#剛需，買17層小高層好，還是買洋房#

對于剛需而言，産品類型其實并不是最重要的關切點。

因為不管是17層的小高層也好，還是6層左右的洋房也罷，處在剛需的價格預算範疇内的，大概率不會有改善型居住那種太高檔的品質。

産品力（包括戶型、物業、綠化等）方面，頂多也就能夠接近個中等層次的水準。

而剛需未來是大概率會再買改善的，要麼置換，要麼直接買二套。

所以，對于剛需而言，比起在17層小高層和6層洋房之間來選擇，更值得關注下面幾個方面的對比：

如果不考慮層高，在地段和配套上，當然是哪個更接近于市中心、哪個擁有地鐵站、商場、學校、醫院等硬核配套，就選哪個。

一般來講，同等價位層次的小高層區位，多少都要比洋房優越一些，因為洋房容積率低，土地利用效率不如小高層。

洋房雖然戶型面積大，居住密度低，但是也可能位于非主城、非核心區域，也就是常說的“遠大新”，這些闆塊，未來的流動性和增值空間，可能要比位于市區核心闆塊的小高層遜色不少。

同樣的價位，小高層産品雖然可能戶型面積沒有洋房那麼闊綽，容積率沒有那麼低，産品力上可能不如洋房，但是在地段和配套上，也許能夠更勝一籌。

當然，也有反過來的情況，小高層地段配套不如洋房，總之就是掌握一個原則，以地段、配套為第一優先順位考慮的因素。

梯戶比算是小高層和洋房為數不多的值得對比的産品力因素，因為很多洋房實際上是南北通透的闆樓、1梯2戶的設計，而小高層中，塔樓、2梯4戶甚至3梯6戶都比較常見。

從居住密度來看，小高層要大于洋房，但是從剛需匹配程度和梯戶比的設計來看，也許小高層是更适合剛需購買力的。

畢竟，1梯2戶，就算隻有6層樓，一棟樓就算12戶人家，但隻有1部電梯，就顯得資源比較緊張，特别是上下樓的等待時間，或者電梯維修期間，住在高樓層（5~6層）的住戶就會比較尴尬。

而小高層的塔樓，哪怕是2梯4戶，和洋房的1梯2戶，絕不單隻是一個比例的問題，而是當一部電梯出現問題時，另一部電梯仍然可以替代并繼續工作載人的便利。

所以，雖然比例看起來都是1比2，但是2梯4戶、3梯6戶等梯戶比，實際使用過程中，遠遠要比1梯2戶的梯戶比，更實用，更便利一些。

在小高層和洋房的對比中，還有一種情況，也是值得重視的，那就是特殊樓層、特殊戶型的面積贈送。

比如，一樓送庭院、送地下室，那肯定就比另一種物業類型的普通一樓更好。

再比如，頂樓送複式、閣樓或樓頂露台的，肯定也是優于一般頂樓的。

這種特殊的戶型贈送，在洋房的一樓、頂樓都比較常見，而小高層則主要是一樓帶院子的比較多。

不管是小高層還是洋房，一個很關鍵的因素，就是看這個院子或樓頂露台、複式，是否作為房本面積的一部分，是否劃入紅線以内，或者隻是銷售顧問和房企的售前口頭承諾？

這一點如果搞清楚了，在小高層和洋房之間，自然就不難選擇。

性價比是一個綜合的概念，因為當我們把小高層和洋房拿來對比的時候，大多數情況都是默認其價位處在同一個層次水平。

這個時候性價比中“價”的變量是确定的，那麼就要考慮“性”的因素，到底什麼樣的房子，最能夠滿足自身剛需的需求。

如果是買來上班居住通勤的，那麼位于市中心、地鐵口、交通便利地段的房産，就是首選。

如果是買學區房，那麼擁有更好學區配套，距離學校更近的項目，就作為考慮的“第一性”。

如果是考慮短期内就要轉手，用于後期置換改善，那麼可以選擇以最小的總價，買到流通性最好、最容易轉手出去的小戶型項目，對後期資金調配才能更加靈活。

所以，性價比這一條，關鍵看個人的主觀需求，也就是剛需買房最側重的“第一性”。

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