記者｜張子怡

編輯｜彭飛

深圳賓利車主堵車位事件，近期引起外界廣泛關注。

撇除掉當事人“50輛賓利堵車位”的言論背後，是深圳長年累月的停車位資源緊張難題，以及停車位産權歸屬不明晰而引起的屢次糾紛。

據不完全統計，2021年底，深圳市各類停車泊位約240多萬個。而截至2020年底，深圳市汽車保有量超過350萬輛，停車位缺口超百萬。

2022年1月，高德地圖與清華大學交通研究所聯合發布的全國停車場分析報告顯示，深圳是全國出行最難找停車位的城市，排名第二位的是南京市。

該報告稱，深圳停車難指數為11.6，表示深圳車友平均每100次駕車導航，約有11.6次到達目的地後未能成功停車，需要再次查找停車場，比全國主要城市停車難指數高14.1%。

深圳計劃“十四五”期間，将再增加100萬個以上停車泊位，全市停車泊位将超過350萬個。

停車位産權不明晰

除了停車難以外，小區停車位産權不明晰的問題，也使得不少小區在停車資源緊張時爆發過不少糾紛事件。

通過中國裁判文書網，搜索“停車位”、“所有權”、“不動産權”等關鍵字，能夠找到近400份深圳各級法院作出的裁判文書。

深圳拟對停車位開發利用、權屬确定、權益轉讓等作出明确規定，最早追溯到2002年，當年開始起草的《深圳市區所有建築物停車位出讓轉讓辦法》，由于種種原因，一直未“出爐”。

2014年12月，《深圳市房地産開發項目停車位建設及處分管理辦法(征求意見稿)》發布，辦法拟規定，深圳将分類确權停車位，全國首創分配建和增設兩種。配建車位歸全體業主所有且禁止買賣，增設車位歸開發商所有可有條件租售。

然而，該政策僅僅是意見稿，此後并未正式出台。

2020年3月1日，深圳正式施行《深圳經濟特區物業管理條例》。

深圳市住建局曾對條例解讀稱：為了防止争議發生，條例明确要求在土地出讓合同中約定車位、車庫的權屬。住宅物業的車位約定歸建設單位所有的，其所有的車位隻能出售、附贈、出租給業主。建設單位應當在房屋預售或者現售時，将本物業管理區域内用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量予以公示，并在房地産買賣合同中明示。

一位深圳業内人士告訴界面新聞，在國内其他大城市，如上海、廣州等，車位是可以和房子一樣正常交易的，并且會有獨立的産權證，而在類似廣州、杭州等，買賣車位還可以進行商業貸款，最低能做到零首付。

但深圳實行的是車位共有産權，禁止交易，反映到市場上，一方面可以防止公司和個人炒作車位，不會像香港或廣州時常出現天價車位現象，但另一方面随着車輛增多，共有屬性沒法滿足日益增加的車輛需求後，又出現了車位不确權帶來的糾紛不斷。

此次發生沖突的深圳寶能公館項目，主要是住宅業主與公寓業主兩方對停車位權屬的争議。但在該項目的《建設工程許可證》中，2127個地下車位是被明确劃分在了住宅部分。項目第三期，也就是公寓部分，整體上并不包含地下停車位。

北京大成（深圳）律師事務所合夥人劉子孺告訴界面新聞：“嚴格意義上來講，深圳目前不允許車位進行交易，物權法規定開發商可以約定車位所有權，但是實際并沒有相應的配套設施規定開發商可以辦車位的不動産權證，導緻車位沒有産權憑證。”

他表示，深圳除了有個别經營性停車場有産權憑證外。從1990年代至今，幾乎沒有發過車位或停車場的不動産權證。

北京金訴律師事務所主任王玉臣也告訴界面新聞：“根據民法典的規定，在規劃上用于停放汽車的車位、車庫，如果符合相應的條件，是可以銷售的。如果地方規定和國家法律相悖，應當遵守國家法律。”

此外，2020年12月，《深圳經濟特區停車管理條例（征求意見稿）》發布。意見稿稱：對于小區的停車問題，一直以來，我市對居住區停車場的權屬并未作出明确界定，《條例》拟規定，居住區的停車管理應當充分發揮業主自治管理的作用，将停車管理權交給業主共同決定，居住區停車設施的管理、使用制度，以及收費标準、方式、收益分配等事項由業主共同決定。

