現狀分析與改造

本農家樂，依托現有房屋與室外不規則荒地為主，小院總建築面積800平方米分為上下兩層，可利用房間共計10間客房，4間衛生間.儲藏室4間，可用于廚房的操作間為2個。室外有面積大約2500平方閑置用地一塊，其中沒有種植空地為大約750平方。這裡我們把這些現有資源分别叙述。

1.東邊大門門樓改造現有飛檐試門樓點綴大紅福字，與成串的玉米和紅辣椒，門口擺放大型廣告牌并安裝LED桃樹創造幽靜的環境。

2.院内中間位置擺放，風水魚缸一個直徑大約1.5米，有荷花與魚在裡面遊動氣氛幽靜怡人。

3，花壇處個設置小圓桌4處，遊客有種回歸大自然的感覺，鬧鐘取靜悠閑自得，遊客可以打牌喝茶，聊天。

4.藤蔓植物種植有蔭涼感覺，在沒有種植前可用假藤蔓花卉布置庭院葡萄架。

5正對面設置挂飾遮蓋廚房，如燈籠，玉米或者辣椒 。

6.北邊兩間大房内設包間4個，大廳兩個；北牆開門一處通往北邊空地。

7.南邊以及所有2樓房間改建為客房10間。

8.北邊空地建設入口及圍牆,圍牆内設置防蚊網覆蓋四周。防蚊網不但可以孤絕蚊蟲還可以起到隔熱的效果使棚内溫室更适宜活動。

9．太陽闆棚，或草棚

10内部水系安排布局，大小兩個魚池可以供遊客垂釣，兩個魚池用水溝連接成為獨立的垂釣水系（兩個水池大的提供垂釣，小的搏魚，中間連接水道小朋友娛樂），在空地中間。兩邊擺設供顧客用餐的小型座椅，周邊有假桃樹既可點綴

11.林地改造方案，在有樹林地方成立散養家禽與藤蔓蔬菜基地。

12.在大棚區與林區項鍊處設置4—8處自助燒烤區，提升遊客自主活動與遊玩趣味 .

配套設施

1.新鮮水果園區：目标人群比較年輕化，充分利用天然資源，成本低，開發有體驗性的項目。 包括果樹認種（代管理、代收割），水果成熟期包樹采摘。

2、娛樂休閑項目：離開城市度假就是要追求與城市不一樣的感覺，所以除滿足旅店常規配套的住房、洗浴、庭院有棋牌、茶藝、

3、住宿配套：農家小院，主要突農家的特色，增加人與農閑的近距離接觸。

4、餐飲配套：主要是有特色或不常見到的，不單純和城市比品質、味道。以農家菜為主，而且突出自己的特色，和符合當地人飲食習慣的以關中驢肉火鍋為主，本地魚，本地山野菜，土家雞，農家自家菜等特色餐飲。

5、DIY耕種：農事生活體驗小區，除傳統植物外，還可以認領喂養小動物（兔子，小狗、小雞、小龜等）。

6在遊客離開時有土雞蛋，新鮮野菜，瓜果蔬菜，土雞本地鮮魚銷售。

7.自助燒烤區，我方提供燒烤爐具，煤炭，各種食品幾調料。 活動項目

活動内容：

（1）摘瓜果 （2）采野菜 （3）垂釣

在這裡，春可觀花，夏可納涼，秋可品果，冬可賞雪。讓遊客徹底告别都市生活的喧嚣，親近自然，完全寄情于山水之中。獨特的風景加上地道的農家野味，足以讓遊客們留連忘返，遊客還可以在農家樂購買到新鮮的農副産品。帶回去給親朋好友品嘗。

自助燒烤 ：

活動内容：為遊客提各種食材和燒烤工具，讓遊客自行在創意山水之間進行燒烤，在一邊品味美食的同時也體會燒烤帶來的獨特樂趣。

農家樂投資的可行性分析

1、利用淨現值法分析投資項目的可行性：

在進行該農家樂的投資分析中，我們首先要考慮的是現金流量，而不是其營業利潤。現金流量同營業利潤相比，雖然兩者在整個投資年限中數目是相等的，但由于利潤易受折舊、間接費用分配方法等一些人為不可抗因素的影響，而農家樂的現金流量則不受這些因素的影響，并且從财務的角度來講，農家樂項目是否能夠存活下去，不是取決一定時期是否赢利，而是取決于是否有足夠的現金用于支付農家樂的各項開支，使農家樂的現金流不至于斷裂。

