北京昌平東小口今年2月拍出的兩宗限價地，開發商推盤節奏很快，兩個限競房項目奧森ONE和奧海明月均已亮相，預計将在今年9月入市。繼海澱西山錦繡府和萬橡悅府之後，上地、中關村、西二旗、後廠村的京北“碼農”們，又有了兩個打着“公園地産”招牌的新上車選擇。

南眺奧森，輻射周邊“碼農”

近日，新京報記者來到奧森ONE售樓處探訪。雖然傳說該樓盤最近熱度很高，但工作日的白天，售樓處還是顯得比較冷清。在區域圖上，可以直觀看到奧森ONE輻射了三個“圈”——上地商圈、中關村東升科技園圈、亞奧商圈。此外，如其名所示，項目南臨北京奧林匹克森林公園，附近還有東小口森林公園，也因此，打出了“公園地産”的概念。

事實上，身處海澱、朝陽、昌平三區交界的奧森ONE，西臨海澱，東眺望京，北部是未來科學城，往南是天然氧吧奧森，能歸集周邊東西北三方向的客群。而奧森ONE的北側就是奧海明月，也擁有着同樣的區位資源。這個區位受到京北“碼農”客群的青睐毫不意外。

正因此，這兩宗地塊一開始競争就十分激烈。回溯到今年2月14日，首開 住總 建工以78.8億元拿下奧森ONE的這宗宅地，溢價率達34%；綠城以63.6億元拿下另一宗奧海明月的宅地，溢價率達30%。兩宗地塊均價限價58858元/平方米，最高銷售單價不得超過64744元/平方米。奧森ONE的銷售顧問告訴記者，125平方米和138平方米的四居大戶型，入市後單價肯定會高于58858元/平方米的限均價。

近兩年，北京限競房魚貫入市，相對大興、豐台、石景山等限競房熱門闆塊來說，京北的限競房供應相對“凋零”。這兩個新項目出現後，京北碼農們在海澱西山錦繡府、萬橡悅府等熱銷盤外，又多了兩個新的上車選擇。

和周邊二手房對比，作為限競房，奧森ONE、奧海明月5.8萬元/平方米的限均價有一定價格優勢。比如，二手房中介平台顯示，周邊的西三旗富力桃園，最新二手房挂牌均價多在5.9萬元-6.5萬元/平方米之間，西三旗的金隅翡麗鉑爵郡挂牌均價為7.4萬元/平方米，均超過奧森ONE和奧海明月，形成一二手房價格倒挂。

從奧森ONE和奧海明月所處的區位來看，周邊遍布京北“碼農”。

臨鐵、臨大型商業配套、臨高壓線

身在北五環外，昌平東小口兩個新盤的周邊配套談不上多麼豐富成熟，但“夠用”。

從交通配套上看，目前，奧森ONE宣傳的是臨鐵房。利好來自于地鐵13号線拆分後13B線路計劃增設的建材城東站，奧森ONE銷售顧問稱，地鐵口距離奧森ONE隻有800米。不過，奧海明月銷售顧問則稱，建材城東站還沒有非常準确的站點，設站位置應該在兩個項目的東北方。可見，建材城東站的具體位置目前還存在着不确定性。

從商業配套看，奧森ONE和奧海明月“共享”預計于2023年4月投入使用的大型綜合體西三旗萬象彙，奧森ONE還自帶了3811平方米的下沉一站式商業街區。從教育配套看，兩個項目地塊西側規劃了一塊教育用地，将建設一所小學和初中，同時，奧森ONE自建一所12個班的幼兒園。從醫療配套看，兩個項目周邊有北大三院第二門診部、清華長庚醫院等。

新京報記者在項目現場看到，購房客需要關注的一個問題是，奧森ONE南側臨近一道密集的“高壓線走廊”。這意味着，購買最南側樓棟的業主，遠眺奧森景觀時，要先越過高壓線，心情可能會受影響。銷售顧問則表示，從高壓線對人體健康的影響來看，安全距離是15米以外，而項目南側圍牆距離高壓線的最近距離是55米。

奧森ONE在南，奧海明月在北，兩宗同日出讓的“兄弟”地塊，從位置看，奧森ONE距離奧森“氧吧”更近，觀景效果更佳；但同時，距離項目南側的“高壓線走廊”也更近。可謂利弊兼有。

