撰文：佩奇 美編：田青 校對：紫藤

最近，大家關注的重點，鄭州人基本就沉浸在幾個事中：疫情相關的、大A相關的、春日露營相關的。

疲憊不堪的鄭州人，似乎有意無意的在減少對于“房事”的關注度。

就是在鄭州這波瀾不驚的湖面之下，也是在暗潮湧動。

近日，鄭州市公布了《鄭州市2022年度國有建設用地供應計劃》，以下簡稱計劃，這份土地計劃的供應，将會直接影響到鄭州今年乃至未來1-2年的樓市走向。

對于大部分财富綁定在房子上面的鄭州人而言，這份文件需要重點關注。

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2022年鄭州供地計劃

根據供地計劃，2022年度鄭州計劃供應國有土地總量為2809.55公頃。

2809.55公頃有多大，折合下來大概是42143.25畝。

整體下來，也就是4萬多畝地，鄭州北龍湖水域面積是8400多畝，相當于5個北龍湖。

看起來很吓人？

其實，這些供地當中，住宅用地約為868.10公頃，占計劃總量的30.90%。

其餘的分别是商服用地409.94公頃，占計劃總量的14.59%；工礦倉儲用地785.83公頃，占計劃總量的27.97%；其他用地（包含：公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地）745.68公頃，占計劃總量的26.54%。

以上各種類型的土地性質，與我們普通人最關系最密切的還是住宅用地，也就是858.10公頃的供應，大約占年度計劃的30%。

而858.10公頃，大約就是12871.5畝，還是拿北龍湖水域來做例子，大概就是1.5個北龍湖。

從土地的整體供應分布區域來看，鄭東新區、航空港區和經開區的供應量排在前三位，均超過500公頃。

而如果僅看住宅用地的供應，供應量排在前三位的分别是中原區、鄭東新區和管城區。

但是，需要注意的一點就是，盡管鄭東新區住宅用地總量不少，但是商品住宅的供應計劃僅有約46.07畝，主要是因為鄭東新區租賃住宅用地和其他住宅用地占比比較高。

因為大量的租賃住宅和其他住宅用地并不會流向一級市場，所以關注上圖的核心就是關注“商品住宅用地”一欄即可。

真正流向市場的“商品地”，最後生産出來的“商品房”有多少，哪個區多，哪個區又少，才是我們應該關注的重點和核心。

——2——

供地計劃背後的邏輯

回歸到我們讨論的核心，就是商品住宅用地的供應。

根據圖表我們可以看到，2022年計劃供地當中，商品住宅用地的供應，排名前三位的分别是：

1、高新區，95.25公頃。

2、中原區，94.81公頃。

3、管城區，92.18公頃。

而主城區當中，商品住宅用地供應最少的是二七區，僅為39.15公頃，随着二七區土地供應的減少，未來的1-2年之間，二七區的市場供應有機會出現一個窗口期。

對于想在二七區置業的朋友們而言，這是政府手動擰緊了商品住宅供應的水龍頭。

作為商品住宅供應第一的高新區而言，未來1-2年将處于一個相對穩定的過程中，高新區整體有産業，高技術人群還是比較多，收入水平也比較穩定，還是有相當充裕的購買力。

中原區作為鄭州的老區，目前的土地供應多集中在三環外的常西湖新區和四環外的中原新區，目前市場存量還沒有消化殆盡，如果要在中原區置業，務必優先選擇品質樓盤和配套成熟的小版塊。

管城區類似于中原區的情況，都是土地供應量比較大，但是管城區更靠近東區，距離鄭州主要的就業中心更近，對于購房者而言，選擇餘地更大，在當下的格局下，盡管供應量大，管城區購房還是應該首選國央企。

總體來說，高新區比較穩健，中原區、管城區有成為紅海的潛在風險，二七區有上揚的可能性。

在租賃住宅的布局方面，主要為航空港區、鄭東新區和金水區。

以上幾個區域作為鄭州經濟的火車頭和風向标，房價本身比較貴，對于不少産業和人才而言，如果住房方面有政府幫助解決，那麼在産業導入的時候也會更加順暢。

而在商業布局方面，鄭東新區的供地更多；經開區和航空港區主要供應則為工礦倉儲用地，第二産業的布局結構明顯。

土地的供應結構體現政府對于空間和布局和引導。

2022年的供地結構和計劃可見，住宅用地主要供應在高新區、中原區和管城區，幾個區域的居住屬性将進一步加強；

而租賃市場則向鄭東新區、金水區、航空港區等産業比較密集的區域或者經濟成熟區傾斜；

鄭東新區的商業布局将進一步提升，鄭東新區的土地供應與市場體量相對比而言，不算多；

此外，以承載工礦倉儲等第二産業布局的用地，主要分布在經開區和航空港區，鄭州未來的制造業主要看這兩個區域了。

——3——

供地計劃背後，政府在下一盤大棋

這份供地的計劃，會對鄭州産生怎樣的影響。

1、政府将開始“控地”。

過去，鄭州因為一口氣完成了四環内的城中村拆遷和改造工程，導緻土地一下子全部供應到市場端，某一個小組團幾個樓盤相互紮堆，打架，最後隻能用“價格戰”來博取購房者的青睐，無法提升樓盤品質和城市界面。

現在，整體以“一盤棋”的思路，将各個區的定位分清，各種類型的土地進行梳理分配，有利于盤活整個市場。

在供地計劃完成率方面要實現6月底達到50%以上，9月底達到75%以上，12月底全面完成。

2、保住房，就是保民生。

近期，鄭州關于爛尾房的消息影響了很多購房者的信心，也影響了不少鄭州人對鄭州城市層面的信心。

未來鄭州将全面落實因城施策，優化住房結構，将更堅決落實保障性安居工程建設的任務，未來将以政府為主題解決居民的最近居住需求。

3、再提貨币化安置，鄭州未來将多給錢，少給房子。

介于解決當下鄭州存量房市場的壓力，政府已經将政策從過去的“多給房，少給錢”，逐步轉向“少給房，多給錢”轉向。

未來鄭州大量的拆一代、拆二代們拿着大量的現金去售樓部買房的時候，鄭州的房價又會将怎樣？

本文完。

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文中觀點隻是作者看法，不構成操作建議。

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