那麼，接下來的房地産市場到底是向好還是會向更壞的方向發展？

其實，最近我們時不時的都會刷到一些關于房地産市場的解讀或是有關新聞，這些都是我們每個人非常關心的問題。

再接下來的時間，我本人就目前房地産現狀，認真的做了一些調查和走訪，我們先耐心的聽聽市場前線從業人員講述的一些真實情況以及我本人的一些看法和觀點。

首先，謝謝大家關注和閱讀。

衆所周知，2021—2022年，這兩年當中，某大、某創、世某貿、某奧園等等，接連出現暴雷，導緻業主斷貸，房屋無法按時交付等等情況。各地區或多或少也出現了大面積土地流拍等狀況，這些在以往我們是不敢想的，今年都給我們漲了見識，補了一定的認知。還記得早些年的售樓部那是門庭若市、熱鬧非凡；可是現在也出現了一些售樓部稀稀散散、空無一人的情況。總結下來，房地産市場這幾年就是冰火兩重天的兩種狀态。

前一段時間，我們也偶爾會刷到一些新聞或視頻。是這樣說的，某地區的某項目置業顧問轉行去送快遞、跑滴滴等等。我本人最近也接觸了某央企一名多年從事着房地産銷售的置業顧問，他白天在售樓部賣房，晚上出來跑滴滴和送外賣。據他說，這樣做屬實沒有更好的辦法的辦法，為了養家糊口，有上有老 下有小的贍養義務在身上，同時還背着房貸、車貸、學費這些重重的負擔。我相信這也絕不是行業的唯一一例，也會不是最後一例。

我們坐下來以後，通過他讓我了解了一些行業現狀和他們背後的無奈。

他說，市場現在不太好，供大于求的狀态，是他從業這麼多年遇到的最艱難時刻。現在也沒有更好的選擇，自從做了這行以後，就看不上收入太少的行業了，同時其它行業也無法承擔他現在的負債和負擔。而且，以前市場好，每個月收入至少好幾萬，忽然讓他去掙幾千塊，找個其它工作自己内心也接受不了。最重要已經沒有空間給自己從頭學習開始的機會了，每個月将近2W多的固定支出，實在是不敢停下來。

他們還好，在央企賣房，保什麼利的項目，而且是區域内重點學區房，流量和成交相對比别的其它項目要好些。項目本身就是剛需和改善組成，已經交付的房子，二手房也具備政策出售條件，價格都在3.1W / 平米左右，就在這個市場環境下，也是無房可賣的狀态，二手成交非常火爆，據他講7月份二手成交就40幾套，周邊中介業績都不錯。比起那些其他區域和郊區來講已經好很多了，郊區基本處于滞銷狀态，一個月賣不了幾套，都是個位數，可以說是無人問津的狀況。

但是，新區和郊區項目給渠道傭金點位都很高，包括駐場置業顧問底薪和提成也高于同業标準。但是，跳槽過去也沒什麼用，賣不出房，隻拿底薪混日子也幹不長，畢竟這是一個靠拿提成過日子的行業，靠底薪都得餓死。包括後期存在爛尾的風險，對于信任自己的客戶而言，自己良心上也過意不去！所以，就在這呆着沒動，即便沒有開盤，沒有房源可賣時，也在這一直默默等着，大不了晚上就去跑滴滴，送送外賣什麼的，勉強維持。

所以呢，他就老老實實在央企呆着，最起碼，他們項目不存在爛尾或者欠傭等情況。底薪和五險也是按月發放和繳納的，就這一點而言，是比較可靠的。在這種單位，雖然沒有前幾年賺的多，但是，他有很多客戶的積累，總是旱澇保收的。如果沒有房貸車貸的壓力，在這裡長期幹還是比較舒服，适合的。

接下來我又走訪了一位朋友那裡，他是某殼平台，德什麼佑的加盟店。這位朋友從事這個行業有十幾年了，現在有兩家門店。

我們就目前市場狀況做了以下探讨和交流，首先他們平台每個月的成交量占本市總交易量的60—70%這樣一個水平，屬于行業佼佼者。我的這位朋友講，今年是真的非常難，入行以來最難的時刻。很多以前認識關系比較好的同行，都遇到了生存不下去的局面，不是關店就是轉行的，有的把門店關了，幹脆做起了經紀人。具他了解，即便轉行的情況也都不太好，畢竟經濟環境這麼差，不光是房地産難，其他行業也不太好，剛開始起步，哪有那麼容易，得需要時間和過程嘛！

他說，關店以後做經紀人的好處是，在也不用操那麼多心，可以拿着高提成。隻要業務能力強，有一定客戶積累，在當下，不比開店賺的少，雖然無底薪，但是壓力小且自由。

他說，行業最大的問題就是沒有年輕人幹這行了，招人很困難。招新人基本就是虧損，我說怎麼講。他說，新人他這邊幹脆就不招聘，之前嘗試過，招了幾個人，前期給發3個月底薪3500/月。

