優先承租權是指在租賃關系中，原承租人在合同到期要求續簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下擁有優先權。我國合同法裡隻規定了承租人的優先購買權，未規定優先承租權，優先承租權必須雙方有明确的合同約定才可以要求行使。

參照我國這與我國《合同法》第二百三十條中對優先購買權的規定，“ 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。優先承租權體現在租賃合同期滿後下一個租賃合同尚未簽訂的階段，當出租人在一定期限内通知了原承租人新的租賃條件，原承租人必須在這段期間内主張自己的優先承租權，若原承租人在這段期間不主張自己的優先承租權，其此項權利即告消滅。

筆者顔宇丹律師曾代理深圳一大型超級市場與出租方A公司的租賃合同糾紛。A公司将涉案物業租賃給該超市，合同到期前A公司發函通知該超市要收回自用，後雙方簽訂兩份補充協議臨時性續約，在未通知該超市同等條件的情況下，A公司将涉案物業出租給B超市，我方提起訴訟要求以同等條件下行使優先承租權，A公司提起反訴要求判決我方交回涉案物業。在一審訴訟過程中，C公司通過拍賣拍得涉案物業，我方在一審過程中要求追加C公司為被告，一審判決駁回我方要求行使優先承租權的訴訟請求，并判決我方向A公司和C公司交回涉案物業。

我方不服提起上訴，以下是筆者顔宇丹律師對本案發表的代理意見（注：我方為上訴人）。

一、一審法院罔顧涉案物業存在租賃關系的事實，錯誤地認定被上訴人C公司作為新的所有權人有權收回自用，并錯誤地判決将涉案物業交還C公司，有違“買賣不破租賃”原則，且明顯超出了當事人的訴訟請求，違反了民事訴訟不告不理的原則。

C公司在一審中答辯稱“我方作為新的房屋産權人，沒有出租的意向，更不同意出租給原告，原告也無權要求我方出租。”一審法院認為，C公司主張收回自用，合理合法。而C公司在參與竟拍前已知悉涉案物業上存在租賃合同以及A公司與上訴人存在租賃糾紛、涉案物業正被上訴人占有使用的情況，根據《合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”C公司隻能繼續履行原租賃合同義務而無權收回自用。一審法院不但否定了上訴人與原所有權人A公司的不定期租賃合同關系，也否定了A公司與案外人B超市簽訂的租賃合同關系，全面否定了涉案物業上存在的租賃事實。

根據“買賣不破租賃”原則，即使涉案房屋已轉讓，不影響上訴人以同等條件替代案外人B超市行使與A公司簽訂的租賃合同的權利和義務。對新的房屋買受人而言，其在參與竟拍之前，就知道該房屋之上存在租賃的負擔，存在表面形式上的雙重租賃，新的買受人應受該租賃合同的約束，成為該租賃合同的主體，C公司應與上訴人以B超市同等條件簽訂新的租賃合同。

C公司系原審被告，其并無獨立的訴訟請求，原審判決卻判令上訴人将涉案物業交還給被上訴人和C公司，當屬違反民事訴訟不告不理之原則，原審程序明顯違法。

二、A公司與上訴人至今未終止租賃合同關系，上訴人現合法占用使用涉案物業，雙方存在事實上的不定期租賃合同關系。

A公司在一審反訴狀中稱“直至第二份《補充協議》所約定的期限2011年3月6日為止，雙方租賃合同關系已經自然終止。”A公司在一審答辯狀中稱“該合同已經于2011年3月7日自然終止。”而A公司2011年3月31日的《關于繳納負一層管理費的函》中稱“鑒于雙方未就終止協議達成共識，故請貴司繼續向深圳某物業管理有限公司繳納2011年3月7日至2011年3月31日的管理費。”說明A公司已認可雙方未終止租賃關系，還在要求上訴人繼續交納物業服務費。

A公司于2011年4月26日出具、上訴人于2011年5月12日收到的《關于租賃合同終止及租金和管理費支付事宜的回函》中“貴司必須于2011年5月31日前騰空、撤離并向我司交還租賃場地。”可見，A公司給予上訴人撤離場地的最後期限是2011年5月31日前，而這也僅是A公司的單方面要求，隻要上訴人未撤離場地，未放棄優先承租權，出租人尚不能單方解除租賃合同，租賃關系依舊存在，雙方存在事實上的不定期租賃關系，租賃關系并未自然終止，也完全符合承租人優先承租權的适用條件。因此，上訴人享有租賃房屋的優先承租權。

