在有些人心中，房子是盈利的工具，通過買房可以實現财富自由；在有些人心中，房子是家的象征，通過買房可以給家庭安穩與踏實的居住環境；也有一些人迫于壓力買房，比如孩子教育的壓力，結婚的壓力等。

不管人們是如何看待房子，房子都已經成為人們生活中必不可少的話題。回望過去20年的樓市發展，20年前全國的平均房價還不足兩千元，當時北京的房價也不過3千元左右，就在2020年全國的平均房價已經達到9860元/平方米（國家統計局數據），北京的平均房價已經達到五六萬元。

如果看整體的房價漲幅，全國的整體房價已經上漲了4倍左右，過去20萬的房子，如今已經價值100萬，即使考慮房子的折舊成本房子的價值也會在70萬以上。而局部城市的房價漲幅可能遠不止4倍，就以北京為例，北京現在的房價大約是20年前的20倍左右，當然也會不少類似于北京這樣的城市。

過去的房價大漲造成了高房價的事實，高房價所帶來的後果就是很多人買不起房子，即使部分人可以勉強買得起房子，不過也要承受巨大的買房壓力。根據中指研究院最新發布的《2021年5月中指百城價格指數報告》，數據顯示，全國100個重點城市新建商品住宅均價為16006元/平方米，百城二手商品住宅均價為15810元/平方米。

按照這樣的房價水平，購房者購買一套100平米的房子需要160萬左右，如果選擇按揭買房的話，首先需要48萬的首付，然後需要向銀行貸款112萬，選擇30年等額本息分期的話，每個月需要向銀行還房貸為6500元左右。

相信對于大多數普通家庭來說，不管是48萬的首付還是每個月6500元左右的房貸，都會承受非常大的壓力。

因此對于現在的購房者來說，一方面擔心未來房價會繼續上漲，買房成本進一步增加；另一方面期待房價會下跌，未來能以更低的成本買房。從目前的樓市環境來看，未來10年，房子會是“黃金價”還是“白菜價”呢？王健林的2句話可以給我們啟發。

第一句：沒有一個國家的房地産行業能興旺超過50年，萬達向文化産業轉移，正是為了今後的長久發展。

這句話來源于北京青年報一篇題為《王健林：希望萬達2020年來自房地産收入低于50%》的文章，從王健林的觀點我們可以看出，他認為任何國家的房地産行業都不可能一直興旺下去，我們國家的房地産行業也不會例外，上一階段房地産行業的興旺發展，消耗了太多的購房需求，導緻目前樓市的需求量已經開始逐漸減弱，因此未來房地産行業不可能一直興旺下去。

事實上樓市的購房總需求是一定的，在房地産行業剛剛興起的時候，人們對于住房的需求量比較大，支撐起了前幾十年樓市的繁榮發展，不過樓市繁榮發展一定會消耗大量的購房需求，從而導緻房地産行業出現需求不足的問題。正如房産大佬李嘉誠說的那樣：未來幾年，不管是香港的房價還是内地的房價都會迎來調整，因為需求在過去幾年已經釋放殆盡，未來樓市可能會面臨“需求枯竭”。李嘉誠的這一觀點其實和王健林不謀而合，都認為房地産行業不可能一直興旺下去，其根本原因就是随着樓市的發展，購房需求會逐漸被消耗，未來樓市可能會面臨“需求枯竭”。

王健林和李嘉誠這兩位商業精英在做法上也基本一緻，李嘉誠早在2013年就退出内地的房地産行業，而王健林也逐步開始轉型，慢慢擺脫對房地産行業的依賴。從這兩位房地産大佬的做法中我們可以看出他們都不看好未來房地産行業的發展。

第二句：未來10年，随着城鎮化的不斷發展，對于人口不斷流入的一二線城市房價還會繼續上漲；但是對于人口流出的三四線城市，房價沒有多大的上漲空間。

近日國家統計局公布了第七次人口普查的數據，其中包括城鎮化的數據，其中在城鎮化方面，數據顯示，全國人口中，居住在城鎮的人口為901991162人，占63.89%。雖然目前我們國家的城鎮化率已經達到很高的水平，不過距離歐美國家70%~80%的城鎮化率還有一定的距離，因此未來10年，城鎮化發展仍然會繼續。

在城鎮化不斷發展的背景下，農村人口主要會湧入一二線城市，三四線城市中的部分人口也會流入到一二線城市，因此未來一段時間，一二線城市依然會有持續的人口流入，而三四線城市可能會面臨人口流出的問題。因此王健林認為未來10年，一二線城市和三四線城市之間會出現分化，一二線城市的房價未來還有很大的上漲空間，三四線城市未來房價上漲空間不大，部分房價虛高的三四線城市甚至還有可能面臨房價回調。

不過在筆者看來，樓市分化确實是目前樓市的發展現狀，同時也是未來樓市的發展趨勢，不過一二線城市和三四線城市分化的說法并不完全準确，因為部分一二線城市的樓市也可能沒有發展空間，部分三四線城市的樓市也有可能有很大的發展空間。因此在分析具體的樓市分化的時候，我們不僅要看城市是一二線城市還是三四線城市，同時還要看城市的發展現狀，如果城市經濟比較發達，同時處于人口持續流入的狀态，這樣的城市房價上漲空間比較大；如果城市的經濟發展比較滞緩，同時人口處于持續流出的狀态，這類城市房價的上漲空間不大。

根據房産大佬王健林的兩句話，相信我們對于未來房地産行業的發展有了基本的判斷，可以給購房者很大的啟發。未來的房地産行業不會一直興旺下去，可以說現在已經開始迎來轉折點，目前樓市分化的趨勢已經越來越明顯，結合王健林的兩句話以及目前的樓市環境，未來10年房子是“黃金價”還是“白菜價”基本上已經清楚，那些城市發展潛力大、地較好，居住體驗好的優質房産，未來房價還有一定的上漲空間，大概率會是“黃金價”；而那些城市發展潛力不大、地段不好、居住體驗也不好的房子，未來房價可能會迎來下調，大概率會是“白菜價”的房子。

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