開發商超過備案價售房怎麼辦?商品房買賣在中國當前環境下雖然被賦予了較強的監管屬性，但本質上仍然是民商事合同關系，契約精神仍然是應當堅守的原則因此實踐中盡管部分商品房銷售價格超出了備案價，但因實際成交價格是雙方真實意思表示，在過戶交易完成後又要求開發商返還價格，缺乏合法性與合理性，很難得到法院支持，這也是維護誠實信用和交易秩序的必然要求本期分享連雲港中級人民法院作出的一例生效判決，供讀者學習，今天小編就來聊一聊關于開發商超過備案價售房怎麼辦?接下來我們就一起去研究一下吧!

開發商超過備案價售房怎麼辦

商品房買賣在中國當前環境下雖然被賦予了較強的監管屬性，但本質上仍然是民商事合同關系，契約精神仍然是應當堅守的原則。因此實踐中盡管部分商品房銷售價格超出了備案價，但因實際成交價格是雙方真實意思表示，在過戶交易完成後又要求開發商返還價格，缺乏合法性與合理性，很難得到法院支持，這也是維護誠實信用和交易秩序的必然要求。本期分享連雲港中級人民法院作出的一例生效判決，供讀者學習。

017年7月10日，張靜與融輝置業公司簽訂一份《商品房買賣合同》，合同約定張靜以1271943元的價格向融輝置業公司購買其開發的四季金某小區第1#樓1單元1-1303室房屋，該合同約定張靜應于簽約當日付清房款381943元，餘款890000元以銀行貸款的方式支付。張靜按合同約定向融輝置業公司支付了首付款381943元并以銀行貸款方式支付了剩餘房款。融輝置業公司向張靜交付了涉案房屋。

一審法院另查明，2017年，融輝置業公司(甲方)與案外人卓越公司(乙方)簽訂《以房抵款協議》，該協議約定:1.雙方同意，乙方整體打包購買1号樓，共計81套房源，總建築面積:7891.56平方米，房屋總價9910元。雙方同意以下列工程款沖抵所購上述商品房的房款:甲方欠付的四季金某三期1#、2#、3#、12#、13#、15#、16#樓及人防地下室建築安裝總承包施工工程款9991150元。甲方同意乙方可以乙方指定的其他單位、個人的名義購買上述商品房。乙方以其指定的其他單位、個人購買上述商品房的，仍視為乙方購買了上述商品房，甲乙雙方有關購房款支付、工程抵付之事宜仍執行本協議的約定。2、甲方同意乙方上述商品房購房款全額以上述工程款抵付。雙方同意于《商品房買賣合同》簽訂當日分别向對方出具房屋收款發票(乙方或乙方指定的第三方)、工程款收款正式發票。3、雙方同意在本協議簽訂之日起90日内，乙方須就本協議第1條所述的81套房屋并提供與之對應的購房者名單後與甲方簽訂《商品房買賣合同》。《商品房買賣合同》一經簽訂，即視為乙方已支付了相應的房款總額，也視為甲方已向乙方支付了與房屋總價款等額的工程款。本協議簽訂後，甲方即可暫停支付與該房款等額的工程款。該部分房屋的《商品房買賣合同》一經簽訂，即視為乙方已支付了相應的房款總價，也視為甲方已向乙方支付了與房屋總價等額的工程款。4、本協議約定之商品房單價、總價款僅指商品房本身之價格及價款，并不包括購買商品房所需承擔的稅費以及購買、使用該商品房所需由購房者承擔的其他費用。雙方還就其他事項進行了約定。2017年5月25日，卓越公司的員工張某(甲方、委托方)與案外人連雲港盛某房地産經紀有限公司(乙方、受委托方)（以下簡稱盛某公司）簽訂《委托協議書》，雙方約定由甲方委托乙方獨家承銷融輝置業公司抵售給卓越公司的四季金某三期1号樓81套房屋。在代理銷售過程中，卓越公司指定該公司會計林之輝等與盛某公司對接，銷售方式為以抵售價為基準，由林之輝等根據房屋樓層位置确定加價款并由林之輝等收取該部分加價款，然後由業主與融輝置業公司按抵售價簽訂《商品房買賣合同》，盛某公司每套收取3000元中介費。

