天鵝飯店即将被拍賣！

會展家樂福近期将閉店！

近日，哈爾濱人被這兩個突如其來的消息吓了一跳。

從去年到現在，陸續有哈爾濱人熟知的商場關門。

商業地産在哈爾濱真的玩不轉了嗎？

下一個，又會是誰？

根據拍賣信息，天鵝飯店将于8月26日拍賣，保證金5000萬元，目前還無人報名。

據悉，天鵝飯店損壞嚴重，基本不會維修後重新開業，大概率是拆除後新建。

也就是說，一代人的記憶，天鵝飯店将要成為曆史了。

無獨有偶，近日，有網友發視頻稱，家樂福會展店将于8月31日閉店，目前正在清倉中。

家樂福會展店成立于2004年，已經陪伴了哈爾濱人18年。

這是繼太平橋家樂福後，家樂福在哈爾濱關閉的第二家店。

它的競争對手，全球超市巨頭——沃爾瑪，早在N年前就已經徹底退出哈爾濱......

而在超市之前，商場百貨就已經先倒下了。

今年3月，陪伴了哈爾濱人26年的新世界百貨商場，正式閉店。

當然，這不是哈爾濱關閉的第一家商場。

2021年11月30日，營業13年的哈爾濱麥凱樂總店停業了。

同月，陪伴我們27年的聯升地下商業街，也宣布“停業”。

它們，都是在哈爾濱成熟商圈核心位置、經營十餘年的老店。

有人氣、有口碑，可依然逃不掉閉店的命運。

商業地産，在哈爾濱還有希望嗎？

三年來，哈爾濱商業地産量價齊跌，庫存持續加大。

▲來源《易居市場報告》

2019年，哈爾濱商業産品均價14646元/㎡，供應面積58.45萬㎡，成交54.46萬㎡，供求比1.07；

2020年，哈爾濱商業産品均價10967元/㎡，供應面積91.62萬㎡，成交47.27萬㎡，供求比1.94；

2021年，哈爾濱商業産品均價10992元/㎡，供應面積40.31萬㎡，成交32.2萬㎡，供求比1.25。

量在價先。

供大于求，導緻商業産品價格疲軟，市場持續低迷。

2022年上半年，商業地産也不算“景氣”。

▲來源《易居市場報告》

2022年1-6月，哈爾濱商業産品，不論是供應面積、成交面積還是成交價，都呈收縮趨勢。

與商業地産失寵形成鮮明對比的，是居民儲蓄存款的增加。

中國人民銀行發布的2022年上半年金融統計數據顯示：

上半年人民币存款增加18.82萬億元，同比多增4.77萬億元。其中，住戶存款增加10.33萬億元。

也就是說，上半年，平均每天有約570億住戶存款被存入銀行。

單是6月份，人民币存款增加4.83萬億元，同比多增9741億元。

很明顯，中國人更愛存錢了。

央行2022年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示：

23.8%的居民傾向于“更多消費”，比上季增加0.1個百分點；

58.3%的居民傾向于“更多儲蓄”，比上季增加3.6個百分點；

17.9%的居民傾向于“更多投資”，比上季減少3.7個百分點。

儲蓄存款意願邊際上升，投資、消費意願邊際下降。

無論是商超百貨，還是商業地産，缺乏支撐，當然日子難過。

那麼，造成哈爾濱商業地産低迷的原因是什麼呢？

❶ 疫情周期

2020年1月末新冠病毒疫情首次發生，全省以及全國人民響應國家号召居家。

2021年，疫情更是多次侵擾哈爾濱，平均2-3月爆發一次。

2022年上半年，長達一個半月的時間，哈爾濱人都在疫情的影響下居家，商場、餐飲等更是久久不能營業。

發生疫情樓市下行→疫情爆發樓市觸底→疫情好轉樓市回彈。

不僅樓市步入了疫情周期，哈爾濱人的生産生活也在疫情周期中反複。

發生疫情→居家停工→商場、超市、餐飲等停業→收入不穩，消費減少。

疫情對商業地産帶來的負面影響是巨大的。

對商超來說，停工停業，營收驟降；

對老百姓來說，連工作和收入都不保了，誰還會投資和消費呢......

