6月9日，深圳正式發布《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目标綱要》。

綱要中指出：寶安新安、西鄉街道，龍華民治、龍華街道，龍崗布吉、坂田、吉華、南灣街道将納入深圳都市核心區。

消息一出，很多關心以上區域房價的走勢。尤其是坂田、布吉的業主，近些年房價跑輸市場，心灰意冷原本打算賣房的，現在感覺春天好像要到了。

我就從3個方面分析深圳都市核心區擴容對于以上區域房價的影響：

一、正确理解區域之間的差距

城市和城市的發展有先後次序，資源的配置和投入也有強有弱，區域的發展同樣如此。

深圳發展初期，從鹽田港開始，同樣，也是依靠得天獨厚的地理位置，有了第一桶金，才有錢修路，建學校、醫院、公園。

這就好比先有雞還是先有蛋的問題。你不妨去看看老電影《上海灘》中斧頭幫為什麼天天緊張碼頭被人搶。

城市面貌、營商環境越來越好優質的産業才進得來，才有了現在的高科技、金融和文化創意産業。

鹽田，然後是羅湖、福田、南山，再到寶安、龍華、龍崗、光明、坪山。深圳經曆了單中心到多中心的發展，直到今天的全面發展。

正确理解區域之間的差距能讓你對于各個區域的房價有合理的心理預期。

城市也好，區域也好，定位一旦确定，基本上很難改變。因此，你不會看到一個城市今天定位發展金融，明天會改成發展現代農業。

定位直接決定城市資源的配置，而資源配置中最為核心的就是産業資源的配置。

任何行業，好公司都是最稀缺的資源，誰先擁有，誰就占據先機。占據發展先機的區域擁有不可替代的優勢。

比如說騰訊總部就位于南山科技園北區；中國平安總部就位于福田中心區；還有占據中國珠寶、黃金市場半壁江山的羅湖水貝珠寶市場。

即便是寶安中心區，先是沾南山科技園的光，承接了外溢的購買力，再是成為前海戰略中的配套居住區域，還是位置的優勢。因為離核心産業中心足夠近。

别的區域再想發展類似于南山區的高科技産業，太難了。規劃圖出點錢大把人會畫，花點錢打廣告滿世界都會知道。

關鍵是一直挂在天上？還是能落地？多長時間能落地？

這也是為什麼幾乎每個城市都在發展新區，動不動就高科技産業園區，但是十有八九一二十過去了，新區卻還是新區？

區域的起點不一樣、基礎不一樣、底子也不一樣，這個差距不是短時間内改變的。

二、懂得區分産業等級

規劃隻是第一步，落地才是最重要的一步。

對于産業而言，規劃确定了，最終能進來什麼公司最重要。規劃這東西，最容易滿世界傳播，如果名符其實，房價将持續上漲。

如果隻是個無法落地的概念或者虎頭蛇尾的噱頭，房價前期會漲，後期橫盤甚至下跌磨死你的耐心。

以南山、光明、深汕合作區為例。

南山科技園不僅僅是實力雄厚高科技公司紮堆這麼簡單，這裡已經形成了高科技産業的氛圍，注意，是氛圍。

氛圍是指創業的感覺、辦事效率的順暢、人才的聚集度認同感等等。

多少高新企業曾經為了節省成本搬去龍崗大運軟件小鎮、龍華紅山，折騰了一圈，又搬回南山科技園，甚至搬福田車公㾄都不行。

在一些科技人才眼裡，南山科技園、北京中關村就是中國的矽谷，車公㾄就是低人一等。大運就就更别提了。他們找工作會看公司在哪辦公作為判斷公司實力的标準。

比如TCL的總部、品牌、營銷、研發都在南山科技園，而生産液晶面闆的TCL華星光電工廠在光明，一些低端的生産基地會放在惠州仲凱。

你通過TCL的産業布局，就能明白産業的等級。東莞的制造業基礎要好一些，像惠州、中山、珠海這些嚴重缺産業的城市天天還指望着深圳”喂奶“。

深圳最好的奶喂給最重要的區域，然後是次重要的區域，過期想扔掉的奶才給你臨深。

别忘了，還有一個深汕合作區，如果未來把深圳制造業的生産、制造、物流、倉儲基礎都搬過去，這将是很多臨深城市的噩夢。

深圳為什麼把戰略新興産業的總部基地放在南山西麗留仙洞，因為和科技園連成片，可以共享資源，不用重複配置資源。

這就是産業的等級。一定是就近延伸，而不會分散配置。

為什麼不放在坪山？因為坪山沒有這種承接總部經濟的氣質。如果不是你錢少還想買新房，你甚至都不關心深圳還有一個坪山區。

三、懂得區分“居住核心區“和“産業核心區”

想搞明白核心區和房價的關系，一定要搞清楚什麼是”居住核心區“，什麼是”産業核心區“。

寶安中心區的發展，當年定位就是承接南山科技園就業人群的居住區域，即便是納入到前海戰略，前海真正的産業核心區依然是在南山前海。

寶安中心區也僅僅隻是同時承接了兩個産業核心區的居住需求。你去實地踩盤看看就知道了，寶安中心區成片的寫字樓很少，無論是檔次還是數量都遠遠遜色于南山前海。

寶中的房價上漲幅度大是因為外溢過來的人群收入水平高，龍華的房價上漲幅度稍差一些，是因為地理位置遜色于寶中。對調一下，結果一樣。

同樣，龍華已經完全淪落到”睡覺的宇宙中心“，同時承接南山、福田、羅湖三大産業核心區的居住需求。位置最好，上下班距離近因此近些年房價表現還不錯。

最尴尬的是坂田和布吉。

布吉夾在羅湖和橫崗之間，學位極差，比學位幹不過羅湖，同樣價格比房子漂亮，坐多3個站去橫崗大把挑。

最重要的是布吉的舊改拆遷搞得熱火朝天，蓋出來的全是城市更新的房子，供應量越來越高，舊房子被抛棄升值無望，新房子房價又有天花闆，相當地鬧心。

便宜一點的，我幹脆往橫崗方向買，反正學位都爛，好歹圖個房子便宜，多坐3站地鐵也就多十幾分鐘。

貴一點的，七八萬買布吉，加一點點錢買龍華紅山不香麼？

最尴尬的是坂田。原本以為地鐵10号線和坂銀通道通車了，春天要來了，結果然并卵。新聞經常告訴你坂田有華為，可是從來不敢告訴你，華為真正有錢的員工好多都不買坂田。

坂田充其量隻是華為員工的過渡選擇而已，市場卻誤導你坂田是華為員工的全部。

因此，深圳的十四五規劃中把這些街道納入到都市核心區，也僅僅隻是把居住的核心區往外擴了擴而已。

别忘了，深圳常住人口已經高達1756萬，把原來南山、福田、羅湖的房子全部隔成單間都不夠住的。

注意，隻是居住的核心區往外擴了，人多了塞不下，往外擴很正常。不要聽風就是雨。更不要拿着這種概念去做買房決策。

如果你連這點常識都沒有，本來是解套賣房或者逢高賣房的絕佳時機，你卻一頭紮進去，怎麼說你好呢？不懂行，就交智商稅好了。

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