星河coco park龍華?作者：大江最近，星河控股風頭正盛，下面我們就來說一說關于星河coco park龍華?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

星河coco park龍華

作者：大江

最近，星河控股風頭正盛。

1月底先是旗下商管公司星盛商管二次IPO，成功邁入資本主義市場。

2月底又牽手Costco拿下深圳龍華片區A817-0613地塊，預計投資約90億打造的超級商業中心總部項目（以下簡稱“星河Costco項目”）順利開工。

該項目計劃引入美國Costco華南區域總部、星河實業總部、星河商置總部等3家國際總部企業。

圖片來源：星河控股集團

星盛商管成功上市及星河Costco項目順利開工，也為星河控股今年開了個好頭。

然而細究星河的商業項目，盡管其目前旗下開發有20多個商業項目，但沒有一個項目能超越福田星河Cocopark這個代表作。

福田星河Cocopark位于福田中心區，基本上處于整個深圳市的中心位置，與地鐵1号線及3号線購物公園站雙地鐵無縫接駁，先天條件非常優越，目前也是福田區最受歡迎的商場之一。

一直以來，獨角Mall也非常關注這個項目，曾多次到達星河Cocopark現場進行踩盤分析。

近期再去現場，獨角Mall發現其發生了不少變化，一期去年購物公園C口左側外立面的圍擋早已拆除，星巴克那一側的外立面開始圍擋裝修。二期的外立面也已經裝修完成拆除了圍擋。

福華路曾經圍擋的外立面如今已經拆除圍擋

筆者同時也産生疑問，為什麼擁有市中心區位、雙地鐵無縫接駁這樣先天條件的星河Cocopark，隻能在福田“稱王”，而在整個深圳市内沒能排上前幾？是什麼限制了其更上一層樓？

開業15年，在競争日益激烈的福田區，不斷深挖掘的星河Cocopark還有多少潛力在福田區坐穩頭部位置？

最熱鬧的星空廣場被餐飲品牌占據

動線不佳

最好的位置給了餐飲品牌

一般商場的餐飲都是放在B1層或者位置不太好的頂層，以達到吸引人流聚集人氣的作用，然而Cocopark一期卻将整個商場最好的位置星空廣場打造成了餐飲休閑區。

據筆者不完全統計，福田星河Cocopark一期的餐飲品牌有74家，餐飲品牌占比約30%，星巴克、喜茶、奈雪的茶、手制泰茶、野萃山等輕餐品牌非常多。

星空廣場密集的排滿了各種餐飲品牌，外擺區被店家的休閑桌椅占的不留空隙，最大化利用場地，廣場上少見的零售品牌SUNION蘋果集合店則擠在了B1層并不顯眼的樓梯下面。

星空廣場的餐飲品牌也是以消費者喜歡的網紅品牌為主，網紅品牌更新疊代速度非常快，餐飲品牌調整也比較頻繁。

根據筆者不完全統計，僅2020年，星河Cocopark一期就新調整了FASCINO面包店、布歌東京高級布丁品牌、MANNER COFFEE、蔻蔻椰、1886德國汽車餐廳、芒果樹、鳗匠、甘食記、臻品鮮粿、老碗會、恰同學、大馥燒肉、堂本家、Ooki Doki、TACO BELL、手标泰茶等16家餐飲品牌，餐飲品牌的調整幅度約22%。