從當前金融市場來看，5年内國内的銀行利率不會波動太大，5年期貸款的年利率水平為7%；因此，假定投資貼現率為7%； NPV（淨現值）=現金流入值-現金流出值

=25.85> 0 現值指數=現金流入值÷現金流出值 =1.53> 1 從上述求得的NPV（淨現值）和現值指數來看，本項目是值得，投資前五年的現金淨流量為25.85萬元，而現值指數遠大于1，故該項投資的可行性是很高的。

2．内含報酬率法：

如果投資者有一定期望的投資收益率（這個收益率即為“内含報酬率”）。内部報酬率，即淨現值為零時的貼現率。

假設不存在盈虧波動情況，因此采用淨現值方法同現值指數法相比，結果是相同的，且從内部收益率分析來看，扣除時間價值之後，通過計算可以知道本項目有14.63%的投資收益率，是非常值得投資的。

綜上所述，通過淨現值法和内含報酬率法計算該項目的投資收益率都能夠發現該項目是值得投資的。

投資預算-- 投資總額：

1、客房建設預算投資：（元）

①客房建設預算（牆面粉刷、房内裝飾、）：客房及衛生間建設費用：10間*500元/間加=5000元；衛生間安裝設備2000元 ②客房配套設施及裝修預算（床、被褥、椅子、、電水壺等）：設施總費用：10間*1000元/間=1萬元；

③客房清潔及消防設備費用：共計3000元；

2.主體宣傳門頭室外改造費用預算

1.正門門頭裝飾，做隔闆樣式門頭一個面積5X3X180=2700元 2.門頭改造面積3X2X300=1800元 3．門洞室内懸挂物2000元 。4 門口對面廣告牌5X3X180=2700.元 。5 LED桃花樹6棵X3200=19200元 。6. 樹上流利燈與LED網燈若幹合計1000元。7．北牆另開一個小門基礎費用大約15000元。 8 院内裝飾，座椅等8000 。

2、農家樂室内餐廳投資：（元）

①餐廳建設及内部裝修、空調設備、兩間{四個包間}共計6間25000元

②餐廳的桌椅及餐具：（總計萬元）

一樓：大桌子15張：300元/張×15張=4500元；

小桌子40張；70元/張×40張=2800元 椅子200把：50元/張×300張=15000元； 餐具250套：30元/套×250套=7500元； 燒烤用具10套每套200元=2000元

3、餐飲娛樂區地面，綠化帶、觀賞觀賞魚塘、娛樂餐飲區太陽棚等基礎設施建設投資：

①農家樂娛樂就餐區地面的鋪設：以C25混凝土為鋪路的基準，道路寬22米，厚0.15米，長度30米，則耗用的混凝土為：22m *0.15m*30m=99立方米；

C25商品混凝土價格為180元/立方米； 混泥土總總體價格大約在99*200=19800元；

②綠化帶建設： 在農家樂娛樂餐飲區用葡萄架水泥柱做圍牆鐵絲網做牆面，種植藤蔓為主的攀爬植物{爬牆虎，普通，藤蔓薔薇為主}總計費用15000元；

④垂釣魚塘建設：魚塘的開挖規劃總計20000元； 5.小動物，雞鴨飼養區面積樹林區鐵絲圍網2000元 ⑥透光闆大棚；稻草大棚建設費用：總計為6萬元；

魚塘、果園、蔬菜大棚及相關供水供電設施建設投資：

② 塘建設和投放魚苗的費用合計為10000元 ②果園：葡萄園：植30株200元，造價為6000元； 蘋果和桃樹園：各種植10株500，造價10000萬元；

③蔬菜基地：共1個，總造價2000萬元；

3 營業收入預算

1、住宿費收入:

①旺季：50（每間消費）×10（間）×150（旺季營業天數）×80%（旺季平均入住率）=6萬元

②淡季：40（每間消費）×10（間）×100（淡季營業天數）×5%（淡季平均入住率）=2萬元。

2、餐飲費收入:

①旺季（5.6、7、8、9.10月份）:50（人均消費）×100（每天接待人次）×180（旺季營業天數）×80%（人均餐飲率）=72萬元

②淡季：（每年10月-次年五月份）：40（人均消費）×30（每天接待人次）×100（淡季營業天數）×50%（人均餐飲率）=6萬元

3、農副産品及娛樂項目收入：

①釣魚項目（包括漁具出租和釣魚兩項）:

