這是熊貓貝貝的第1312篇原創文章

#秋日買房攻略#

市場經濟，最大的魅力就在于，永遠不缺乏想象力和奇迹。

按照主流經濟學看法，就是市場經濟有一隻“無形之手”，超越那種高高在上的計劃者，讓資源得到最好的配置，給人以最大的自由，讓人的創造力得以最大限度地發揮，從而提高整個社會的生産力，獲得最大的效益。

市場秩序本身就蘊含着一種奇妙的個人自由，不僅給個人以自由的空間，還會帶來社會經濟的繁榮。

這個結論，用在2022年當下中國的樓市和房地産經濟領域來看，非常合适。

2022年隻剩下僅僅最後可以沖刺三個月的時間，其實從2021年開始，不管從增量城鎮化人口的角度看，還是從庫存和銷量的角度看，中國國内房地産市場總量已經到了一個拐點。

直白一點，那就是在經濟環境和大衆語境中，對中國的房地産經濟，樓市，房産價值的共識，有了明顯的轉變。

也不是說完全看空和唱衰主流，隻是“房價永遠漲”，“房産是中國居民部門的核心資産”這樣的共識，開始産生了動搖。

這很正常，萬物有周期，天道有輪回，再大的樹也長不到天上，陰陽交替，興衰更叠，這是一個必然的過程。

複盤2022年過去的8個多月，各地政府手段盡出，調控放松，金融配合，市場什麼情況，房價什麼表現，其實已經不用多說，無論從官方數據還是現實體感，就是一個涼字足以形容。

全國來看，除了深圳，北京的“二手房指導價”和調控紅線依然堅挺，實際上絕大多數城市，都已經開足馬力，全力救市。

奇迹，往往都發生在意想不到的地方，想象力，從來都需要跳出常規才有意義。

就在全國普遍樓市低迷，房價承壓的大背景下，深圳，再一次讓全國人民見證了奇迹。

9月，深圳604套千萬豪宅一天賣光！

一時間引爆全國房地産圈子的輿論，吸引了無數人的關注，搞得人盡皆知，時下全國的樓市普遍疲軟，地産商日子都不太好過。

在這樣的大環境下，竟然還有如此表現反常的個例，的确值得研究或探讨。

這篇文章，将基于尊重事實的态度，有深度，有專業，和各位讀者朋友，就深圳豪宅熱銷爆賣的事件，進行一次深入的挖掘分析和趨勢探讨。

透過表象，直擊本質，看到關鍵，研判趨勢。

本文已反複自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。

内容有依有據，分析理性客觀。

硬核内容，錯過不再。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，内容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。
• 内容不求讨好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的内容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

（如果這篇文章在其它資訊平台被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顔無恥）

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

深圳南山區（圖片來源：頭條圖庫）

9月21日，深圳蛇口灣區一個叫“招商玺家園”的豪宅開盤，604套房，均價11.2萬/平，起步價1244萬，吸引了1614人參與搖号，光搖号門檻就350萬。

讓人意外的是，隻用了13個小時，全部房子就宣告售罄，總貨值超過100億，平均賣掉一套房隻需80秒。

604套千萬豪宅位于“招商玺家園”小區，一天内就被搶光。可以想象，深圳的購買力有多驚人。銷售大廳内人挨人，人擠人的場面有多火爆。開發商多高興，銷售人員多高興！這是今年深圳第二個“日光”豪宅。