❷ 電商沖擊

2021年，全國網上零售額130884億元，比上年增長14.1%。

2022年1-6月份，全國網上零售額63007億元，同比增長3.1%。

其中，實物商品網上零售額54493億元，增長5.6%，吃類、穿類、用類商品分别增長15.7%、2.4%、5.1%。

可以看到，電商的快速發展對零售百貨業的沖擊比較大。

❸ 客群改變

90後，00後逐漸成為消費主體，消費結構發生改變。

消費開始升級，文化、體驗式的非物質消費比例不斷提高。

根據相關報告，近三年内，體量在5萬平方以上的購物中心，零售業态占比整體呈下降趨勢，而餐飲、生活服務、親子體驗、文創等業态整體呈上升趨勢，年均增長率達到4%-5%。

就是說購物中心不做改變适應消費的變化，那勢必會走下坡路。

❹人口流出

根據七普數據顯示，十年間，黑龍江省人口流出646.2萬人。

哈爾濱行政區減少了62.6人，且高校人才占了很大比重。

2021年，在畢業生分布與流動數據統計上，哈爾濱的應屆生流出數量排名全國第五。

應屆生們學有所成，卻被大量薅走，流出＞留守。

人口流出的同時，也帶走了大量消費能力。

商業地産的良好發展，離不開地段、品牌、運營、客群等多方面因素。

商業用地供應過多，是其中主要原因之一。

合理規劃商業用地，調整出讓土地中的商業配比，才是解決之道。

① 政府部門要根據市場變化實時調整房地産開發的有關政策法規，包括項目規劃指标确定、審批等，要與客觀需求、市場規律相協調，以加強統籌。

在多宗臨近土地出讓前，自然資源部門要充分結合區域人口發展趨勢、市場需求、城市配套等諸多重要因素，統一規劃、綜合考量區域（片區）公共服務設施配比，制定合理前置規劃條件，以便公共設施資源利用更加高效、合理、均衡。

② 針對出讓土地中商業配比過高導緻銷售艱難的問題，要結合城市區域商業活躍度和人口密集度等條件，以主城六區現有大型商業區為核心向外發散，按照以小型社區商業為主、片區共享、以點帶面的原則，對片區内商業配比進行統籌規劃，降低單項目商業配比，不求大而全，隻求小而精，避免出現單一項目大商業配比和大型集中商業區，從而降低開發企業經營風險，降低全市商業市場的庫存壓力。

比如，現在的哈西商圈，萬達廣場、西城紅場、金爵萬象等商場集中，雖然吸引了不少客流，但也加劇了商場之間的殘酷競争。

孔雀時代廣場、一直在裝修的王府井，遲遲沒有開業，也是血淋淋的現實。

③ 注重“産城融合”落地效果評估，商業用戶與住宅執行統一的基礎設施收費标準，取消原有商業水、暖、電、燃氣的高額定價，并切實允許公寓項目安裝燃氣設施，降低商業産品的交易稅費，協調銀行等金融機構降低商業産品首付比例，進而提升交易活躍度，降低庫存。

綜上，合理規劃商業配比，減少大型商業比例、推行小型社區商業，降低商業産品首付比例和交易稅費，才是降低商業庫存，提升商業活躍度的有效手段。

當下，大家對預期信心不足。

減少支出，謹慎消費成了安全共識。

這對商業地産帶來巨大的挑戰。

營收減少，但各項成本卻“穩如磐石”。

會展家樂福、新世界、麥凱樂、聯升的陸續閉店，原因不外如是。

必須明确，哈爾濱的商業地産，恢複元氣還有很長的路要走。

以上正文，來自@龍江樓市

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