星空廣場也确實是星河Cocopark租金坪效最高的區域，可以說星空廣場打造的休閑餐飲區成就了目前其火爆的人流，但也為其品牌調整帶來了限制。

不可否認，打造了6000㎡下沉廣場星空廣場的星河Cocopark是一個極有設計感的商場。

或許早期開業的時候商場對星空廣場的定位有些模糊，星空廣場已經固定的中小店模式隻适宜于對場地和裝修需求并不高的品牌，現在破釜沉舟對店鋪進行大規模改造根本不現實。

目前也隻能将場地利用最大化多收收租金，但也基本堵死了星空廣場調整到更好、更高層級品牌的路。

硬件是硬傷

位置最好的星空廣場被困“餐飲圍城”，隻求賺錢，福田星河Cocopark本身的硬件也存在硬傷。

星空廣場是設計上的一大亮點，但星河Cocopark整體設計并不是很好，其整體設計也似乎是以星空廣場為優先，室内設計為星空廣場做出“犧牲”。

近些年星河Cocopark頻頻改造，也能或多或少猜出其早期整體設計上确實存在不少局限性，這些局限性，也沒辦法完全消除。

首先動線不佳。不管是一期還是二期，星河Cocopark的動線都不算好。

左側為一期動線，右側為二期動線

一期呈現“U”字形人流動線，首尾兩端未閉合，并且還有多個通道連接星空廣場。

B1層本來就窄的通道還有多個遮擋視線的大型承重柱，對于方向感不好的人來說很容易走錯路，店鋪也不好找。

一期B1層的承重柱

筆者當天中午和朋友準備去B1層的胖哥倆吃飯，找個店鋪都問了兩次導航，找不着方向，最後還得穿過星空廣場才找到店鋪。

不隻筆者在星河Cocopark繞過路，大衆點評裡也有不少網友吐槽這邊的動線“迷人”，還有網友表示在裡面找餐廳是一件很刷微信步數的事，看起來也是深有同感。

二期的動線也是迷惑，基本上沒有動線可言，走到哪裡算哪裡。

二期也存在樓層不等高的問題（該問題原君尚百貨時期就存在），其二樓的高度看起來隻有一樓的一半高。

再者，商場沒有大中庭。星河Cocopark打破了傳統的封閉式結構，打造了6000㎡的星空廣場，為此商場室内設計做出了“犧牲”，室内沒有大氣的中庭，隻有一個小中庭。

沒有寬敞的大中庭，有些扶梯的設置也給人一種逼仄的感覺，室内逛起來遠不如室外星空廣場舒服。

筆者去過很多次星河Cocopark，除了近期因為工作需要有才進到室内的2樓和3樓，之前一次都沒有上去過。

說實話，福田中心區，雙地鐵加持，人流本就不缺，這樣的先天條件，在如今大牌美妝成為深圳衆多商場“标配”的情況下，星河Cocopark的品牌甚至還比不上先天條件差很多的海雅缤紛城。

海雅缤紛城已圍擋的輕奢品牌MCM 拍于2月26日

星空廣場深陷“餐飲圍城”，本身就存在設計上的硬傷，目前大幅度品牌調整也是圍繞餐飲，星河Cocopark很有可能會陷入品牌調整的天花闆，甚至再無突破的品牌可以調整。

二期成一期品牌“轉入地”

聯動較差

二期難成“救命稻草”

去年5月底開業的星河Cocopark二期，如今外立面也已經撤去圍擋，商場内的品牌基本上都已經開業。

二期外立面

從品牌來看，二期餐飲品牌較少，以服飾及親子品牌為主，與一期存在互補關系，但周大福、周生生、BBLLUUEE粉藍、HPLY、星趣童堡等不少品牌都是從一期挪過來的，二期給一期騰位置的作用不言而喻。

從現場來看，隔了一條福華三路的星河Cocopark二期，人氣也遠不如一期，整個商場都看不到什麼消費者。

左圖為一期，右圖為二期

目前的一期二期有些各自獨立，聯動較差。按照整體規劃，星河Cocopark一期二期間是預計建設連廊打通整個商業動線，從而互通客流。

但打通路面做連廊肯定是需要政府審批的，何時能建成還需打個問号，短期内估計是沒希望。

沒有連廊，隔了一條街的一期二期就有點像兩個獨立的商場了，也沒辦法實現聯動、互相導流。

待卓悅中心起來

星河Cocopark該如何應對？

從星河角度來看，隻要保證租金效益最大化，收租就可以了，而目前的星空廣場也确實是整個商場租金坪效最高的區域。

從另一方面來看，按照星河Cocopark的先天條件，是可以做到更好的，但其目前的品牌，多少還是有些配不上這個位置的。

星河Cocopark在福田區商業地位不低，但深圳商業市場本就競争激烈，福田區不遑多讓，2019年開業的One Avenue卓悅中心與星河Cocopark就隔了3站地鐵，直線距離也隻有1.6公裡左右。

盡管One Avenue卓悅中心的招商還沒起來，但在奢侈品市場越來越看好中國市場的情況下，One Avenue卓悅中心的先天條件以及整體設計帶來的上升空間還是值得期待的。

如果One Avenue卓悅中心起來了，星河Cocopark能招架的住嗎？

在越來越多的商業地産分拆物管上市的大潮流下，作為純商業物業運營第一股的星盛商管，能在資本市場争奪下一席之地嗎?

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!