#買二手房契稅和增值稅按房價交還是評估價#

購買二手房受到越來越多人的接受，二手房過戶的時候需要繳納相應的稅費，這些稅費是參考哪個價格呢？我們就拿經常見的住宅來說下這個稅費。

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繳稅有納稅的比例，個稅是1%，契稅有1%、1.5%、2%之分，還有5.3%的增值稅、1%的土地收益金，住宅過戶基本就是這些費用了。

這些費用的參考依據是什麼？——稅務評估價和網簽價對比，取高者。

我們要明白幾個和價格有關的名詞。

1、成交價。

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這個是和業主談好條件以後形成的價位。有時候成交價裡面還有一個戶口遷出保證金和物業交割保證金。舉個例子，100萬的成交價，如果留了5000元戶口遷出保證金和5000元的物業交割保證金。那麼這10000元是最後戶口遷出時和物業交割完畢沒有問題的時候另外支付給業主的，前期業主隻拿到99萬。

2、網簽價格。

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這個價格是去房管局辦理網簽的時候需要填寫的價格。這個價格和成交價不一定一樣。如果存在戶口遷出保證金和物業交割保證金，網簽價就需要把這個錢扣除，比如成交價是100萬，留了10000保證金，那麼網簽價格就隻有99萬。

3、銀行貸款評估價。

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這個影響到最後你的貸款數量。銀行的貸款評估經常用單價乘以面積來計算，這個時候的評估單價就會和成交單價有一個大小對比，分三種情況：

①成交單價=評估單價。在房價比較低的時候，一般銀行都會參考成交價來給客戶做貸款。比如2016年的時候，長安這邊的房價基本都在4000左右，這時候銀行也是按照這個來評估的。這時候直接用成交價來算你的首付就可以了。

②成交單價＞評估單價。這就是房價漲得比較厲害，銀行覺得房子值不了這麼多錢，不會參考成交價來給客戶貸款。比如2018年的時候，長安這邊以前4000左右的單價，一下子漲到12000左右，漲價剛開始的時候，銀行的評估值還沒有跟上來，這時候雖然是三成首付，但是銀行的評估值沒有那麼高，就不能貸這麼多。舉個例子說一下：100平米的房子，成交單價是12000元/㎡，銀行的評估價隻有8000元/㎡，首付三成，實際客戶要準備的首付是100×8000×30% （12000-8000）×100=640000元。

2021年西安有一部分小區實行了政府指導價，就是這種情況，雖然對于首套房客戶來說，可以享受三成首付的待遇，但是實際情況是要付的更多一些。

③成交單價＜評估單價。這種情況隻有在做高評的時候才會出現。一般銀行是不允許這樣做的，這有套貸的嫌疑，所以是明令禁止的。零首付就是這種操作方式，但是是不正規的。

4、稅務評估價。

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在最後過戶收稅的時候，稅務系統會有一個對成交房屋的稅務評估價。這個稅務評估價會和網簽價格做對比，取高值。

還有一種情況，就是全款買房，全款買房的時候，房子的價位可以自己定，特别是賣給熟人的時候，不想繳納太多的稅費，就想着把成交價寫的低一些，比如1塊錢（實際上也是可以的）。但是繳稅的時候不會參考這個1元來收費，會參考稅務評估價。所以稅務評估價是為了防止偷稅漏稅的行為發生。

基本上就是這些情況，如果有需要了解更多，可以咨詢。

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