出租釣具（包含垂釣，遊戲）收入：30（每天出租次數）×150（可出租天數）×10(租金）=45000元；

②水果采摘：

春季：蘋果、桃子猕猴桃等采摘收入：40（每天接待人次）×30（元/次）×30(可采摘天數)=36000元；

夏秋：葡萄、瓜果蔬菜采摘收入：30（每天接待人次）×20（元/次）×40(可采摘天數)=24000元；

③土特産品銷售：

土雞銷售收入：500隻×12元/斤×4斤/隻=24000元 土雞蛋銷售收入：10000個×1元/個=10000元；

營業成本預算

1.營業費用；2.管理費用； 3.稅務支出（營業稅及附加）； 4.營業利潤 ；

5.财務核算分析(三大報表) 公司成立初期的資産負債表

1.公司五年有關預計報表 。2.營銷策略 。3投資回收期分析

産品策略 ：

農家樂産品主要是提供飲食服務、住宿服務、娛樂活動等，同時将三者結合起來，讓顧客領略農家風貌，貼近自然，使他們享受其中。

定價策略

根據對競争對手的平均價格調查，采用成本導向定價法中的成本加成定價。同時我們還采取選擇産品組合中的選擇産品定價（吃飯時可以将酒的價格提高，彌補有些菜類的價格）。從顧客的心理方面考 慮，我們采用尾數定價、現金折扣定價等方法。并及時采取應對競争對手的降價策略，推出某些新的菜肴，加大對本農莊的廣告宣傳，增強自己的服務質量。

渠道策略

進貨渠道：蔬菜之類直接與當地農民訂貨，保證蔬菜的新鮮、綠色。時鮮類産品可與當地的養殖戶聯系，保證貨源的充足。之外還可以與當地的其他批發商協商，讓他們定期向農莊提供産品。

促銷策略

●建立我們公司的農家樂網站、與旅行社合作組團和宣傳，達到比較好的效果。

●選取幾個人流量大的路口點制作廣告牌。同時在路口至農莊的路段中，設立指示牌（标明方向及距離）。

●利用本身是大學生的優勢，發動同學進行宣傳，可以組團搞班級活動，搞黨團活動，接待休養團等。利用微信，QQ群為基礎團購

●在旅遊旺季的時候，提供一些優惠政策，消費滿80元，可贈送帶有本地特色的精美禮品一份；消費滿180元的，可贈送某些旅遊景點的門票等（與當地的旅遊景點區協商好，從而達到互赢的效果）。

●與村委會，農業局等機關合作，開辦一些有關陝西土特産小型展銷會從而帶動本農莊的收入。

風險分析以及對策 .

1市場風險

市場風險主要體現在消費人群不穩定，客戶回頭消費較少。 對策：需要經營者做強有力的推廣，通過促銷、打折優惠、定期舉辦活動等方法穩定客源；接住老客戶的力量，擴大宣傳力度，争取到新客戶；同時服務态度意識一定要增強，作為服務行業要做到讓客戶賓至如歸的感覺。

2競争風險

目前農家飯莊随處可見，同行者競争較為激烈。

對策：經營者必須全身心地投入到經營管理中來，做好服務，做好自己的特色，實現差别經營，緻力于做好自己的菜品，自己的招牌菜，給遊客不一樣的享受，得到不一樣的感覺。

3經營風險

任何項目如果經營不盡心經營，都會存在很大的經營風險。 對策：投資人必須對農莊經營有高度的熱情，有足夠時間經營，這樣也會有效避免經營風險的存在。 .

4市場淘汰風險

“強者生存，弱者淘汰”，如果我們的産品和服務被競争者超越，就會被市場淘汰。

對策：為避免此類風險，要樹立危機意識，不斷提升和發展自己。同時要注意維系顧客關系，建立“顧客資料庫” 經常與重要顧客保持聯系。

布局與分區

1.總平面圖、 2.鳥瞰圖、 3.功能分區、 4.道路交通規劃圖（含停車場布局）、 5建築布局 。

各個分區的詳細規劃設計内容

面積、功能、（主題）、容量等等技術參數

植物種植設計

1.戶外植物配置、植物樹種選擇。

2.院内植物配置 。

3.娛樂餐飲區植物配置與植物選擇 娛樂餐飲區景觀設計

（ 1.風格、 2.主體色調、小品、裝飾等等）

3另外還有重要節點的透視圖.

另外還有重要節點的透視圖

設施 給排水、供電、通暖、照明、垃圾回收站、灌溉 第九。建設規劃 施工圖： 總平圖、放線圖、建施、景施、綠施、水施、電施。

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