2017年10月7日，林之輝向張靜出具《收條》一份，第一份内容為:今收到四季金某三期1#樓1單元1303轉讓費155000元整，以銀行彙款為準。同日，張靜通過POS機刷卡，向盛某公司支付了310000元。

一審法院再查明，張靜于一審庭審中自認，當時房屋買賣時雙方協商的總房價包含争議的155000元。

上訴人張靜上訴請求：1.撤銷一審判決，發回重審或依法改判支持上訴人一審訴求；2.本案訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由：一、一審判決認定事實不清、适用法律錯誤。1.與上訴人簽訂的《商品房買賣合同》的合同相對方是被上訴人，在銀行的對賬單中也載明該房是被上訴人銷售給上訴人的一手房，上訴人所有手續、款項的支付都是在被上訴人售樓處按照被上訴人要求履行、支付的。因此，上訴人認為被上訴人在一審中陳述涉案房屋已抵押給他人，與本案事實不符，假如涉案房屋抵押給他人、但抵押未經房産部門登記、不能對抗上訴人，同時被上訴人在簽訂《商品房買賣合同》時未告知上訴人，對上訴人不産生法律效力。2.涉案房屋經物價部門備案公示的價格與成交價格每平米僅差1分錢，并不存在一審判決認定的其成交價格遠低于2017年同地段同類型商品房成交價格情形。一審中上訴人提交的微信聊天截圖足以證明被上訴人的銷售員工承認為了規避房價備案，額外收取的購房款才沒有在合同中顯示。上訴人一審主張被上訴人在購房款外加收上訴人15.5萬元行為違反商品房明碼标價的規定，依法應予返還。

被上訴人融輝置業公司答辯稱：1.上訴人是通過福建卓越建設開發有限公司（以下簡稱卓越公司）聯系涉案房屋權益人林之輝，與林之輝進行協商并通過盛某公司支付31萬元轉讓費，同時與林之輝簽訂《更名申請》等，上訴人在一審庭審中也确認雙方協商的總價中是包括了轉讓費。以上事實均證明，上訴人支付轉讓費是自願的，不存在誤解，現上訴人要求返還轉讓費違反誠實信用原則。2.上訴人的轉讓費是通過中介支付給案外人，并有案外人出具了收據，答辯人是基于《更名申請》與上訴人簽訂了《商品房買賣合同》，且雙方簽訂的買賣合同與上訴人實際支付的房款存在巨大差距，但上訴人對此也沒有提出異議，近兩年時間也沒有向答辯人主張，在答辯人沒有收到上訴人支付上述轉讓費的情況下，上訴人無權主張答辯人返還。3.導緻合同無效的僅限法律行政法規。本案中，政府在特定時期對房屋買賣市場進行限價調控的政策性文件，并非法律和行政法規，不能緻使合同無效，且雙方簽訂的商品房買賣合同緻使履行以房抵款協議的附随義務，所約定的價格沒有超過政府限價，答辯人也沒有收到上訴人額外支付的相關款項。

上訴人雖然認可涉案房屋的總價是包含轉讓費的，但認為該總價格已經超過了融輝置業公司就涉案房屋進行備案的價格，所以超出備案價格部分的轉讓費應當予以退還。對此，本院認為，因尚無效力性強制性規定商品房售價高出備案價格緻使商品房買賣合同無效，上訴人也未訴求解除與融輝置業公司的商品房買賣合同，所以上訴人要求融輝置業公司退還轉讓費沒有法律及合同依據。上訴人稱其不知房屋總價已經超過了備案價格，所以才接受房屋總價，對此本院認為，即使上訴人不知曉房屋總價超過備案價格，上訴人在購房前也應當對房屋的位置、房價等重要因素進行充分了解後，接受了房屋總價才決定購買，既然上訴人已經接受房屋總價，并自願交納了轉讓費，現又以總價超過備案價為由要求超出部分予以返還明顯與其之前的行為相悖，沒有事實及法律依據，本院依法不予支持。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!