A公司于2011年5月12日《關于租賃合同終止及租金和管理費支付事宜的回函》中要求“貴司與我司及深圳某物業管理公司三方應于2011年5月12日前簽訂《三方終止協議》。可見，A公司終止租賃合同是以出租人、承租人、物業服務公司三方共同簽訂《三方終止協議》為标志，而上訴人與深圳某物業管理公司于2012年6月8日簽訂《XX商業城商場物業管理合同》，證明三方并未終止租賃和物業服務關系。

三、A公司未履行通知義務，通知上訴人其已改變收回自用的經營思路和與案外人的租賃條件，侵犯了上訴人的優先承租權。

租賃合同對簽訂的雙方均具有法律約束力，原租賃合同到期後，A公司以收回自用的理由惡意阻止上訴人行使優先承租權，并向上訴人隐瞞與案外人磋商租賃的條件，嚴重違反合同法誠實信用的基本原則，上訴人自始至終沒有放棄承租的意思表示，也未喪失優先承租權。

優先承租權體現在租賃合同期滿後下一個租賃合同尚未簽訂的階段，當出租人在一定的期限内通知了原承租人新的租賃條件，原承租人必須在這段期間内主張自己的優先承租權，若原承租人在這段期間不主張自己的優先承租權，其此項權利即告消滅。本案中，A公司提供錯誤信息，使上訴人錯誤地認為其将收回涉案租賃物自用，而且也未通知與案外人新的租賃條件并給予上訴人合理期間答複，供上訴人選擇是否行使優先承租權，侵犯了合同約定的優先承租權。

1、A公司未告知上訴人其改變收回自用經營思路繼續出租的意向。

A公司認為，2010年3月份，A公司出于自身經營考慮，決定租期屆滿後收回自用，但是經過商業策劃和論證後取消了計劃。收回物業自行經營的決定雖然是A公司的物權權利，但A公司有義務将該放棄收回自用的決定告知上訴人，但A公司并未履行這一告知義務，上訴人有理由認為A公司存在惡意。雙方簽訂兩份《補充協議》的前提是上訴人一再要求續租，為了續租不斷主動提出提高租金，充分闡明了上訴人對涉案物業的重視，而A公司在此期間也暫時未收回自用，并非A公司就此通知了上訴人改變收回自用經營思路，事實上直至見到A公司2011年5月12日《關于租賃合同終止及租金和管理費支付事宜的回函》，上訴人才第一次從中獲悉A公司已經決定不再收回自用繼續出租，并且已與第三方簽訂了租賃合同。

2、A公司未通知上訴人與案外人的租賃條件，使上訴人無法在同等條件下行使優先承租權。

A公司在二審庭審中指出，上訴人與其簽訂的原租賃合同的租賃物業是負一層，在其2009年11月13日《關于續簽房屋租賃合同事宜的複函》中提出的新的租賃條件是負一層和負二層一起出租，而上訴人2010年11月1日《關于續簽房屋租賃合同事宜》中提出的租賃條件隻有負一層沒有負二層，而且上訴人提出每月租金人民币160元/平米/月的前提條件其中之一是提供租賃物業的房産證及租賃合同登記，而現在涉案物業仍無法辦理房産證并進行租賃合同登記，因此無法接受上訴人的這一租賃條件，導緻無法與上訴人簽訂新的租賃合同。但是，A公司與案外人B超市簽訂的租賃合同中也約定了“甲方（即A公司）是本合同标的的房屋的所有權人”，在該租賃合同的第一條中約定租賃的标的房屋也僅為負一層而沒有負二層，而且在第五條中約定“甲方給予乙方三個月的免租期”，而給予上訴人的條件中并無三個月的免租期，這一項高于給案外人的條件。

