IFC所在之地，必是城市之巅。

廣州IFC

在廣州，IFC大廈（西塔）亦是全城最醒目的地标之一，同時還是珠江新城的坐标原點。如果以IFC為原點，可以劃出三個資産圈：

第一個，在IFC半徑3公裡内。這個圈有二沙島、珠江新城、琶洲、東山口等闆塊，被稱為頂豪區，是廣州人的終極置業夢想。

第二個，在IFC半徑12公裡内。這裡是廣州中産的核心圈層，從西部的廣鋼，到北部的白雲新城、同和，再到東部的天河智谷，南部的萬博CBD、國際創新城，都在這個圈内。

第三個，則是IFC半徑20公裡内，這裡是廣州剛需的必争之地，科學城、白雲湖、金沙洲、南站都在這個資産圈内。

這個“IFC半徑”可謂對廣州樓市底層邏輯的一次精準概括。

從數據來看，越秀的項目遍布三個圈層，而且在每個圈層都是引領市場的佼佼者，其對地段的判斷、對産品的打磨，都是經過市場反複驗證的，是廣州樓市當之無愧的“明星基金經理”。

當然，越秀的産品系中，最擅長的還是“中心大盤”。

“中心大盤”這四個字，聽上去就不容易，為啥呢？因為中心和大盤，往往是不可兼得的：中心區往往都是小盤，想住大盤基本都在郊區。

但是越秀不同，正如前文所述，它是廣州城建的深度參與者，是廣州新中軸的重要締造者，在拿地、産品方面都有先發優勢，所以“中心大盤”是很多越秀項目的共性。

“中心大盤”的優勢很明顯：

首先，前面說過，無論政府造多少新城，無論市場怎麼變，都不影響中心城區的确定性。

其次，大盤才有大花園、大配套。舉個簡單的例子，小樓盤往往撐不起一個學校，隻能蹭周邊的學校；而大盤一般都會自己配建幼兒園、小學甚至中學，确定性更強。

所以，中心 大盤，就是最理想的人居産品，無論是生活的便利度，還是成長空間，都是最佳選擇。

數據顯示，近年來廣州出讓的176宗宅地中，天河、越秀、海珠、白雲、荔灣五區占了50宗。其中，占地面積約20萬方的隻有2宗，均出自越秀地産：越秀·星彙雲城、越秀·星彙海珠灣，均是“中心大盤”的典範。

正值五一假期，這裡給大家梳理一下越秀地産目前在售/待售的幾個“中心大盤”。

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越秀全城“中心大盤”齊推

越秀·星彙雲城

越秀·星彙雲城位于白雲山東麓、臨近南湖，占地面積約20萬m²，建築面積約66萬m²，可容納近4500戶，是一個”長在中心城區的生活大盤“。

項目今年一季度創下了持銷單月勁銷14億、季度523套的驚人記錄，是當之無愧的主城區網紅盤。

項目與珠江新城的直線距離僅8公裡，從華南快速出發，驅車約20分鐘即可抵達珠江新城。小區樓下還有公交總站，輕松接駁地鐵3号線同和站，3站直達天河、7站直抵珠江新城，高效CBD生活圈。

制圖：廣州房産

作為一個城央大盤，有山有湖已足夠稀缺，但星彙雲城精益求精，在小區内設計了約5萬m²中軸園林，相當于十個足球場大。走進小區，綠意盎然，層次分明，“住在公園”也不過如此吧。

小區的生活配套也十分豐富，包括建面約1.3萬㎡的悅彙時光商業街，貫穿整個社區的有氧跑道和漫步棧道，以及泳池、籃球場、輪滑場、兒童天地、啟蒙樂園、漫遊天地、友鄰廣場等等，滿足家庭每一個成員的康體教育、休閑娛樂需求。

“雞娃”時代，星彙雲城更懂家長的焦慮，項目引進的公立名校——廣大附中實驗小學已于2019年正式開學。據介紹，該學校不僅沿襲了廣附的教育經驗、管理團隊，師資也是共享，且為36班設置，可容納1620名學生，學位比較充足。

五一假期，星彙雲城加推瞰景樓王，涵蓋建面約98-120m²雙陽台複式，自家陽台就可以俯瞰CBD璀璨；同時還有約94-123m²園景三到四房，5萬m²的園林景觀盡收眼底。

更讓人欣喜的是，新品均為準現樓發售，确定性更佳。

加推的同時，星彙雲城還準備了雲上仲夏藝術節、現場主題COSEPLAY、愛麗絲夢遊仙境舞台劇等豐富活動，來訪還能享多重好禮，讓你看房、歡樂兩不誤。

越秀·星彙海珠灣

越秀·星彙海珠灣地處廣紙新城江畔，旁邊就是廣佛線燕崗站，更是廣州第一條環線地鐵11号線南石路站（在建中）上蓋。該線路擁有21座換乘站，串聯起廣州中心五區。無論是金融城、琶洲等核心商務區，還是廣州火車站、廣州東站等交通樞紐，都可以通過樓下地鐵輕松到達。

作為建面約56萬m²的大體量江岸商住綜合體，項目不僅自建豐富配套，周邊的自然資源、生活配套也非常豐富。

家門口就是廣紙文化公園（規劃中），周邊還有莊頭公園、濱江公園（規劃中），整個小區被珠江與三大公園環繞，真正的江園大盤。

社區内已進駐約40家商家，約800米範圍内還有肉菜市場、廣紙天地荟、足球場、廣州醫學院第二附屬醫院等配套，如果盡情逛街、休閑娛樂，附近的樂峰廣場、江南西、太古倉等大型商圈任你選擇。

