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我們都知道投資測算表最重要的兩個指标——一個是利潤率，一個是IRR。

投資發展部拿項目，對這兩個指标也是有要求的，比如利潤率必須大于10%，IRR必須在15%以上。

這兩個指标，利潤率來自利潤表（有些公司也稱為成本表），IRR來自現金流量表。

可以說隻要把這兩個表做平了，基本上投資測算部分的财務部就齊活了。

而投資測算往往是多部門分工協作完成的結果，要完成财務部分的測算，所有的原始數據都取自其他部門，主要包括投發部、運營部、營銷部、成本部和财務部。

咱們接下來一一展開細說。

投發部

财務部分會重點從投發部獲得的數據主要是地塊的基本情況，比如占地面積、建築面積、物業類型、可售面積、土地的起始挂牌價格等。

1.占地面積

如果企業做開發貸，并且開發時間跨度大，需要分期貸款的話，一般用占地面積做分攤。

2.建築面積

用于做成本做分攤。

一般來說車位不分攤地價成本，商業部分分攤多少按照公司的規定，比如有些公司規定商業部分隻分攤1/3的地價成本，其他的地價成本全部歸到住宅。

如果公司有特殊規定，那就按照公司的規定處理。

3.物業類型

對同一期中存在多種産品類型的，需按照産品類型單獨填報。财務需要關注的是，這些産品是屬于住宅，還是屬于非住宅，如果屬于住宅，那麼是屬于普通住宅還是非普通住宅，這些都會影響到最終的土增稅。

4.可售面積

一般财務在做土增稅測算的時候，會用這個将土地成本重新分攤。

5.土地起始挂牌價格

這會影響到成本表的地價及契稅等。另外，配套費這個需要問下投發部門是按照多少計算，因為不同的地方約定不盡相同。

運營部

運營部主要負責開發節奏表，也就是項目的主要節點排布。财務人員主要會關注：首開時間、施工證時間、竣備時間和交付時間。

1、首開時間，決定了項目的主要稅費的繳納時間起點。

2、施工證時間，決定了項目開發貸的放款時間。

3、竣備時間，決定了項目開發貸的最後還款時間。

4、交付時間，決定了财務上收入成本的結轉時間，也是增值稅從預繳的模式轉變為另一種計算公式的變化時點。

營銷部 成本部

營銷部會出兩張表，一張銷售計劃表，一張銷售回款表。

成本部則一般會提供建安成本、公用配套成本及分攤和工程款支付節奏表。

财務部

那麼，數據搬運工财務部在投資測算中負責什麼呢？

一張成本表（财務部分）、一張增值稅表、一張土地增值稅表、一張融資方案計劃、一張現金流量表、一張敏感性分析表。

表有很多，各個表之間又有勾稽。

做表的順序可以是：①成本表（地價部分）；②增值稅表；③土增稅表；④融資計劃；⑤現金流量表；⑥敏感性分析表。

這隻是一個大緻的順序，有的時候也需要跳着做。

1.增值稅表

銷項稅=（銷售收入-土地價）/（1 11%）*11%，其中特别關注要關注的是，2018年5月1日以後按10%計算。

進項稅：成本給的表會直接帶出來。

這裡進項稅我們需要去驗證一下，“進項稅/（地價 建安成本）”等于多少，一般來說除出來經驗值大概6%、7%左右，如果除出來的結果特别高，那估計是哪裡填錯了。

增值稅=銷項-進項；附加稅=增值稅*12%。

2.土地增值稅表

先按每個物業類型區分，再合計按土增稅清算單位區分：普通住宅/非普通住宅/其他。

清算期數按照工程規劃許可證領取時間确認。

清算時銷售收入=含稅收入/（1 11%） 土地成本*11%/(1 11%)，其中特别說明一下，5月1日以後，11%将會變成10%。

在成本表中車位的土增稅是不分攤成本的，但是在土增稅表中，車位是需要分攤成本的。

一般可以按照可售車位的個數*13.5平方米/個進行估算。

值得特别提醒的是，有些公司會規定，土增稅口徑上會按照清算口徑與預征口徑孰高填報。如果公司有這個規定，那麼就按照規定執行。這主要是考慮到，在稅源充足的年份，稅局退土增稅會比較好退，如果稅源不充足，那麼土增稅退稅可能不會那麼順利。

3.融資方案計劃

很多人關注其中的開發貸和股東借款。

開發貸，全稱房地産開發貸款，是指對房地産開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地産開發建設的中長期項目貸款。

房地産開發貸款期限一般不超過三年（含三年）。

開發貸在四證齊全後放款，這四個證裡施工證是最晚拿到的，也就是說開發貸在施工證拿到後放款。如果開發期限跨度大的，可以分期放款。

還款時間上，一般銷售到60%-70%左右開始還款，竣工前必須全部還清。

融資額度來說，一般是項目總投的50%，這裡的項目總投=地價 工程款。利率則視市場行情而定，以前6%多，現在差不多要7%或者更高。

股東投入一般有資本金投入和股東借款投入，如果企業的資本金加上融資不足以支撐項目的現金流，那麼不足的部分就視為股東借款。

開發貸和股東借款的歸還，除了硬性的規定外，一般誰的利率大，先歸還誰的。不過股東借款的利息一般都高于開發貸的利息，會先歸還股東借款。

另外你也要考慮到公司的特殊規定，比如有些項目要求股東借款必須1年内還清，那麼在排融資計劃的時候，這些細節都需要考慮進去。

總之，投資測算在處理各類數據和表格的過程中，需要極大的耐心和細心。

其過程也勢必比本文晦澀的文字來的更加枯燥和令人眼花缭亂，往往是地産投資新人最頭疼的部分。

唯一的解決辦法就是在實操中反複鍛煉，熟悉各個表格子項的含義，最終熟能生巧，不再迷失于一個個套表之間。

今天的内容先介紹到這了，更多頭條号幹貨，請關注公号“牧詩地産圈”。

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