這比今年5月底深圳豪宅盤“海德園A區”更瘋狂，當時239套房子，有686人報名，起步價1750萬，半天時間賣光，平均90秒搶走一套房。

圖片來源：網絡

買上豪宅的當然是高興了；

沒有買上的就會掃興；

而買不起房子的呢，隻好眼巴巴地看熱鬧了。

這個事情如果放到過去幾年樓市上行期來看，恐怕連新聞都上不了，而在當下，絕對屬于“不走尋常路”的典型代表，頗為具有市場熱度和關注效應。

這個動态，讓全國大小中介和房地産行業關聯的群體不得不在感歎羨慕之餘，對深圳的購買力進行了一次刷新：果然是卧虎藏龍之地，一套千萬豪宅，就能令深圳有錢人一呼百應。

魔幻，是真的魔幻，原來不是什麼行業不好，市場低迷，經濟不行， 隻是自己的經濟不行了。

作為中國改革開放的排頭兵，深圳這座城市，又一次用現實向全國诠釋了，什麼叫做市場經濟的想象力和奇迹。

深圳龍華片區（圖片來源：頭條圖庫）

之所以說深圳樓市的魔幻，這個體會，沒有來到深圳以前，沒有真實體驗過現實深圳這座城市的樓市，是無法體會到的。

同一個深圳，不一樣的世界。

來了都是深圳人，人與人之間卻有大不同，這才是人間真實。

市場經濟中的泾渭分明，檔次劃分，深圳太具有代表性了。

衆所周知，深圳的有錢人跟其他地方是不一樣的，在中國絕大多數城市别說能拿出5000萬的人了，就算銀行能夠授信千萬級别的，哪一個不是人中龍鳳？

但在深圳，不好意思，樓市場景和語境之下，隻能在角落一蹲，這在深圳，叫做買房5000萬一蹲：

圖片來源：網絡

在深圳這座以“搞錢”和效率為标簽的一線城市，關于房産的财富故事，從來不缺：

同樣是9月份，就在幾天前，深圳房産中介圈沸騰了，又一個新記錄悄然誕生。

深圳灣區有一個名為恒裕濱城二期的樓盤，一套二手房賣出了1.5億的天價，單價高達65.79萬，悄然刷新深圳二手房成交曆史新高。

圖片來源：網絡

深圳豪宅的火爆，不止是新房和二手房，就連法拍房都被富人們哄搶。

就在9月20日，寶能城花園第一批法拍房落槌，評估價從1200-1900萬不等，全部20套房都在一天的時間内成交，總額近3億，吸引了11萬人圍觀。

圖片來源：網絡

20套房子中，隻有6套是底價成交，其餘14套全部溢價成交，有人為搶到房子，甚至半夜或臨近結束時出價，緻使拍賣落槌一再延後。

圖片來源：網絡

毫無疑問，這些豪宅的成交單價，一平米幾乎就相當于全國很多城市的一套房。

但是，這隻是深圳樓市魔幻的一面而已，另一面，則是深圳剛需市場的低迷和冷淡，堪稱現實版的極寒與酷熱的魔幻共存！

豪宅熱銷的背後，其實是深圳整體樓市之低迷，幾乎超出所有人的想象。

請看今年1-7月份深圳樓市成交數據。

一手房深圳成交累計1.9萬套（月均2700套），排在北上廣深蓉渝的最後一名。

不過，總量比大北京隻少6000套，差距不大。

圖片來源：網絡

考慮到深圳本來新房供應量就偏小，有些差距并不奇怪。

按照這個成交水平，深圳全年一手房成交量大約在3.6萬套左右。偏低，但還不算太差。

但是，再看二手房，才真正知道深圳樓市已低迷到極限。

7個月累計成交1.2萬套，僅僅相當于北上蓉成的六分之一到七分之一，廣州的三分之一不到。

圖片來源：網絡

從絕對值來看，深圳月均二手房成交隻有2000套。

這對于一個常住人口1756萬人、存量房接近200萬套、房産交易以存量市場為主的超大城市來說，二手房市場規模收縮到不可思議的程度！

我們再拉長時間，看看2007-2022年期間上半年二手房成交情況。

今年上半年成交9965套，是過去十六年的最低值。

2008、2012年二手房成交也非常低迷，但半年成交量還是超2萬套。

2009、2015和2016這三年為二手房成交峰值年份，半年成交量在6萬套左右。

圖片來源：網絡

和過去峰值相比，今年上半年僅僅相當于其六分之一。和過去谷底值相比，今年上半年相當于其一半不到。

