據統計，目前家裝市場舊房翻新率高達80%，四成的存量房都超過17年。年代越久遠的房子，因為裝修過時，格局不合理，普遍存在通風差、采光差、牆體老化、水管老化等問題越需要大拆大改，重新設計，徹底砸掉重裝。

而對于一些裝修年限不長的二手房來說，全屋改造屬實浪費，前一次裝修如果硬裝基礎保持的較好的話，二次翻新可以隻針對部分問題區域做局部煥新。

不同年代舊房房屋診斷

70、80年代建成的住宅，以砌體結構的紅磚樓最為廣泛，通常不會超過6層且沒有電梯，南北通透的戶型很少，窗戶朝向東西南北都有。

重點改造：戶型改善√水電改造√更換門窗√增加采光√

90年代的住宅，主要以磚混結構和框剪結構為主，除了多層，還出現了高層、小高層等多種住宅形式。在戶型上，雖然優于70、80年代的房子，但仍然存在短闆。

重點改造：戶型改善√水電改造√收納擴容√增加采光√

00年後的住宅普遍為現澆混凝土結構，承載力強，穩定性、隔音效果均表現優異，多為高層或低密度洋房，都配備電梯。功能劃分更加細緻入微，有幹濕分離的衛生間，有通透采光的飄窗，卧室帶有的衛生間或者衣帽間等。

重點改造：居住升級√人性化設計√智能體驗√

舊房丨二手房體檢評估

很多業主在向設計師提出改造需求時，僅僅以“确實沒辦法使用了，居住起來很不方便”作為改造理由，對于一些當下不影響但日後有可能帶來巨大隐患的問題反而毫不在意，覺得等壞了再修也不遲。卻不知等需要再修的時候就又是一次大動作了，搞不好需要重新裝修。

哪裡需要改？可不可以繼續用？你需要給房子做一個系統而專業的房屋體檢。

1、門窗體檢

門窗老化是舊房中的一個突出問題，老化程度分為幾種情況：一是鋼制門窗表面漆膜完好，可以在二次施工時貼上裝飾面闆，加以利用。二是木門窗如果變形、開裂導緻門窗關不嚴實，最好拆掉重做。三是如果原來的門窗不具備保溫隔音等效果，也一定要拆掉換新的。

2、牆頂面體檢

許多老房的牆面、吊頂也存在着令人難以忍受的問題。牆面和頂面通常是刷大白（石膏 膩子）。經過歲月的洗禮，牆面、頂面開裂嚴重，有些部分還會出現發黴、卷皮、脫落。

90年代的牆面依舊以刷大白為主，掉粉、空鼓、發黴、開裂、卷皮、脫落都是經常會出現的問題。

建議把牆皮全部鏟掉，直到露出紅磚，進行标準化的基層處理。加上後續要進行石膏找平，老房牆面處理的成本會比新房高。地面如果情況很糟糕，同樣鏟至基層，重新找平鋪貼。

3、地面體檢

地面一般視情況而定，總體來說地闆更容易磨損折舊，所以地闆還是拆除換新會好一些，等入住了再想重做那可就難了。

相比于地闆，地磚、牆磚這類的瓷磚壽命要長得多，也不太用擔心質量不好帶來的環保問題。所以如果瓷磚的成色看着尚可則可以不用拆除。

拆除地面磚時，避免碎片堵塞下水道；隻有表層厚度達到4cm的實木地闆、實木複合地闆和竹地闆才能進行翻新。

4、廚衛體檢

70、80年代的老房在建設之初，廚房通常面積狹小，并且沒有燃氣井和管道井的（燃氣管道都是後來改建的）；衛生間也非常小，通常在1~2㎡之間，管道非常占空間，基本為蹲廁，而且通常為暗間，沒有窗戶，采光、散味效果都不佳。

很多老房子的衛生間是暗間衛生間，而且沒有幹濕分區。

建議整體拆除，重新規劃格局，把每一平米空間都利用起來。做飯機會不多的家庭可以嘗試開放式廚房，利用吊櫃地櫃增加收納；衛生間做幹濕分離，建議選擇尺寸較小的衛浴産品，多增添收納空間。

5、水路體檢

70、80年代的老房子，鍍鋅管是當時最重要的水管，所有管線均采用明管布置，占用空間不說，還嚴重影響美觀，使用一段時間後，管内聚集大量鏽垢，造成水中重金屬元素過高，飲用後危害人體健康。

90年代的老房子，大部分水管仍然使用的是鍍鋅管，且明管安裝，不但影響水質還容易出現滲漏情況。面對這樣的問題，建議還是要從源頭改造。

老房原有的水路管線出現老化、鏽蝕、滲水、漏水等現象，需全部更換；如果原有的給水管為PVC時，必須更換成PPR給水管，确保連接無滲水、漏水問題。

衛生間塗刷防水層後一定要進行24小時閉水試驗：堵住地漏，放5cm深的水進行試驗，在老房翻新時，如需改變牆體，要經過專業的勘測和設計來避免破壞建築物原來的防水工程。

和新房裝修相比較而言，舊房裝修應優先考慮對左鄰右舍、樓上樓下的影響，不僅僅是施工時間、噪聲和氣味，還有住宅結構缺陷、水電施工對其他住戶的影響等因素。

6、電路體檢

70、80年代的老房子，有線電視、電話以及網絡還沒有普及到各個家庭的時候，弱電路通常都是在後期自行改造時臨時搭建的，而強電的原始配置早已不能滿足如今的日常需求。

90年代雖然每家每戶已經配有專門的配電箱，但是回路過于簡單，比如大功率的空調、廚衛電器依舊在一個回路上，負荷過大還是會跳閘，使得其他電器無法使用，為了後期安全起見，建議重新布線。

如今家庭生活用電量普遍較大，所有的電線使用2.5mm²的電線，對于安裝空調等大功率電器的線路，則應單獨設置一條4mm²的線路，并且必須在埋線時使用PVC絕緣線管保護。

至于插座問題，老房裝修中，以前的電線肯定會有一些不合理，而且開關插座都比較少，在翻新之前，就必須做好布線規劃。業主可以根據自己的生活習慣來決定應該安裝多少開關插座。

最後，舊房二手房裝修，業主一定要有一個心理準備：越老的房子，需要改動的地方就越多，改造費用就越高。如果是徹底拆掉重裝，二次裝修比毛坯房裝修費用要多15%左右。

但是，為了長久的居住體驗，還是建議長痛不如短痛，一次性把問題解決完才好。

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