C公司在一審在辯稱，上訴人提出的租賃條件，未達到B超市的條件。而A公司未告知案外人B超市的條件，上訴人又怎能以“同等條件”簽訂租賃合同呢？

一審法院認為，優先承租權是指在租賃關系中，原承租人在合同到期要求續簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下擁有優先權。因此，該權利的行使是附條件的，即是在同條件比照下适用。而A公司與B超市股份簽訂的合同所約定的條件相比較，兩者顯然不是同等條件。優先權的過度行使就将造成對所有權的侵害。上訴人認為，優先承租權是一種附限制條件的物權，在同等條件下才享有。若有案外人欲和出租人建立租賃關系，出租人應當将案外人提出的條件告知原承租人，若原承租人也同意按案外人提出的條件繼續租賃出租物，則享有優先承租權，若出租人表示不能按照案外人提出的條件繼續租賃物，則租賃合同期滿後，原租賃人的優先承租權即告消滅。如果出租人沒有盡通知的義務，徑直與案外人簽訂租賃協議，則侵犯了與原承租人的優先承租權。

本案中，A公司未如實向上訴人披露與第三方所簽訂租賃合同的條件，上訴人是在原審中根據A公司提交給法庭的與案外人簽訂的新的租賃合同，才得知這一新的租賃條件，我方要求按A公司與案外人簽訂的合同的權利義務與新的買受人簽訂新的租賃合同。

四、上訴人并未喪失對涉案物業的優先承租權，上訴人有權向新的買受人C公司主張優先承租權。

A公司于2011年5月12日《關于租賃合同終止及租金和管理費支付事宜的回函》中要求“對于2011年4月7日至撤場日租金支付标準，貴司應按照2010年12月13日簽訂的《補充協議》第二條所約定的支付标準支付”，說明A公司認可撤場之前雙方的事實租賃關系，并接受撤場前的租金，上訴人至今每月仍以此标準向C公司交納租金并為C公司所接受。

A公司在二審答辯狀中稱“某超市分别于2010年9月8日、2011年4月8日複函表明“店鋪撤場需要3到6個月時間”，“鑒于我司需要安排員工轉職及商品庫存清理等多項工作”等内容，A公司有充分的理由認為某超市已經做好了準備撤場的準備，喪失了所謂的優先承租權。而A公司舉出的上述兩份證據在原審中并未得到我方的認可，A公司也于原審中撤回上述兩份證據，在二審程序中不能以此作為證據證明上訴人因此喪失優先承租權。

涉案物業至今尚在上訴人控制使用之下，上訴人在原審和二審程序中均向法庭提交公函表示願意以A公司與案外人簽訂的租賃合同項下的義務向新的所有權人來履行，甚至上訴人本着解決問題的最大誠意，願意在個别内容上高于與案外人簽訂的租賃合同的條件。上訴人之所以這樣考慮是上訴人基于多年的誠信經營，巨大的廣告投入和裝修投入，也方便周遭的群衆購物，帶有公益性質，不影響新的買受人收取租金。

五、A公司與案外人B超市簽訂的租賃合同成立但未生效，因上訴人行使優先承租權不能繼續履行，案外人可以向被上訴人要求承擔締約過失責任。

A公司代理人庭審中稱“A公司與B超市簽訂的租賃合同的生效條件是拿回場地”，A公司于2011年4月與B超市簽訂的《房屋租賃合同》中第五條約定“如甲方不能在2011年6月1日前交房，則起租日及租金起算日按實際交房日順延。”第七條約定“甲方在某超市撤場後将标的房屋交付乙方”。雖然A公司與案外人簽訂的租賃合同在第二十條約定：“本合同由雙方法定代表人或委托代理人簽章并加蓋雙方公司印章後成立并生效。”但是，根據合同的文意解釋和體系解釋，A公司與案外人簽訂的合同實際上是一份附條件合同，所附條件是原承租人即上訴人不行使優先承租權，具體表現為承租人書面放棄優先承租權，并撤離場地，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。在本案中，承租人如果行使優先購買權，那麼房屋所有權人出租房屋給案外人的這一民事法律行為根本就不生效，因此，A公司與案外人簽訂的租賃合同成立但并未生效。

A公司違反誠實信用原則，隐瞞其并非收回自用以及存在與案外人達成新的租賃條件的事實，況且原租賃合同到期後，還存在不定期租賃合同關系，同樣應受到保護。至于被告不能繼續履行與案外人簽訂的租賃合同，應向第三方承擔締約過失責任，是被告不誠信的代價。

綜上，出租人出租租賃房屋，在同等條件下，租給案外人和租給承租人，其利益不受任何影響，出租人租給原承租人更有利于保護承租人的利益，基于承租人承租出租人房屋的事實前提，為了最大的發揮物的效用，應确認承租人的優先承租權。

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