作者 | 查志遠

來源 | 江南智造總局

“你家在縣城有房嗎？”，這是這幾年春節期間，在蘇北農村相親時男方被媒婆問得非常多的一個問題。

縣城有套房，娶親不發慌。

和很多地方的農村地區一樣，對蘇北一些農村适齡青年來說，想讨到老婆，縣城房子已經成了必備品。與以往農村自建房作為婚房不同，縣城裡的商品房才是當下婚姻市場上的硬通貨。

此外，像大城市熱衷買學區房一樣，農村去縣城買婚房最好得買學區房。

兒子能娶上媳婦，憑借學區房将來孫兒輩能上個好學校，這就是不少農村父母最樸實的想法。也許是抓住了農村家庭這種生存邏輯，縣城的房子越建越多，房價也越來越高。

從部分适齡農村青年“買房才能娶媳婦”這個現象中，我們可以窺探蘇北縣城房價猛漲的一些有趣邏輯。

比哈爾濱還貴

作為我國經濟最發達的省份之一，江蘇省内各市的經濟發展水平總體來看還是比較均衡。當然，同蘇南富庶地區的縣市相比，蘇北在經濟發展水平上還有很大差距，從GDP來看，即便是經濟最為弱勢的宿遷市，放在其他省份依然可以排在前列。但是最近幾年随着蘇北經濟發展迎頭趕上，房價也是快速上漲。這其中地級市下面縣城房價的漲幅更是引人關注。

春節期間，記者實地走訪了蘇北幾個縣城正在銷售的樓盤，一個直觀的感受是，縣城商品房均價普遍在7000元/㎡以上，突破10000元/㎡學區房也比比皆是。

表 1 2021年1月宿遷各區市縣房價

資料來源：中國房價行情網、南風窗長三角研究院

拿有“蘇北第一縣”之稱的沭陽來說，根據中國房價行情網數據顯示，2021年1月份沭陽縣的商品房均價為11240元/㎡。同比漲幅更是達到22.01%，在過去的一年裡沭陽的房價可謂是“漲勢如虹”。

資料來源：渠畔數據

如果從全國範圍内來看沭陽房價的話，根據2021年1月份全國城市住宅房價排行榜顯示，沭陽當前房價的水平在大中城市中能排在65位，超過了黑龍江省會城市哈爾濱，也超過了廣東省汕頭市。

單純從GDP的角度出發，宿遷市已經足夠在安徽省排名第三。不過，即使作為江蘇省内經濟窪地，宿遷下轄縣的房價還是令人感到吃驚。

圖 1 2021年1月蘇北各市轄縣房價

注：統計不包含市轄區。

數據來源：中國房價行情網、南風窗長三角研究院

從整個蘇北來看，沭陽的房價僅僅是蘇北衆多縣城房價猛漲當中的一個縮影，在蘇北19個市轄縣當中，房價過萬的有兩個，分别為宿遷市的沭陽縣和連雲港市的東海縣。而均價超7000的則有12個。

為什麼會猛漲？

仔細觀察就會發現，蘇北縣城最近一兩年房價出現猛漲與該地區的經濟發展變化有着密不可分的關系。

首先，高鐵的拉動作用不可忽視。随着蘇北高鐵建設的快速推進，蘇北縣城的交通便利度得到極大的提升，老百姓形象地稱為“高鐵一響，房價猛漲”。

拿蘇北高鐵兩條主幹線徐宿淮鹽高鐵和連淮揚鎮高鐵來說，兩條鐵路設計時速均為250公裡/小時，高鐵沿線的睢甯、泗陽、阜甯、建湖、灌雲、灌南等蘇北市轄縣都步入高鐵時代。此外，鹽通高鐵的開通，大豐、東台等縣也結束不通高鐵的曆史，南京到連雲港也将由現在最快的5個多小時縮短為2小時左右。

伴随着高鐵建成通車，鹽城到徐州隻要 2 小時；淮安到徐州隻需1小時；宿遷到徐州隻需半小時......而通過徐州這個大樞紐，連雲港、鹽城、淮安、宿遷，整個蘇北順利接入京滬高鐵，從縣城出發可以到達全國。

高鐵縮短了時空間的距離，極大的提高了經濟運行的效率。對于長期屬于勞動力淨輸出狀态的蘇北地區來說，極大的便利了外出務工人員的出行。面對大城市居高不下的房價和落戶限制，縣城買房不僅是很多本地外出務工人員的安家選擇，也成了很多投資客眼中較為理想的資本溢出地，這無疑會推動當地房價的上漲。

