萬達商管的回A之路又邁出了一大步。

1月13日，萬達集團宣布，2019年底，萬達商管集團完成了房地産業務剝離。對此，多位業内人士對中國房地産報記者表示，萬達商管徹底完成房地産業務剝離後，對其在A股上市起到了積極作用，但此後回A上市之路還有一定問題與障礙。

“萬達商管剝離房地産業務對其在A股可否上市具有決定性作用。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對中國房地産報記者表示，萬達商管在約定的2023年10月31日前完成上市的問題不大。但萬達商管在A股上市可能還會面臨關聯交易、單一客戶依賴、市場變化、監管政策變化等問題與障礙。

資深地産分析師、優淘城總裁薛建雄對記者亦表示，萬達商管能否上市還是得看房地産政策環境，否則有商業地産業務的房企都把地産業務獨立出來上市，跟風對地産政策的壓力很大。

作為萬達集團旗下從事商業地産管理的輕資産公司，萬達商管被寄予登陸資本市場的厚望。不難發現，萬達商管急迫剝離房地産業務背後的邏輯是謀求盡快上市。

中國房地産報記者查閱證監會相關信息，大連萬達商業地産的上市申請于2015年9月被受理，目前審核狀态仍處于“已反饋”。

一位接近萬達集團的人士表示，“2019年萬達商管集團不斷剝離資産，造成其上市的标的不停變更，現在剝離完後标的穩定，萬達商管的IPO狀态可能會有所調整。”

2014年12月，由大量内地商業地産項目組成的資産包“萬達商業”在港交所實現上市，成為當年港股規模最大的IPO。到2016年9月，公司完成私有化，并謀求在A股上市。

關于回A的原因，萬達集團董事長王健林曾多次在公開場合表示萬達商業的估值偏低，回A是出于市值管理的考慮。但由于A股市場對房地産企業的融資有着嚴格的監管要求，期間，萬達商業必須完成房地産業務的剝離。

對此，柏文喜向中國房地産報記者分析，因房地産業務無法在A股上市，所以玩法必須将開發業務剝離，因此商管業務才上在A股上市。

“萬達商業剝離房地産業務是為上市做的努力。在國内政策仍不支持地産企業上市的情況下，萬達商管盡量剝離地産業務，以争取政策輿論支持。”薛建雄也對記者表示。

萬達亦認識到剝離房地産業務的重要性。在2018年萬達商管做出了剝離房地産業務的承諾。2018年，萬達引進騰訊、蘇甯、京東、融創4家戰投，後者340億元入股萬達商業。萬達商管承諾，在1～2年内消化房地産業務，成為純粹的商業管理運營企業。

與此同時，王健林與四大巨頭簽署了新的對賭協議，要求萬達商業在2023年10月31日前完成上市。

彼時，王健林也在萬達集團2018年工作總結會上也強調，“萬達商管必須剝離所有地産業務，這是協議約定，今年（2019年）必須完全剝離。”

如今，萬達商管兌現了剝離地産業務的承諾。近日，萬達集團對外發布消息稱：“經過複雜艱巨的工作，支付巨額的剝離成本後，2019年底，萬達商管集團完成了房地産業務剝離。萬達商管成為真正意義上的商業運營管理企業，萬達商管剩餘的房地産業務全部交由新成立的萬達地産集團負責。”

毫無疑問，承諾兌現後，萬達商管的回A之路又邁出了一大步。但此後回A上市之路還有一定問題與阻礙。對此，柏文喜認為，萬達商管在約定的2023年10月31日前完成上市的問題不大。但萬達商管在A股上市可能還會面臨關聯交易、單一客戶依賴、市場變化、監管政策變化等問題與障礙。

薛建雄也表示，萬達商管能否上市還是得看房地産政策環境，否則有商業地産業務的房企都把地産業務獨立出來上市，跟風對地産政策的壓力很大。

萬達商管在回A的同時，也在謀求輕資産轉型。

事實上，最近幾年來，萬達将轉型“輕資産”作為公司主要戰略方向。而萬達商管的“輕資産”戰略則是不出項目的投資資金，隻輸出品牌，和負責設計、建設與運營，并分得收益。

2018年1月29日，騰訊作為主發起方，聯合蘇甯、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，計劃投資約340億元人民币，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。同時，萬達商業将更名為萬達商管集團，萬達商管向輕資産公司轉型，并謀求在A股上市。該年成立的萬達地産集團，則繼續開發萬達廣場重資産等房地産業務。

從萬達商管的财務數據可以看出，“輕資産”轉型雖然有一定成效，但剝離地産業務後，萬達商管也在面臨營收大幅下降的風險。

據萬達商管相關财務數據顯示，2019年萬達商管集團實現收入434.8億元，完成年度目标的100.3%。租金收入384.8億元，同比增長17.8%；其中，輕資産租金收入同比增長43.9%。新開業43座萬達廣場，其中輕資産29座。全年到店客流42.7億人次，同比增長13%。新發展萬達廣場62個，其中輕資産項目40個。

2019年上半年萬達商管《債券半年度報告》則顯示，2016-2018年以及 2019年上半年，萬達商管合并口徑營業收入分别為 1298.55 億元、1355.67 億元、1065.49 億元和330.48億元。營收下降的原因，萬達商管在報告中解釋稱：“主要是由于銷售物業收入下降所緻。

與此同時，随着公司輕資産轉型的深入，萬達商管有息負債呈下降趨勢。截至2019年6月30日，公司有息負債規模為1922.67億元，其中短期借款10.65億元、一年内到期的非流動負債（有息部分）350.98億元、長期借款906.28億元、應付債券654.77億元 。

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