戶型均有一至四居，奧海明月面積跨度更大

從沙盤可以看出，奧森ONE是個大體量社區。據銷售顧問介紹，項目共有15棟樓，共2279套房源，未來如果住滿，社區人口将達5000-6000。整體上看，樓棟布局呈現圍合式，社區中心的3棟樓分别是89平方米、125平方米、138平方米戶型的“樓王”。北邊3棟樓最高，最高的1号樓達27層，而奧海明月正處在奧森ONE的北側，未來遠眺奧森的視線或會受到遮擋。

對比奧森ONE和奧海明月兩宗地塊，可以看到奧森ONE地塊方正，奧海明月則被分為兩個小地塊，且北部的地塊呈現不規則形狀，如何排布樓棟，在設計上需要斟酌思量。

看沙盤的直觀感受是奧森ONE小區體量較大。目前展示的樓棟外立面并非最終效果。

相較奧森ONE，奧海明月目前公布的信息還比較稀缺。比如，奧森ONE的售樓處已有戶型圖的相關資料，但奧海明月的戶型圖還未對外公布。新京報記者在售樓處看到，奧森ONE的主力戶型包括72平方米兩居一衛、89平方米三居兩衛、125平方米四居兩衛和138平方米四居三衛。大部分戶型南北通透，72平方米有東西向戶型，并贈送飄窗。其中，125平方米和138平方米的大戶型都是南向三面寬。

奧森ONE一款89平方米戶型。目前，戶型圖上還未标注具體的尺寸數據。

但目前售樓處提供給看房客的戶型圖上，沒有标注具體的尺寸數據，隻能看個“形狀”和客廳、卧室、廚衛分布。此外，售樓處展示的沙盤，樓棟外立面用鏡面材料展示，也不是最終效果。也就是說，項目的不确定因素還較多。銷售顧問表示，很多細節尚需等待規劃審批。

細觀沒有尺寸的戶型圖，總體感覺是戶型中規中矩，是當前北京限競房市場上的主流“标配”，找不到鮮明的亮點，也沒有特别令人遺憾的短闆。據悉，本周末（7月18日、19日），奧森ONE将開放89平方米和125平方米的兩種樣闆間。

據奧海明月的銷售顧問介紹，奧海明月的戶型包括50平方米一居、65平方米兩居、89平方米三居、120平方米三居、140平方米四居，每個面積段都有兩三個戶型。其中，120平方米三面寬三居兩衛戶型最受關注，位于項目核心樓棟；89平方米戶型則分為洋房的三居兩衛和高層的三居一衛。據悉，該項目最快本周末、最晚下周将發布戶型圖，預計本月底開放樣闆間。

業内：公園地産加持，有望誕生小片區新城

合碩機構首席分析師郭毅告訴新京報記者，奧森ONE和奧海明月是昌平東小口村整個片區整體拆遷和城市化改造基礎上的兩個項目，從片區而言，未來的規劃配置應該很不錯。同時，兩個項目都是品牌房企開發，周邊又被森林環繞。

“區域内競争項目相對稀缺，目前來看這兩個項目蓄客速度不錯。”郭毅表示，從區域供應看，近年來，北京北部的限競房供應量不多，尤其是東小口闆塊處于供應真空，此前，僅在北部偏東的未來科學城，北部偏西的沙河、朱辛莊周邊有過限競房的供應。

此外，兩個項目還有“公園地産”的資源優勢。郭毅表示，新冠肺炎疫情之後，人們對于健康生活的需求提升，包括對周邊的公園、綠地，對社區建築規劃及内外園林的交互，都提出了很高的需求。“這兩個項目在健康屬性上都有項目價值的加持。”

郭毅還表示，就區域的城市化升級更新的發展預期而言，東小口區域未來預計有更多生活配套資源的引入，有望發展成為小片區的一個新城；同時，在北京放松限價管控的大趨勢下，該區域未來或有不限價住宅地塊出讓，區域價值有望再獲提升，“綜上來看，兩個項目未來預計有不錯的價值預期空間。”

新京報記者 王海亮 攝影 王海亮

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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