這幾天看到晉安湖周邊的項目開始陸陸續續上線，正好借此機會來看看目前整個東區的庫存情況，之前盤點過，不過還不夠詳細，因為都是基于備案數據，但是實際情況是很多項目還要非常多房源未備案，對視覺的感觀存在偏差，這次就全面數一數庫存。

首先看看已經備案的數據，合計總量1.17W套，其中未網簽5072套，其中商品房和配建房各有一半，相當于備案的庫存在2559套。

分析：對于數據而言，表前面幾行，都是前2年開盤的項目，目前都進入尾盤階段，雖然備案裡面還有不少未網簽，不過都是集中在安商房部分。

從龍湖觀宸開始，全是近2年開盤的項目，從備案數據也可以看出，這裡面的項目大部分都是純商，即便配建公租房、安商房，房源也不多。

所以從備案網數據來看，可以發現雖然東區新盤很多，但是庫存的差異還是非常明顯，大部分的可售商品房庫存都集中在近2年開盤的項目裡面。

對于2500套的庫存而言，可能還不會覺得有多大難度，但是這僅僅是備案的數據，下面看看全部數據。

根據網絡數據，整理了實際的庫存情況，表格如下：

分析：表格剔除上面已經尾盤的項目，還有瑞嶼軒雖然隻網簽了1套，不過總量也隻有85套，也忽略掉。

從表格來看，目前東區有9個重點在售項目，實際庫存達到3586套，這包括了它們未備案的房源，其中雲上的人才房也算到可售房源裡面。

從去化周期來看，大部分都開盤1年左右，月均去化差異較大，近期開盤的雲上、和悅風華，靠着上市周期較短，去化速率尚可。

從明細來看，除了龍湖觀宸外，全部項目庫存都有200套以上，按目前的去化周期來看，可謂壓力都不低。

當然對于龍湖而言，雖然總房源隻有117套，但是開盤一年才網簽48套，實際的去化也是非常慘淡。

按目前的庫存去化周期來看，這些項目平均需要44個月，相當于3年半，其中庫存最嚴重的是叁号院，不同于首開香悅，雖然周期需要112個月，但是項目總量少，前期營銷熱度也一般。

對于叁号院而言，800套的庫存，目前的去化周期壓力應該是整個闆塊最大。

除了在售重點9個項目的3586套庫存外，目前東區後續還要供應存在，大體數據如下：

國貿天琴湖：702套，純商第四代

大東海玺悅：217套，純商

建發朗雲：168套，純商改善

榕發榄湖郡：640套，純商

榕發譽湖郡：預計500套左右，純商，32畝，容積率2.8

分析：目前已經确定在東區闆塊的項目，未來就會供應2300套，這些項目清一色純商。

除了這些項目外，比如被收購的融僑雲津有118套，還有塔頭附近的保利錦上、火車站附近的建總譽璟軒、雍璟軒等。

當然還有定位更剛需的三遠片區的巨型舊改，目前出讓三幅，其中一幅49.2畝、容積率2.8，純商地塊，套數預計會在900套左右。

對于這個舊改還未停止，後續還有供應，預計剩餘地塊是純商，面積預計在250畝左右，配合容積率2.8-3.0，如果按套均100平計算，合計可以供應4500套。

除此之外，近期規劃發布的兩個住宅地塊，面積合計也達到41畝，優勢同樣是地鐵。

結合上面的盤點情況，目前東區的整體情況如下：

1、在售商品房庫存：3586套，平均去化周期44個月

2、近期準備供應：2345套

3、三遠片區：供應900套 未土拍的4500套

從盤點來看，東區已經确定的庫存在6800套，後續如果三遠片區 福馬路新地塊，全部合計庫存可以破萬。

除了庫存多，去化周期長之外，還可以對這些項目做一個預算分類，當然實際個别項目跨度較大，比如叁号院也有300W左右也有550W左右，以下是個人大體劃分。

分析：從劃分來看，目前闆塊的項目雖然滞銷，庫存大，但是會發現要進入東區，預算沒有400W左右，能選的并不多。

當然對于400-500W的購房者，又出現一個問題，這個預算在東區項目可選到麻木。

大部分新盤基本都成為競品，即便是剛改到改善的購房者，闆塊的選擇依然不少。

今年闆塊去化最理想的應該是保利雲上，作為最低門檻存在的項目，此時就是目前闆塊最尴尬的現狀。

高居不下的單價，配合紮堆的剛改定位，結果最好賣的是剛需盤，這就成了目前市場的矛盾。

比如目前南二環，後續有四大國企的純商盤，庫存預計要在4000套左右，同樣庫存不低，但是這裡的項目，目前已經上線的榕發北源雲築和左海望悅，主打的面積段依然是剛需。

其中榕發76、89、114、128，左海89、97、108、124、148，雖然土拍要求60%精裝，兩個項目都效仿融信海納新潮，采取了小戶型做精裝，大戶型做毛坯的策略。

可以說在定位上，就是極緻的壓低門檻，讓受衆變得更全面，可以預見這裡的預售需求會集在210-350W，部分大戶型在400W左右。

從闆塊的配套加持度來說，這樣的定位相對而言，可能更匹配市場的客戶群體。

作為對比，目前東區，按上面的價位做區分，350W-550W的新盤高達9個，庫存合計近4000套。

高出一級的購買力，福州目前樓市，對于這部分的需求也被這幾年消耗了不少，而這幾年東區的項目，也沒有當初東二環核心闆塊這樣的區位優勢。

此時面對的壓力，就是競品多，庫存大，客源少，區位不優，可想而知，對于東區的樓市，今年可能僅僅是開始。

此時除了對于購房者而言，前幾年東區也一直在供應，比如融僑望雲、龍湖天璞、建發養雲、觀湖郡、和光塵樾等等。

這些項目，當初售價也全在3W以上，就算當初是強剛需定位，如今要想保本，都變成了剛改的價位，此時遇上闆塊剛改紮堆，後續發展可想而知。

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