福田中心區一直是深圳中心，是深圳發展最成熟，配套級别最高，規劃最豐富的區域。

作為深圳的中心區，福田可謂寸土寸金，新盤一直都是稀缺産品，因此即便是在新房均價居高不下的情況下，福田的樓市依然熱度不減，一有新項目入市就會備受關注。

總體而言，福田算是深圳較早開發房地産的區域，目前區域内的樓市也已趨于飽和，近年來可用于開發的土地也是鳳毛麟角，為此福田很多片區都開始踏上了舊改之路。

就如福田CBD旁的梅林片區，在近幾年也在積極尋求新的變革。片區近年陸續啟動多個大型城市更新項目，總建築面積超過250萬㎡，其中包括40萬㎡卓越城、36萬㎡綠景虹灣、110萬㎡的大康項目、50萬㎡上梅林舊改、30萬㎡萬利加城市更新等等，接近CBD規模的一半，似乎半個梅林都在進行重建。

（來源：大灣區城市更新投資決策系統）

其中，很多項目已經完成入市，而諸多新的商業綜合體項目各項配套設施也正在進一步完善中。

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上梅林舊改一期呼之欲出

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近日，梅林城市更新再度迎來提速，上梅林舊改一期已取得建設規劃工程許可證，并獲名“上梅林雅苑”。

上梅林村舊改專項規劃一期，即“黃氏新村”城市更新項目，位于梅林街道西橫街南側。該項目作為上梅林舊改的一期項目，由深圳市上梅林實業股份有限公司進行投資建設，為福田區首個股份合作公司自主開發的項目。

最初，項目計劃14年動工，2016年12月份竣工，但此後似乎再無動靜。

（來源：家在深圳）

2016年，福田區人大審議并通過了《深圳市福田區國民經濟和社會發展第十三個五年總體規劃綱要》。

根據綱要顯示，未來五年，福田區社區股份合作公司有多項城市更新項目展開，其中就有上梅林一期黃氏新村更新項目。

（來源：福田區集體經濟發展指導委員會辦公室）

2018年12月24日，深圳市規劃和國土資源委員會與深圳市上梅林實業股份有限公司簽訂福田區首個集體土地自主開發項目——“上梅林村一期改造項目（黃氏新村）”的土地使用權出讓合同書。

（來源：君澤君律師事務所）

2019年2月23日，“黃氏新村”城市更新項目奠基儀式舉行。

（來源：福田政府在線）

此後直到近期，項目對相關工程進行招标并對招标結果進行了公示。

中标結果顯示，項目将由深圳市新世界房地産開發有限公司代建。

深圳新世界地産始建于1997年，早期以上梅林舊村改造為依托，先後開發了新世界紅梅苑、新世界梅沁樓、新世界荔園閣、新世界山月居、新世界商務中心、新世界四季禦園、新世界四季山水等多個住宅小區。

（項目一路之隔就是梅林賓館城市更新項目）

根據此前規劃，項目建設工程用地面積為14139.05㎡，總建築面積為132080㎡。

主要建設内容為住宅、商業及幼兒園，主要包括3棟高層住宅樓、1棟3層幼兒園、商業裙樓及其他公共配套建築等。

（來源：GWA基彙）

多年過去，項目設計或将有所改變，但相關信息尚不明确，具體規劃及設計效果圖有待官方公布。

而根據深圳市住房和建設局相關信息顯示，上梅林村舊改專項規劃一期1-17地塊土石方、基坑支護工程已于12月20日開工。日前，根據深圳市規劃和自然資源局信息顯示，項目已獲得建設規劃工程許可證，并得名“上梅林雅苑”。

（百度地圖顯示地塊名已更改為“上梅林雅苑”）

另據悉，上梅林村改造共分為三期開發。

二期項目由京基操盤，7月份已經正式啟動了舊改簽約，拆除用地範圍土地面積約31833.80平方米。

三期項目（嘉鑫輝煌時代）已入市，主推建面46-69㎡公寓産品，均價約7.1萬/㎡；46-82㎡辦公産品，均價約9萬/㎡。

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潛力無限的福田窪地

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梅林作為“福田CBD的後花園”也經曆一段短暫的輝煌，但由于整個片區規劃跟不上城市發展，逐漸落寞。

由于梅林開發時間較早，片區内部住宅相對老舊，但也帶來接地氣的居住環境，生活氣息濃厚，是深圳人的“宵夜天堂”。同時，它也是福田區為數不多的工業廠房集中區域，住區和廠區混合發展。

如今，早期的工業廠房無論是建築形态還是産業需求，已經顯得越來越不合宜。因此，這些舊廠房建築有強烈的升級改造意願。

從區位上看，梅林位于福田區北部，緊鄰福田中心區，同時位于深圳城市發展中軸線，天然的區位優勢為其未來的規劃與發展都奠定了良好的基礎。

早在2016年，梅林-彩田片區就已納入全市重點開發建設區域。加上最近在福田區規劃的“一核三帶一軸”總體發展布局中，梅林-彩田片區是北部“智能科技産業帶”中的一環，具有推動形成深圳中軸線的作用。

除此之外，梅彩片區作為近期的城市更新統籌片區，定位也是高檔次的深圳智谷。多項政策加身的梅林已然搭上了發展的快車。

目前，梅林有多達十幾個産業更新項目在建或預備建設。它們将追随以卓越城、理想城等為片區代表并運營中的新建築形态，完成梅林片區的整體“刷新”。

其中包括恒裕、中糧、京基、财富、滿京華、華強集團等知名開發商進駐，如：卓越城和輝煌時代大廈、梅林賓館舊改、中康生活區、中糧金帝食品廠區、滿京華康美地塊、大康梅林舊改、京基祠堂村舊改等項目，更新總體量接近福中中心區的一半。

随着這些項目的更新改造，将填補福田中心北中高端商業的空白，并推動梅林“産城融合”，打造宜商宜業宜居新城區。而如此之多的城市更新項目也必然讓梅林煥發一新，片區價值也将會迎來進一步的釋放，周邊小區均将有所受益。

當前，上梅林片區二手樓盤挂牌均價大概在6萬/㎡左右，碧華庭居、荔園閣、頤林雅院、華茂苑等均是片區内具有代表性的二手樓盤。

部分内容來源：深圳規劃和自然資源局 | 咚咚找房 | 城市與區域規劃研究

整理：中原大咖

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