其次，學區房的拉動作用“功不可沒”。縣城跟大城市相比雖然經濟較顯得較為弱勢，但是家長在孩子教育方面的投資一點也不比大城市的家長含糊。尤其是随着本地居民收入水平的提高，對于教育也更加重視，為了讓孩子獲得更好的教育條件，家長對于在縣城買房擁有較高的熱情。

在江蘇省内，不像蘇南那樣城鄉基礎教育資源分布比較均勻，蘇北教育資源的特點是優質的教育資源都集中在縣城，一個突出的現象是幾乎每個縣都有一到兩所高考“超級縣中”，毫無例外這些學校隻有居住在縣城的學區房才能有機會進入。

再窮不能窮教育，農村家長為了讓孩子接受最好的教育，躍出農門考上大學，再苦再累也要争着到縣城買套學區房，因為買學區房獲得附近學校的學位是進入這些牛校的唯一途徑。

還有，買房也存在攀比心理，這是蘇北農村的一個普遍現象。鄉下的教育資源确實很匮乏，親戚朋友都把孩子送到了縣城上學，無論是基于攀比心理也好，還是想讓孩子學的更多也罷，很多農村家長即使無奈也隻能咬咬牙在縣城買房。

此外，房價的上漲還與縣城調控的相對放松有關。房地産是這一類經濟較為弱勢的縣城主要的經濟推動力，政府收入的很大一部分是靠土地出讓金。

而縣城也可以說基本不存在什麼限價和限購政策，除了剛需購房外，拆遷戶通過老城區棚改拿到補償款後需要買房，更是進一步為縣城增加了購房需求。房價持續上漲，也在情理之中。

誰在買房？

既然縣城的房價漲幅這麼大，那麼究竟都是什麼人在縣城買房？

不可否認的是，有一部分買房确實是剛需，這部分剛需買房主要是外出務工的年輕人，他們出去打工外面的買不起。有的打工城市都不固定，所以縣城買是他們最好的選擇。外面工資高，回來買房負擔得起。

畢竟，對于縣城房子，是普通工薪階層最容易完成的房子夢想。

但是就當下來看，為了改善家庭住房條件去縣城買房已經不是去縣城購房的主要目的。

很多人說，縣城的房價是被鄉下人買起來的，單從居住的屬性來說很多農村人其實都不願意去縣城居住，因為在蘇北農村基本上家家都在宅基地上自建樓房，且條件也不錯。為什麼去縣城買房，無外乎就像上文提到的那兩個原因。

像中國其他一些地方的農村一樣，在蘇北部分農村地區娶媳婦，縣城有套房已經是不可或缺了。因為在農村的婚戀市場上，由于女性大量外流，男方一直是處于相對弱勢的地位，女方要求結婚必須在縣城有一套房子，是可以理解的。

為了順利娶上媳婦，全家在外打工，供養縣城一套房子。

其實結婚買房可謂是當下中國社會試婚青年普遍都面對的一個問題，但是農村對于婚房的看中明顯要高于城市，因為它成了決定男方能否娶到媳婦的一個關鍵變量，即使在一些經濟相對發達的蘇北地區也是如此。

如果說婚房也可以看作是一種剛需的話，那麼學區房則是代表着家長對縣城優質資源的争奪。

還是以沭陽為例，作為“蘇北第一縣”，沭陽有接近兩百萬的人口，是江蘇人口最多的縣。在這樣一個近200萬人口的大縣，沭陽縣城僅有兩所好的高中，沭陽中學和如東中學（如東中學是近幾年才從南通引進的）。

不像蘇南學生那樣有充足的課外時間去培養自己的興趣愛好，蘇北學生隻有接受像衡水中學那樣的應試教育，才能在高考中打敗蘇南學生。

所以，在孩子升學上，蘇北家長也是不計成本的投入。

縱觀沭陽近幾年猛漲的房價，漲幅較大的小區無一例外都是綁定像如東中學、小學等優質學校的學區房。在自由擇校時代，沭陽學生典型的求學路線是實驗小學—懷文中學—沭陽中學，而在學區房時代，隻要有錢能在優質的學區買房，人人都可以進入牛校，實現彎道超車。

在當下優質學區房數量有限的情況下，就像商品一樣，市場明顯是供小于求的狀态下，房價的猛漲也就是難免了。

然而，對于縣城的房價也可以有一個基本的判斷，那就是縣城的房子基本沒有投資屬性，隻有居住的價值。

但是，無論是出于何種目的在縣城買房，一個不可否認的事實是各種購房動機一起推動了縣城房價的猛漲。當然，不要忘記購房的欣喜之下，是縣城樓市根本“不抗跌”的風險。

就像很多人說的那樣，房産能給予你多少安全感，也就能遮蔽多少生活的真相。

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