如果你在思考這個問題，說明你肯定身處一線城市，在限制按揭貸款成數的大背景下，很多購房者開始另辟蹊徑，放棄按揭貸款轉而選擇全款買房再做抵押貸款，這麼操作的目的是什麼呢？又有哪些風險呢？

要弄清楚這個問題，咱們必須要進入一個具體的場景，現在請你設想你正身處北京，懷揣着500萬現金，名下沒有房産，也沒有按揭貸款記錄，現在打算去購買1000萬的房子，賣方名下有多套住宅，房子原值（原過戶價）為467萬，能買到嗎？

你可能會說當然可以，因為按照北京按揭貸款政策，首次購買非普通住宅（成交價468萬以上屬于非普通住宅）最高可以貸房子評估值的6成，将網簽價打到1000萬，最高貸6成也就是600萬，首付500萬完全夠啊。

好，咱們先來算算交易中的稅費，北京市是最早實行三價合一的一線城市，即網簽價=評估價=納稅申報價，如果想貸到600萬，那遞交給銀行的房屋評估價須達1000萬，那也意味着必須要按照1000萬的網簽價去納稅，在北京購買首套非普通住宅的契稅為網簽價的1.5%即15萬，增值稅為房屋網簽價全額的5.6%即56萬，個稅近似為差額的20%（本次網簽價-上次網簽價-上次交易的稅費及裝修補償款）即106萬，這次交易的總稅費就得177萬！首付500萬根本不夠！注意啊，這裡的買方是首套貸款能貸6成，如果二套隻能貸評估值的2成，就更不夠了。

但是如果是全款買入再抵押，則可以按照最低的網簽價過戶，将網簽價定為467萬，這樣一來契稅僅為網簽價的1%（468萬以内為普通住宅 契稅為1%）即4.67萬，增值稅和個稅分别近似為此次網簽價與上次網簽價差額的5.6%和20%，均為0。如此一來整個交易環節的稅費僅4.67萬，兩種方式下稅費差了170多萬！

可能你又想說，那我可以避開那些原值低稅費高的房子，直接挑選原值高或者滿五唯一的房源呀？（房子過戶時間滿五年且為賣方名下唯一住宅免征個稅和增值稅），确實可以，多數人也隻能這樣選擇，但是這樣的房源一來比較少，二來特别搶手，賣方的心理價位就比較高，很難議價。而且即使是這樣滿五唯一或者原值高的房源，賣方也更願意選擇全款的客戶，這樣能在過戶後更快拿到錢，因此全款能和業主争取到更多的議價空間。

如果選擇全款買入再抵押，做的是什麼類型的貸款呢？相比按揭貸款有哪些不同呢？

過戶後再抵押辦理的就不再是個人住房按揭貸款了，而是屬于個人經營性抵押貸款，因此需要借款人持有公司股份或者擔任公司法定代表人，并向銀行出具經營性材料，比如營業執照，公司章程，采購合同，這裡的采購合同其實就是貸款的用途說明合同，意思就是你現在需要采購一批設備或者購買某種服務，因此向銀行申請貸款來支付上遊公司的貨款。相比如按揭貸款，抵押經營貸利率更低，額度更高，一般年利率3.45%-3.8%，能貸房子市值的7成，貸款期限最長二十年。

聽起來确實不錯，但是您肯定有個疑慮，如果名下确實有經營的公司當然沒問題，因為我完全有權利先把自己公司的錢拿出來買房，等到公司經營需要用款時再拿着房子去銀行做抵押貸款。但是如果名下沒有公司，手上也沒有足夠的錢全款買房，這種方式還行的通嗎？

事實上很多選擇全款買再抵押的都是沒有公司的上班族，自己湊不齊全款就找朋友或者墊資公司借款，沒有公司就買個公司，過戶後也順利的辦理了銀行貸款。可是這畢竟是将經營性貸款變相的流入了房市了，有什麼風險呢？如果操作不當，你可能會被銀行要求提前結清貸款！銀監會有權利調取不動産登記中心的過戶數據，如果抽查到産權人在過戶前後的半年内辦理過經營性貸款，銀監會則要求發放貸款的銀行向借款人索要自有資金購房的證明，如果到時候你無法提供，就隻能提前一次性還清貸款了。

好了總結一下,全款買房再抵押相比如按揭貸款确有五大優勢：

1. 貸款成數更高，最高7成

2. 抵押貸利率更低，年利率3.35%-3.8%

3. 交易時産生的稅費更低，可以按照最低的網簽價繳稅過戶

4. 更好議價，全款的付款方式更受賣家青睐

5. 可挑選的房源更多，不滿二，不滿五，不唯一，皆可選

但是，如果操作不當可能會被銀行要求提前還款！

好了，就說這麼多，更多貸款問題歡迎給我留言，點個關注呗！拜了個拜！

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