五一期間，星彙海珠灣推出建面約47-79m²5米層高V-MAX創意空間，戶型方正闊綽，生活分層，使用率高達150%-180%，自住投資兩相宜，給你的主城生活更多選擇。

越秀·天悅江灣

越秀·天悅江灣位于海珠區的“當紅炸子雞”闆塊——海珠創新灣。

定位為城市中軸線濱水生态、科技創新集聚區的海珠創新灣，獨占中軸線 珠江航道兩大黃金帶，且擁有長達20.5公裡的珠江後航道，可謂自帶江景豪宅區DNA。

得天獨厚的臨江優勢，越秀地産自然不能辜負，利用對江景土地和江景産品的建築經驗，地塊被打造成越秀最高産品标準的天字系産品：越秀·天悅江灣。

越秀·天悅江灣效果圖

天悅江灣是珠江後航道唯一南向江景高端住宅産品，項目周邊還有全球最大的城央濕地公園——海珠濕地公園，以及1.5萬㎡江岸公園、瀛洲生态公園，宜居指數爆表。

項目将于5月中旬開放雲端江幕會客廳，加推2棟建面約112-130㎡天際頂奢四房，有興趣的朋友可以多多關注。

越秀·天悅雲湖

越秀·天悅雲湖位于白雲湖西南側、白雲湖數字科技城内，擁有“中心城區 科創闆塊”雙重利好。

這裡先介紹一下白雲湖數字科技城，它定位科創高地，規劃總用地面積28平方公裡，重點引進高端軟件、雲計算、人工智能等六大産業，目前已吸引華為、中關村、北大科技園等上百家龍頭企業進駐，是一個有“産”有“人”的當紅科創闆塊。

除了傍身“科創産業”，天悅雲湖自身條件也非常優越：占地面積9.2萬㎡，總建築面積45.7萬㎡，距離3000畝面積的白雲湖僅約50米，一線湖景盡收眼底，步行100多米就到地鐵8号線亭崗站，真正的地鐵上蓋大盤，這在廣州可以說是絕無僅有。

項目定位城央生态智慧大城，包含住宅24棟、人才公寓1棟、幼兒園1所，生活配套和教育資源豐富，加上白雲湖數字科學城的科技産業賦能，已成為近期熱度最高的幾個城央大盤之一。

據透露，項目首推建面約75-125㎡三至四房，5月1日現場生活體驗館盛大開放，歡迎大家前往品鑒。

電話：020-87588818

地址:白雲湖·8号線亭崗站

越秀·濱湖悅府

獲得“2020年度人居城市封面大盤”的越秀·濱湖悅府，位于“廣州第二個二沙島”——花都濱水新城，這裡東接空港經濟圈，北連區府商務區，西接廣州北站，南接廣州中心城區，通過地鐵18号線（預計年内開通）4站可達珠江新城（冼村站），不僅區位優越，還擁有花都湖等自然資源，是花都近十年最宜居的闆塊。

越秀地産正是看重了濱水新城的價值潛力，在此開發了一個70萬㎡的豪宅大城——越秀·濱湖悅府。項目配建了10萬㎡主題社區園林，1萬㎡社區商業越秀·悅彙時光、兩座800㎡标準社區泳池，400米山林健身環跑徑，真正的“大尺度”、“大手筆”。

越秀·濱湖悅府效果圖

濱湖悅府還在家門口引進了省級名校公辦廣大附中花都附屬小學，并配置了兩所省級公辦幼兒園，用心又貼心。

廣州大學附屬中學花都附屬小學實景圖

越秀·星彙文玺

越秀·星彙文玺位于廣州第三中軸（科創軸）的重要組成部分——廣州國際創新城内，被華工國際校區、暨南大學、廣州中醫藥大學等所環繞，是目前廣州唯一在售的真正建在大學裡的新房。

值得一提的是項目所處的華工國際校區，由教育部、廣東省、廣州市與華南理工大學四方共建，是全國唯一教育部參與簽約共建的校區。

該校區采用“中方為主、國際協同”的新機制，實現與劍橋大學、哈佛大學、南洋理工大學等強強合作，瞄準世界科技前沿，打造廣州“智谷”，立志于在周邊培育出一個高精尖的世界級産業集群。

在此意義上，星彙文玺不僅是一個“長在大學裡的新盤”，更是全球頂級科技産業區的稀缺物業，産品價值和成長空間不言而喻。

越秀·星彙文玺效果圖

5月1日，星彙文玺開放了兩大體驗中心，有興趣的朋友可以前往了解。

體驗中心地址：

廣州·珠江新城·越秀金融大廈首層

廣州·大學城·星彙文玺首層體驗中心

越秀·和樾府

“一半公園一半城”，憑着前有萬博CBD、後有長隆的區位優勢，以及中央公園 文化中心的強IP，越秀·和樾府成為今年最火爆的網紅盤之一。

越秀·和樾府是越秀地産不惜成本打造出來的一個低密度社區，項目邀請了國際頂級設計大師團隊做設計，建造技術與工藝也是采用越秀地産住宅産品系列的最高标準，項目配建了4.6萬㎡市政綠地，西側就是10.6萬㎡的山體公園及133萬㎡的長隆旅遊度假區，如此得天獨厚的生态環境，放眼整個廣州都是絕無僅有，何況還是在萬博CBD。

越秀·和樾府園林效果圖 圖源：景觀周

此外，項目一期西南側規劃有教育用地，二期配建了一所幼兒園，方便适齡小業主們就近入學。果然是“大盤才有大配套”啊。

時值五一黃金假期，越秀地産推出“越秀灣中5.1購房節”，為每一位奮鬥者準備了豐富活動和精美禮品，有興趣的朋友可以積極參與進來哦。

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