第一種，三個月内開兩單租賃，不管怎麼說，挺努力，還好開單了，在這個人身上虧損的還能少點，平衡些。

第二種，兩個月内一單不開，白白發他兩個月底薪 ，然後就跑了，問什麼情況？說懷疑自己不太适合這個行業什麼的，這個就比較悲催，直接就是虧損的。

總結下來，在這個市場階段招新人一定是虧損，所以，後來他幹脆就不招。

第三種，招老人，有經驗有積累的，可是誰都想要，平台内卷的那麼嚴重，也都在往這個方向靠攏，都想着招聘老人，無底薪又能出業績，關鍵是沒有成本，誰都是這麼個邏輯。就導緻搶人，給出轉會費，提成最高給開60—70%，競争太嚴重，這樣即便招聘到，發完提成也賺不了什麼錢。

後來，我就問了他，你對接下來的市場怎麼看？

他說，自己是悲觀的，要不是幹了10幾年，此時還有點房貸沒還清，要不早就不想幹了。現在精力和年輕那會兒沒法比，精力體力都跟不上。雖然說36歲的年齡也不算大，可是這些年一堆的毛病，主要每天十幾個小時消耗在店裡，沒有時間鍛煉導緻，明顯不如前些年了。

自己為什麼悲觀，因為上面對市場的态度是很明顯的，就是穩市場穩房價這個主基調。今年都這麼難了，也沒有拿出些有效的政策救市，可見一斑。幾乎就是以穩為着力點，出了那麼幾條不痛不癢的政策，給了剛需和改善一點點利好，可是，這些政策我們很清楚，力度是有限的，根本性的問題得不到有效的解決作用。

比如，我們周邊有一個二手盤，前些年非常火爆，主要是剛需戶型。到目前為止，在售二手房源将近600套的體量，前期有一部分業主着急，繃不住，就一味的選擇降價出售。早在2017—2018年時，93平米的戶型最高峰成交過220W的價格，再不濟去年也賣185W左右價格。可是這兩個月，随着房子越挂越多，一個小區接近600套在售的時候。開始其實還好，業主價格咬的比較死，可是自從有一套頂樓的戶型上個月128.5W成交了，這個價格把業主們都驚呆了，尤其是賣了半年多還沒有賣掉的業主，直接選擇降價，你降我也降。都就跟着急了，從170W、165W、160W一直降到140W甚至130W。

越是降價，越是賣不了。由于客戶看到這個價格一味地跌，之前和我們看房的客戶都就開始觀望了。這個其實是個很簡單的邏輯，都把價格降下來，形成惡性競争，到最後誰也賣不了，損失的還是各位業主的利益，鹬蚌相争，漁翁得利，這麼簡單的道理，大家都不明白嘛，作為我們中介也是很無語。

尤其是周邊品質、環境、容積率高、沒有學區這些一般的盤，都開始出現了這種現象。

目前問題是幾個盤幾個點的問題，如果都這麼賣房，降價競争，一旦有一天連成片，那就會演變成非常可怕的問題。

就好比荷花效應一樣，荷花效應是⼀種⼼理學效應，它講述的是這樣的⼀種現象:⼀個池塘⾥的荷花，第⼀天開⼀朵，第⼆天開兩朵，第三天開四朵……以後每天都以成倍的速度開放。接近尾聲的第29天開滿半個池塘，第30天開滿整個池塘。從開滿半個池塘到開滿整個池塘隻需要⼀天時間。

如果那樣的話，就演變成危機了，價格體系徹底就崩掉了。

我們交流到這裡的時候，我也發表了我的一些看法。

通常，按照以上這個邏輯去思考，我們不難得出結論：接下來依照事物的規律發展順序而言，确實是一個非常危險的信号。首先，依市場現狀來看，隻能說明一個問題，不管業主還是客戶，對市場的信心嚴重不足，是這個死結的本質。

我認為一般情況下，如果接下來沒有政策的幹預，市場一定會朝着更惡劣的方向去發展。為什麼？因為這是事物發展的基本規律，就這麼簡單。

舉例說明：我們一年有春夏秋冬四季，經濟周期也有四個階段：繁榮—蕭條—危機—複蘇，反複輪轉的過程。這也就不難看出，我們市場此時也就算是初冬這個階段的大蕭條時期，一旦市場主體的業主和購房者，出現對預期信心嚴重不足時。那麼，依照人性本身而言會發生什麼？一定是保留現金，等待時機。站在業主的角度，先是處理掉不當吃不當喝的實物資産，房子！這時候市場就會出現一種怪象，作為消費者，少消費，不消費、少呼吸，少動作，少消耗來應對接下來面臨的臘月寒冬，做好過苦日子的準備。

如果，這樣的話，是不是就朝着更惡劣更嚴峻的方向所發展。這事實上是人性的自我保護意識和事物發展規律的基本常識而已。

所以，從目前情況來看，我本人是持有悲觀看待的，人 心問題，信心不足，預期不足，不論你接下來做些什麼動作，都将無事于補。我不敢相信，也不願相信，我們能不能承受的了這樣的代價。

這是我悲觀的态度本質，我們消費者和投資創業者絕不願意看到這樣的事情發生在我們身上。

我們每個組織或是個人，接下裡能做的就是靜觀其變。謹慎投資，創業，包括消費，保住自身基本面比什麼都重要。

等這場危機過後，我想還是有大把機會在等着我們，目前先持有冷靜的态度，我想這也是形勢看不清的狀态下，最好的方式。

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