有個朋友咨詢問我，廠房出租一次性收取了200萬元的租金，在季度申報企業所得稅時因為沒有費用，要繳很高的企業所得稅，怎麼能節稅那？

我們就一次性收取全年租金，查一查相關财稅法規。

一、增值稅：

《納稅人提供不動産經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16号）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動産，可以選擇适用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的不動産，适用一般計稅方法計稅，增值稅稅率9%。

《增值稅暫行條例實施細則》規定，納稅人提供建築業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天；納稅人出租不動産适用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售÷（1 9%）×3%

租賃費賬務處理：

借：銀行存款 200萬元

貸：預收賬款 194.50萬元

應交稅費-應交增值稅-銷項稅額 5.50萬元

二、投資性房地産：

《企業會計準則第3号——投資性房地産》相關規定，原生産經營自用的固定資産改變其原持有意圖，轉為用于賺取租金或資本增值時的投資性房地産時，作為固定資産的自用房地産則要由"固定資産"科目轉換到"投資性房地産"科目進行會計核算。

投資性房地産，是指為賺取租金或資本增值（房地産買賣的差價），或兩者兼有而持有的房地産。

房産原值2900萬，假定已計提折舊2年，折舊攤銷年限20年，2年計提折舊290萬

先轉入投資性房地産：

借:投資性房地産 2610

固定資産累計折舊 290

貸:固定資産--原值 2900

三、企業所得稅：

《企業所得稅法實施條例》第十九條規定，企業所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入，是指企業提供固定資産、包裝物或者其他有形資産的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期确認收入的實現。

國家稅務總局《關于貫徹落實企業所得稅法若幹問題的通知》（國稅函）[2010]79号）第一條，關于租金收入确認問題規定：根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資産、包裝物或者其他有形資産的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期确認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已确認的收入，在租賃期内，分期均勻計入相關年度收入。

《企業所得稅法實施條例》第十九條規定是按照合同約定的租金收取日期确認收入，屬于典型的收付實現制原則，不屬于權責發生制。這樣的規定，對企業有利有弊，與《企業所得稅條例》第九條規定也有點違背。因此，國家稅務總局就以國稅函[2010]79号的形式打了一個補丁，進行了适當糾偏。

國稅函[2010]79号的用詞，對于跨期租金分攤使用的是“可”字。意味着選擇權在納稅人，是否分攤由納稅人自行決定（與會計上是否分攤無關）。如果選擇分攤，就是執行了《實施條例》第九條規定的權責發生制，企業在實務操作中，可以根據對企業最有利的情況進行選擇。案列中企業沒有什麼優惠政策，把廠房出租出去，不經營了，選擇分攤方式是最好的。

按照權責發生制分期确認收入：

收到一年的租金，從2019年8月至2020年7月按直線法攤銷租賃費，分期确認收入，每期（月）攤銷金額16.21萬元。

借：預收賬款 16.21萬

貸：其他業務收入 16.21萬元

每個月廠房都要計提折舊，折舊費用就是成本，朋友咨詢說隻有租賃收入，沒有費用是不正确的，收入和成本相匹配。

結轉成本：

借：其他業務成本 12.08萬元

貸：投資性房地産累計折舊 12.08萬元

把這2筆憑證每個月做一次，連續做12期（月）

三季度企業利潤=收入16.21*2個月（7月沒有租金收入，8-9月有租金收入）

-成本12.08*3個月=32.42-36.24=-3.82萬元

三季度虧損，不繳企業所得稅（假定一、二季度略有虧損，因為沒有效益，廠房才出租出去）

200萬的租金收入，朋友認為三季度要預繳一大筆企業所得稅，到現在核算出虧損，一分錢不用繳。會計核算是企業财務最基礎的核算，認真做好會計核算，能為企業節省稅收，就是無形中為企業創造了純利潤。

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