今年以來，成都土地市場總體保持穩健的态勢，房企在成都拿地依然積極。在7月的第二批次土拍中，成都有18宗地溢價成交，其中11宗地達到最高限價進入抽簽環節，總成交金額達402.4億元。

昨日（9月22日），成都三批次土地拍賣公告正式發布。10月26日-27日，成都将有48宗地走上拍賣席，用地面積合計約2499畝。銳理君研判發現，三批次最大的“供地彩蛋”出自青羊區：待拍的3宗優質地塊各有特色，是企業占位主城、打造品牌标杆項目的重要機會。

城市機會

戰略傾斜，青羊迎來發展“新風口”

“西貴”，是成都為青羊這個上風上水、文脈厚重的區域冠以的價值判斷。2022年，在成渝地區雙城經濟圈建設成勢見效、成都建設踐行新發展理念的公園城市示範區的關鍵時期，為深入推進“三個做優做強”的戰略部署，打造具有超大城市國際競争力影響力的城市核心功能集聚高地，“西貴”青羊迎來了新的發展風口。

一方面，建圈強鍊推動城市片區功能重塑，新的産業格局構築起經濟發展“新支撐”。據銳理君了解，青羊區聚焦“人文青羊·航空新城”發展定位，瞄準航空、金融、文旅、商務四大主導産業分業促進，加快産業轉型升級。如今，層級更高、勢能更強的産業骨架成型成熟，直接為青羊帶來城建、資金、人口、資源等全方位聚合蝶變，這是房地産開發的催化劑。

另一方面，加快建設天府動力源青羊片區，支撐航空新城發展“新藍圖”。作為成都市24個重點片區之一，天府動力源青羊片區要圍繞功能布局均衡、産業特色鮮明、職住平衡發展、環境宜業宜居，聚焦航空産業核心承載區和軍民融合發展高地，加快建設高端智能制造、研發創新總部、幸福宜居生活等功能組團。如今，在政策、經濟、産業、城市發展風向集聚之下，青羊已經成功吸引了多類投資企業的目光，近期土拍熱度更是勢不可擋。

市場機會

品牌房企搶駐，住宅短期供不應求

城市空間架構調整、産業轉型升級、經濟發展、人口紅利，為青羊區房地産市場注入了源源不斷的生命力。在地産新一輪開發周期中，青羊已成為房企“掘金主城”最重要的拿地區域，用數據足以證明：

1、在今年第二批次土拍中，青羊區供應的4宗地3宗達到最高限價，單宗地最高16家企業參拍，最多15家企業參與抽簽，最終平均溢價率達到了13.91%，土拍盛況引人注目。據不完全統計，近四年就有中國鐵建、國貿、建發、香港置地、愛情地産、華潤置地等20家品牌企業湧向青羊，持續為青羊“打CALL”。

2、銳理數據顯示，2016-2018年，青羊區商品住宅市場就出現了供不應求的狀态，其中2017年的供銷比僅0.35。2019年-2021年這三年間，青羊區新增住宅供應不足1萬套。今年1-8月，青羊區新增商品住宅供應865套，是五城區中新增供應最少的區域，供銷比僅0.5，住宅市場始終保持緊俏的發展态勢。

3、購房者對青羊區的青睐是房企拿地的重要驅動力，品牌房企接踵而至，青羊區住宅市場正在向高端、改善、品質之路邁進。銳理君查詢發現，2022年1-8月，青羊區均價30000元/㎡以上的住宅共成交了311套，月均去化44套（備案口徑），位列主城五區第二。此外，今年1-8月青羊區住宅130㎡以上戶型成交占比超6成，其房價和産品标準正是對企業的強大吸引力所在。

拿地機會

3宗“王炸”地塊上市，投資機不可失

5月成都優化性樓市政策兩連發，剛需無房家庭和中心城區的普通購房資格均得以增加；8月房貸利率創新低，對于首置和換房群體來說，購房成本同步減少。在市場向好的背景下，需求累積、物業抗風險能力更加突出的青羊區，自然是拿地買房的優選。

為了彌合多方需求，青羊區三批次供應了3宗“王炸”地塊，帶給市場很多驚喜。結合出讓公告來看，地塊容積率僅1.2-2.5，除了極為常規的建設條件之外，這3宗地都沒有諸如人才公寓、租賃住房等額外的“高門檻”，限制條件少，留給房企充分的發揮空間。

更重要的是，青羊區3宗地清水房限價分别為31500元/㎡、28500元/㎡、31500元/㎡，理論房地價差達到15000-16500元/㎡，有利于房企打造更為高端優質的項目。雖然從當前的整體環境來看，土地的住宅清水限價并不代表其後期實際的售價，更多的要參考後期的市場行情。但拿下青羊區核心地段的高價值地塊，代表着企業的實力和地位，土地開發利潤空間的可觀性也更強。我們一起來看這3宗地各有什麼特色：

第一宗：蔡橋街道40畝地塊

優勢：近地鐵、近學校、重點片區

蔡橋街道40畝地塊位于光華大道二段南側，起拍價15000元/㎡，限定的住宅最高清水均價為31500元/㎡，後期住宅産品價格有了提升的空間。在今年第二批次土拍中，該地塊500米範圍内成交了一宗占地約41畝、限定住宅清水均價31000元/㎡的宅地，由北京穩石置業以樓面地價16600元/㎡抽簽競得。

