規劃失敗的鬼城?上周六在我正準備看波多野老師的片子時，突然有個哥們兒發信息讓我寫寫古城南區以事業為重的我，做了兩個深蹲，深呼吸了三口，深深的給了自己個兒四個大嘴巴子，證明自己還是個以事業為重的禽…紳士~，我來為大家講解一下關于規劃失敗的鬼城?跟着小編一起來看一看吧!

規劃失敗的鬼城

上周六在我正準備看波多野老師的片子時，突然有個哥們兒發信息讓我寫寫古城南區。以事業為重的我，做了兩個深蹲，深呼吸了三口，深深的給了自己個兒四個大嘴巴子，證明自己還是個以事業為重的禽…紳士~

言歸正傳，我們說回古城南區。為什麼哥們兒會想聽聽這個區域我的認知呢？我并沒有再找這哥們兒詢問，隻是順其自然的回複了内哥們兒，緣分啊~行。所以我需要自己去分析原因，在我看來無非就一個原因——古城南區再來的新項目，74800元/平方米的參考價格，會不會成為站崗的價格？

這個問題，我相信已經困擾了很多人一整年。畢竟石景山在2019年末告别了58802的限競房銷售均價之後，直接就進入了7萬 新盤售價模式。所以問題來了，從不到6萬跳漲到現在的古城南區參考均價74800，是不是誇張了？是不是真·站崗價？是不是誰買誰扛鼎？這類問題，其實伴随着剛剛過去的2021年始終有人在說。

後邊說倆得罪同行的段子，您是同行可以在評論區随便罵，隻要别帶髒字，評論我都放。

段子一

門城的競品項目

有個業務員哥們兒在今年上半年一直在不遺餘力的開噴石城。“石景山都這個價格了！按佳爺的話講就是拉褲兜子的價格，還敢買呢！”這是我見着的原話。我就納悶兒啊，佳爺是市場拉褲兜子，但是好像還真沒這麼說過石城。那這話咋來的呢？結果發現這哥們兒那半年在石城一個新樓盤做業務…

段子二

全城的公敵

石城在2021年有很長的一段時間，沒有做二手與新城的聯動業務。在那一段很長的時間裡，經常有粉絲問我，石景山好還是通州好。這個問題也問的我是一臉懵…我心說總不能你們個頂個的都在前三門一帶工作吧…結果，沒有例外所有朋友問的我通州那邊的項目都是我認為比較爛，但正因為比較爛所以聯動業務給錢給的比較多的那種，比如一套房8個點。那會兒我才明白，為什麼哪怕你要把購房者拐到東邊，也不說王四營，畢竟王四營給不了這麼多。

所以在相當長的一段時間内，隻要您說想看石城新盤，必有人告訴你，這裡的價格是天花闆~

實際情況如何？我們去看看新時代石城的那些個7萬左右或者7萬 的項目如何就好了。

1 長安九裡沒房了，業務團隊已經奔西紅橡樹灣去了。

2 長安和玺沒房了，記得售樓處直接變成悅玺的了。

3 中海首鋼長安雲尚沒房了，售樓處已經被石城一個新樓盤所用。

4 中海天鑽沒房了，據說售樓處都要變咖啡廳了~

現在您還覺得7萬 的價格沒人認麼？我看到的情況是簡單的仨字，沒房了。然而我想說的其實是标題的後半句，現在的石城看上去很有可能會是剛改朋友們最後的入場時機。下面我來說說我自己的看法。

第一，石城最近在幹嘛？我告訴您，2021年12月規自委官網發的關于石城的土地動态已經開始提及廣甯村的規劃，至于廣甯村在哪兒那不是今天說的重點，您可以自己去搜索一下。這裡要說的是，為什麼要規劃廣甯村。其實道理特别簡單，不規劃這裡，可能未來的土地供應要跟不上了。說白了，古城南區剩下的貨不多了，得開發新地界了。

第二，石城現有的住宅地塊都有什麼都在哪兒？到現在為止您回憶一下，北辛安區域還有供地麼？北辛安區域最後一宗供地實在2021年年初供應的，現在已經快要賣完的中海寰宇天下天賦的地塊。您在回憶回憶，古城南區還有地麼？我告訴您有，但是不多。一個是現在定了案名的中海雲庭，另兩個是中海雲庭邊上的，計劃今年一季度拍賣的商品住宅地塊，這兩個地塊加起來就隻有大概齊10萬平方米的商品住宅總建築面積。說白了，古城南區也快沒地可供應了。

第三，先說廣甯村。廣甯村未來會是個啥産品定位？我個人看整體趨于規劃多為1.5左右容積率的地塊，如果按照經驗來說，廣甯村畢竟不是出來就是金安橋地鐵站，容積率再稍微低一點，那不得幹點大改善啊？所以廣甯村在我看來不一定跟剛需、剛改有關系。

第四，再來說說古城南區剩下的兩宗商品房地虧啊。這兩塊地，因為是去年10月份延期修改了條件再度入市的地塊，所以地塊屬性不錯。地塊屬性不錯，也就意味着出改善産品的概率會增加。當然這事兒不絕對，但是我确實個人是這麼理解的。

所以問題來了，目前我看到的整個古城南區，隻有中海雲庭一個新樓盤，這哥們兒不到200套房，我看給出來的面積就倆一個98平方米一個114平方米都是三居。這個面積段已經算是跨度不大，且面積相較于整個古城南區後限競房時代的平均120平方米起步的戶型均值低了很多，說這是一個剛改新盤我自認為沒什麼毛病。

所以回到文章最初的标題，古城南區既然7萬多本就賣得動，且之前兩年的新樓盤都賣掉了，憑什麼一個新來的賣74800的剛改項目要站崗？說句實在的，98平方米那個戶型如果做的戶型很好，我覺得應該是買不買得到的事兒，而不是什麼站崗不站崗。畢竟再往後的兩塊地存在太多的不确定性，誰也不能保證後邊的項目會做更小或差不多小的戶型。所以我說，至少現在的石城還有剛改上車的機會。

文末多說一句重話、得罪人的話。您信麼，過不了多久，石城很有可能又一次變成了風口浪尖的天花闆。理由特簡單，聯動的費用很低或者就沒有。

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