從二手房成交裡看，今年比過去十六年任何一個年份都要冷，且冷得相當厲害。

這種情況從去年六月份就開始，已經維持一年以上。

圖片來源：網絡

而且，這種情況發生在4月底全國開始松綁房地産、出台各種政策刺激樓市的大背景下。

深圳千萬以下的剛需盤，其寒冷程度一點不比其他城市好過。

二手房更慘，上半年成交量還不到10000套，僅有2008年全球金融危機爆發時的一半，真的是一夜回到了10年前。

圖片來源：網絡

一片慘淡之下，深圳開發商坐不住了，有樓盤賣了9個月才賣了10%，被緊繃的資金流逼迫下主動大降價，據說現在還沒有賣完。

昔日的網紅盤，如今價格都跌到了指導價。

圖片來源：網絡

就連深圳剛需最吃香的小戶型，價格已經降到了3年前，卻依然無人問津。

一邊是幾百萬的房子賣不出去，另一邊是幾千萬的豪宅被瘋搶一空，現實就是這麼魔幻。

之所以魔幻，就是看到和現實之間的差距存在，毫無疑問，在2022年中國樓市和房地産經濟現實大環境背景下，深圳的表現，堪稱絕對的魔幻。

令人費解，難以理解。

深圳（圖片來源：頭條圖庫）

豪宅是個什麼東西，說法很多，經濟時代，就用最直白粗暴的标準來看，毫無疑問，用價格來區分，最為現實。

市場經濟，價格不就是價值的市場流通共識麼？别談什麼風花雪月和虛頭八腦的價值觀點，價格，就是擺在台面上的财富等級劃分和價值檔次的标準。

這一次深圳豪宅熱賣的經濟邏輯非常簡單：同樣是深圳豪宅紮堆的南山蛇口太子灣周邊的二手房價，比這個新樓盤還要高。

這樣的性價比，買到就會賺到。回報率驚人。躺在家中就會翻倍賺錢。這麼好的事，誰不擠破腦袋去搶房呢？

人不一定都有錢，但是資本思維永不休眠，資本行為永遠逐利，事情就這麼簡單直接粗暴。

看得見的利益，是經濟社會最強驅動力，沒有之一。

當然，深圳千萬豪宅“秒光”這個事，不僅僅在深圳本地引發了熱議和關注，甚至也給全國其他城市和地區的房地産中介和利益關聯群體，帶來了強烈的刺激。

行業和市場低迷的背景下，整個經濟大環境承壓的特殊階段，豪宅熱銷的苗頭，深圳并不是孤例：

在北京，一樓盤143套房，卻吸引了18000多人搖号，幾個小時就賣光。

在西安，一樓盤200多套房，居然超過了46000人報名，幾乎瞬間就搶光。

圖片來源：網絡

在成都，甚至就連恒大的房子打折賣，都能吸引到上萬人哄搶。

隻不過，依然調控嚴格，嚴守指導價的深圳，比較具有代表性。

深圳豪宅熱銷，結合大環境來看，并不是什麼積極的信号，不是速效救心丸，而更像是命懸一線為了急救的腎上腺素和強心劑。

這個比喻的結論非常有意思，值得大家仔細體會一下。

豪宅火爆，剛需低迷，其實原因并不複雜，甚至可以說是明牌：

一方面，是利差的存在，過去幾年調控和市場的錯位，導緻了地段，學位，以及品牌綜合加持的高價豪宅産品，和剛需産品産生了難以逾越的利差空間。

對于高價區間的豪宅産品，看得見的賺錢效應，“買到就是賺到”成為市場信仰。資本紮堆，成為必然。

另一方面，媽持續放水，源源不斷多出來的錢卻無處可去。到股市裡成了炮灰，基金跌的比股票都狠，私募和信托一個比一個不靠譜，普通房子十多年來的上漲預期也被打破，富人們手裡的錢都蜷縮到自己的小圈子裡，那就是在豪宅市場裡互相吹泡泡。

市場上錢越來越多，但卻沒有流到普通人手裡，或者說多數手裡還有閑錢的中産們，大都選擇提前還貸，更不用說去銀行借錢加杠杆了。

富人通脹，窮人通縮，不是笑話，市場經濟越發達，資金流動效率越高的地方，這樣的現象越為明顯。

深圳千萬豪宅火爆，百萬剛需賣不動的窘境，是對2022年二季度新增個人住房貸款僅200億，新增房地産貸款更是-1105億的曆史一幕，最好的诠釋。

可怕的不是富人買爆豪宅，而是富人們隻買豪宅，卻照樣能夠躺赢，普通人卻失去了資産增值的渠道，房價永遠上漲的信仰沒了，除了把手上的錢提前還給銀行外，就是把錢存進利息低到塵埃裡的銀行，因為找不到任何更好的出路。