宗地位置：蔡橋街道蔡橋社區2、5組

出讓時間：10月26日10時場

淨用地面積：40畝

土地用途分類：純住宅

計算容積率：2.5

起始樓面地價：15000元/㎡

土地最高限價：17100元/㎡

清水房最高銷售均價：31500元/㎡

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地塊約1公裡範圍内有地鐵4号線蔡橋站和在建的地鐵13号線瓦窯灘站，交通十分便捷。地塊東臨成都市泡桐樹小學綠舟分校、樹德中學弘毅校區、六幼，教育資源豐富。地塊北側為在建中的四川國際創新設計産業園，西側還有較多可供應的土地，這裡是青羊區大手筆投資打造的重點區域，發展後勁十足，市場的活躍程度以及空間拓展的可能性最大，房企拿地後可快速上手。

（地塊實拍）

第二宗：康河街道43畝地塊

優勢：環城生态帶、臨河、低密

青羊區康河街道43畝地塊條件令人眼“饞”：起拍價13500元/㎡，是本批次起拍價最低的地塊；容積率為1.2，純住宅，規定建築高度不高于18米，準入條件比較寬松，直接降低了房企的開發成本；清水房限價28500元/㎡，房企拿地後妥妥地打造高端低密産品。

宗地位置：青羊區康河街道康河社區1、2組

出讓時間：10月27日10時場

淨用地面積：43畝

土地用途分類：純住宅

計算容積率：1.2

起始樓面地價：13500元/㎡

土地最高限價：15400元/㎡

清水房最高銷售均價：28500元/㎡

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特别值得注意的是，這是青羊區首宗容積率為1.2的宅地，稀缺性不可言喻。銳理君實地探訪發現，這宗地位于環城生态帶，緊鄰江安河生态走廊，四周被綠地環繞，其擁有的生态資源體量與密集度，完全能支撐起高端河景房的開發打造。

（地塊實拍）

配套方面，地塊臨光華大道，位于地鐵4号線馬廠壩和鳳凰大街站之間，可快速達到青羊鵬瑞利-萬達商圈和溫江光華商圈。地塊2公裡範圍内有在建的馬廠壩TOD，包含住宅、商業、中小學、公服等功能，涵蓋生活各個環節的城市配套。另外，地塊周邊自帶大健康産業鍊，有華西醫院溫江分院、成都市婦女兒童醫院、四川省人民醫院、成都中醫大附屬醫院以及成都醫學城B區等豐富的醫療資源。

第三宗：蔡橋街道101畝地塊

優勢：主城百畝地塊、近學校、頂級配套

蔡橋街道101畝地塊位于光華大道二段北側，是三批次起始樓面價（15600元/㎡）和清水房限價（31500元/㎡）最高的地塊。該地塊最大的優勢是難得的主城百畝地塊，對于房企來說，有足夠的的空間來規劃打造不同的産品，易于布局。從購房者的偏好來看，規模性的大盤往往也更受青睐。

在可查詢的拍賣記錄裡，青羊區迄今為止僅出讓了2宗淨用地面積100畝以上的純住宅用地，分别為2017年成交的綠城鳳起蘭庭地塊和2019年成交的中鐵建西派金沙地塊。在早已經過高強度開發的主城五區，百畝地塊相當稀缺，房企要抓住這次機會。

宗地位置：蔡橋街道蔡橋社區1組，華嚴4、6、7組，紅碾6組

出讓時間：10月27日10時場

淨用地面積：101畝

土地用途分類：純住宅

計算容積率：2.0

起始樓面地價：15600元/㎡

土地最高限價：17800元/㎡

清水房最高銷售均價：31500元/㎡

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該地塊容積率2.0，方正規整，指标優秀，必定會引起房企一番争奪。地塊緊鄰的建發央著（樓面地價13700元/㎡ 14%無償移交）項目已基本售完，成交均價約29375元/㎡。地塊周邊有五礦西棠、光華錦苑、凱德風尚等成熟小區，待售的還有興光華58畝地塊。從銳理君現場打探來看，宗地已打圍，周邊兩側道路已形成，地塊周邊是青羊區城市配套高度成熟的最集中體現。

交通方面，地塊距離光華大道和日月大道約800米，距離地鐵4号線蔡橋站約700米，可快速通達全城。商業方面，地塊距離鵬瑞利廣場約1公裡，距離青羊萬達約2.2公裡。醫療方面，地塊距離成都市婦女兒童中心醫院約1公裡，距離成飛醫院約3公裡。教育方面，地塊2公裡範圍内有成都市草堂小學子美分校、泡桐樹小學桐欣校區、石室中學紅碾校區等衆多頂流資源。

（地塊實拍）

在地塊東北方向，正是成都工業創新設計功能區核心區域的青羊總部經濟基地。據悉，青羊總部經濟基地建成投用的一二期，已入駐了青羊政務中心、區審批局、區稅務局、區醫保局、區社保局、區公安分局等政務部門，已成功引進主導産業企業近60家，引進品牌商業及金融機構超30家。毫無疑問，這些高能級配套能夠為宗地後期産品溢價能力與物業增值空間提供強大支撐。

寫在後面

在銳理君看來，成都今年供應土地的隐含毛利率和土地質量相當優質，有能力的房企要“動起來”加大投資，選擇城市核心地塊，改善中長期土儲質量。

青羊區三批次這3宗地就是好選擇：區位絕佳、進駐風險小、利潤空間大、發展潛力強，利于後期操盤，可實現項目投資開發與企業發展口碑雙赢，值得房企密切關注。

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