上述條例提及的業主自治管理，僅在實踐層面就面臨不小的困難。

以此次寶能公館停車位事件而言，業主告訴界面新聞：“我們至今沒有能成功成立業委會，中間跟開發商、物業、街道辦有過數次溝通，5月中旬多方會談的時候也跟街道代表再次反饋需要組織第二次業委會選舉問題，但一直沒有結果。”

對于寶能公館的大多數業主而言，面對屢次發生的車位擠占摩擦事件，如果無法成立業委會，也很難實現業主自治管理，停車場的管理、權屬問題就會一直處于懸而未決的狀态。

上述人士認為，從政府層面來說，延續20年至今一直沒有出台車位明确産權的方案，已經屬于曆史遺留問題，這與深圳大量小産權房至今難以确權類似，需要政府層面切實加快推動，但實際實施過程因涉及到大量存量車位問題，短期内也難以解決。

開發商贈送車位加深矛盾

開發商在停車場管理上的混亂，也使得寶能公館住宅業主同公寓業主的矛盾愈演愈烈。

界面新聞獲得的寶能公館的建設工程規劃許可證顯示，商品房地下車位達2127個，公寓的地下建築面積為0，也就是沒有配套車位。

王玉臣認為；“從嚴謹的角度來講，0的意思是規劃證裡的這個項目沒有地下建築，可以理解為沒有地下停車場。”

然而，寶能地産确實以贈送車位為由吸引購房者購買公寓。

寶能公館的公寓業主出示的一份車位使用權贈與合同顯示，甲方贈與乙方使用的停車位坐落于寶能城市公館負二層，車位使用期為公寓土地使用期限期滿後。

在合同最後一頁，第十三條“其他”寫着：本合同僅為車位使用權贈與合同，無法辦理相關的權屬登記手續。

寶能公館住宅業主提供的聊天記錄則顯示，寶能公館的物業方稱：“除辦理月卡物業跟業主有簽協議外，再無其他關于停車位協議。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“車位權屬問題已經成為比較大的糾紛，建議在房屋買賣過程中要把事情說清，有停車位的小區，有車位權屬在的要把它列出來，交易的時候就要明确是屬于開發商還是屬于業主的。”

由于深圳一直對住宅小區的車位不予确權，這些年開發商在銷售過程中，普遍采取的是“以租代售”方式，把車位的價值添加進整體房價中，然後以租賃的形式“賣給”業主，通過長租20年、之後再續約的形式簽約。

但這種“以租代售”方式并不是所有小區都适用。由于停車位産權不明晰的問題，不止寶能公館這類千萬級别的豪宅發生過停車位矛盾，深圳不少其他豪宅都曾經有過類似事件。

2020年，蛇口一豪宅就曾因停車位引發糾紛。該小區目前的二手實際售價超過15萬每平方米，不少業主在原本共享的車位上挂牌宣告車位私有。這導緻小區内128戶業主無法停車。部分業主經過多方協調後，才通過無固定車位的業主抽簽方式，暫時解決了車位問題。

2018年，深圳著名豪宅半島城邦三期也曾傳出過車位維權消息。彼時，開發商本想将小區架空層的600多個車位作為商業用途，使得小區車戶比變成1.6：1，與賣房時宣傳的2：1不符合。為此，剛入夥的業主們堅決反對，并進行集體反饋。

最後，事件以開發商發布公告，承諾三期業主和商業業主可以共同使用架空層車位，且優先滿足業主車位需求的暫告一段落。

深圳市政協委員，廣東卓建律師事務所創始合夥人、主任張斌曾撰文指出：盡管政府部門在加大停車位規劃、建設等方面做了大量工作，但仍未從根本上解決停車難問題。

要從根本上解決停車難題，他認為應當抓住“停車位産權關系”這一牛鼻子，通過明晰、确定停車位産權，對停車位進行不動産權屬登記，從根本上解決停車難問題。也是推動深圳這座大型城市走向治理體系和治理能力現代化的一大課題，應當引起高度重視。

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