在《2020年深圳市計劃入市商品房》列表中，大多數人都把目光集中在潤四和海岸城上，其實還有一個小衆明星盤值得關注，它就是位于前海蛇口自貿區的新世界臨海攬山禦園。

深圳看房團實地考察後，為讀者帶來該項目的客觀分析：

早在去年11月，團長就關注了臨海攬山的進展，當時前海媽灣闆塊的招商領玺和頤灣府先後入市，一個售罄一個去化9成，本來放風預計11月初開盤的臨海攬山，狡猾的避開了領玺和頤灣府的熱銷，将開盤時間推遲到年後。

誰曾想，這一推就推到了2020年7月，雖然銷售說預計在7月左右開盤，但确切的時間還是以開發商為準，不過我們可以肯定的是，今年下半年臨海攬山一定會入市，因為該項目就在就住建局發布的《2020年深圳市計劃入市商品房》列表中。

項目的開發商，是深圳新世界集團有限公司，該公司成立于1993年，起步于福田梅林片區，先後開發了新世界荔園閣一、二期、新世界山月居、新世界鹿茵翠地、新世界家園、四季山水一、二期、新世界四季禦園等。

不過最近，關于深圳新世界集團卻曝出一個醜聞，美國當地媒體點名四家中國開發商，稱其涉及的罪名包括賄賂、回扣、敲詐勒索、郵件欺詐和洗錢，這四家中國開發商分别是深圳新世界集團（Shenzhen New World Groupon）, 上海綠地集團（Greenland USA）、中國泛海控股集團（Oceanwide）和深圳合正集團。

回到項目本身，不管新世界做了什麼，臨海攬山的區位還是不錯的。

從百度地圖上可以發現，目前臨海攬山沒有距離太近的地鐵站，距離臨海攬山最近的地鐵站是地鐵2号線的水灣站，步行約908米，步行時間約13分鐘。

在未來，預計2022年深圳地鐵12号線試運營，到時臨海攬山距離工業六路站約570米。

團長從水灣站下車，沿着水灣直街一直走，水灣直街右側是水灣1979（中國首個藝術綜合體社區，屬蛇口片區地标性豪宅，住宅170-290平），右側是育才一小，是南山老牌名校，育才一小和育才二中近些年的成績雖有些退步，但還是非常不錯的學校。

從水灣直街右轉工業五路，直行約5分鐘就能遠遠望見臨海攬山的樓體，臨海攬山項目周邊給人的整體感覺是：人很少，很安靜，道路不寬闊但非常整潔。

相比于深圳灣的現代化氣息、華僑城讓人舒适的自然資源，臨海攬山所在的片區還是缺乏豪宅的氣質，雖然有蛇口網谷産業園區，但也有大量的舊工業區廠房，兩者形成鮮明對比。

項目詳情

項目地址：南山蛇口工業五路與沿山路交會處

占地面積：約4萬平方米

建築面積：約30萬平方米

容積率：5.28

車位比：1：1.5

最早交房：2021年10月17日

項目一共8棟，其中包含5棟高層住宅，2棟公寓，中間7棟聯排别墅，以及獨立在花園外的保障房，和1所幼兒園。

住宅共有871戶，其中有83套為回遷房，300套左右公寓。

首批将推出1棟、2棟，建築面積約116㎡-225㎡共400多套住宅，每個單元低樓層梯戶比是3梯4戶，高層（28-42層）梯戶比為3梯3戶，價格預計在12萬左右。

113㎡3房戶型圖

225㎡4 1房戶型圖

從朝向上來看，北向看山，南向看海（10層以上才能看到），不過大南山的山體較陡，不僅不美觀，還會給人壓迫感，因此首批1、2棟東南向的戶型完勝北向。

看海的方向也有瑕疵，在蛇口的對岸就是香港屯門垃圾填埋場，項目距離這個垃圾場不足10公裡，而且這不僅僅是視覺上的影響，随着風向的改變，垃圾場的污染、氣味、海水可能會對居民的健康造成一定影響。

圖源：網絡

整體上看，項目給人的感覺就是太緊湊了，容積率高，結合周邊的舊工業區，很難與豪宅聯系到一起，沒有太多的綠化，希望後面的南山公園可以彌補這一缺陷。

周邊二手房項目普遍是2010年之前建成的，如蘭溪谷、鳴溪谷、畔山翠谷居、高山花園等，挂牌均價在12-13萬/平左右。

總結：

項目優勢：項目位于前海蛇口自貿區，有規劃利好的加持，2号線12号線雙地鐵 育才名校，片區周邊有萬科、恒大、招商、華僑城等12個舊改項目，未來的發展潛力非常大。

同時伴有山海資源，具有一定稀缺性，如果價格合适值得入手。

項目劣勢：雖然項目名為臨海攬山，但背靠的大南山山體陡峭，不僅不美觀，還會給人壓迫感；

項目并不是真正的臨海，和海還是有一定距離的，想看到海至少要買在10樓以上（在其它樓盤不遮擋視線的前提下），而且海景存在瑕疵，海的對岸就是香港的屯門垃圾填埋場，這不僅是視覺上的影響，飄過來的氣味和海水污染也有可能影響到居民的健康。

項目定位為豪宅，但周邊的環境和産品的容積率都比較剛需，戶型的朝向也存在一定缺陷，沒有南北通透，聯排别墅和高層混搭的設計也缺乏私密性。從區位和交通上來看，雖然未來有地鐵12号線，距離約600米，但項目位于大南山腳下呈包圍之勢，這種封閉式的環境可能産生孤島效應。

同時，臨海攬山還有一個“兄弟盤”，也将于今年下半年入市，它就是晗山悅海。

兩個項目距離很近，步行僅7分鐘，相比于臨海攬山，晗山悅海更具有生活氣息，生活更加便利，樓下便是地鐵站“四海站”，商業配套齊全，旁邊就有花園城購物中心和沃爾瑪，教育資源豐富，周邊有育才二小、育才三小、育才二中等學校，但社區較小，時常擁堵，也較為嘈雜。

兩個項目到底值不值得買，我們還要看最後的備案價格，請持續關注深圳看房團，我們将在第一時間帶來項目的最新消息。

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