有錢人搶豪宅，剛需們還在觀望，更多人則直接躺平。

結果就是：

這兩年富人們躺赢，一個個越來越有錢，财富實現了翻倍式的增長，1%的富人掌握了90%的财富。财富分化在資産加持之下效率倍增。

普通人呢？則被迫承擔了大疫三年來的一切傷害，不敢消費、不敢結婚、不想生娃，貧富差距越拉越大，逼急了就掀桌子躺平不玩了。

富人們想方設法穩固自己的疆土，帶來的卻是普通人拼盡全力都無法逾越的鴻溝。

而豪宅，就成了這個中間最主要的載體，這才是現實。

豪宅市場火熱所釋放出來的風險和危機信号，就在這裡：貧富分化，财富固化，階層鴻溝，永遠都是阻礙經濟正常發展，醞釀社會矛盾的根源所在。

中國過去二十多年，高度依賴土地财政和房價驅動的經濟發展，來到了一個關鍵的十字路口。這或許，是诠釋當前中國經濟轉型艱難，最明顯的危機信号。

有錢群體和社會資本，隻能在具有明顯價格門檻的資産領域吹泡泡，實體經濟和産業的明天在哪裡？

圖片來源：頭條圖庫

有關注本号的朋友都知道，長期以來，我都強調這麼一個結論：

脫離主流需求市場的豪宅和高端資産的市場火熱，是一個對經濟發展和社會穩定明顯的負面信号。

更可怕的是，面對這樣的現實，絕大多數的普通人根本無能為力，隻能由國家出面，才可能從内到外徹底打破。

資本擴張，必然會形成資産屏障，這已經不是什麼簡單的供需關系了，而是社會資本的野蠻和壟斷苗頭。

豪宅，作為資産載體，在資本吹泡泡的力量和驅動之下，變相就會成為社會财富和階層的一種壁壘。

隻要這樣的壁壘存在，那麼貧富撕裂，階層鴻溝，就難以避免。

這不是和國家“共同富裕”的主旋律對着幹麼？！

從互聯網巨頭的反壟斷，到娛樂圈、直播電商、不良明星的天價罰單和補稅單，進而再到共富……

這些都是中國這個國家在最近兩年為了解決經濟高速發展過程中的遺留問題所做出的努力，有目共睹。

看清楚這個邏輯和主線，至關重要。

俗話說得好，上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂！

達摩克裡斯之劍，距離真正落下，恐怕并不是一句虛言。

而對于普通群體而言，面對這樣的魔幻局面，謹慎和理性的認知态度，是非常有必要的。

有錢群體和資本吹泡泡的遊戲，過程中也有做局收割的需求。看清現實容易，看清自身，管理欲望，并不容易。

國家為了解決野蠻成長過程中留下來的問題，必然還有很多後手，準備，和計劃，對于絕大多數的普通人而言，非常時期，需要務實，結合自身真實需求，指導現實行動：

有真實居住需求，量體裁衣，該買什麼時候都要買；

手上的錢放着燙手，有财富焦慮，還看不起存款收益的，優先考慮降杠杆和資産回正，再去想入局資本吹泡泡的遊戲，這是良心話，萬一被套和或者被收割，投資行為，不值得憐憫。

說話做事，要看階段環境不是？

總之，破山中賊易，滅心中賊難，看清本質，做好定位，謹慎理性，總不會錯。

以上，就是對9月份深圳樓市魔幻動向，進行的專題深入解讀和相關挖掘分析，和各位朋友們做一個分享。

文中觀點，見仁見智，立場角度不同，不代表适合所有人，我也不會去做什麼辯解和說服工作，希望看到的朋友們，各自能夠有所收獲和啟發，那就很好。

還是那句話，心存善念，廣結善緣，愛出者愛返，福往者福來。

圖片來源：頭條圖庫

（根據國家有關部門的最新規定，本文内容和意見僅供參考，不構成任何關于置業，投資等行為的明确建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

交個敢說真話，會說實話，善于觀察的年輕人朋友，可好？

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