■本文作者:謝春龍 北京在明律師事務所
如今這年代,誰不想日子越過越好?!
農民也不甘心一輩子面朝黃土背朝天。
那怎麼辦?
趁年輕拼呗~
多賺錢,為自己的後半生能過的好點,大部分農村裡的年輕人都跑城裡打工了。
那麼問題就來了,農民進城了,農村老家的房子沒人住,可以賣了嗎?
在明律師明确告訴您,可以賣。
但有3點要注意。您别嫌麻煩,記住下面這3點,關于農村房子的買賣,您至少也算是個明白人了,不至于吃虧上當,被别人蒙,更不會一不留神觸犯了法律。
首先,農民的房子是私有财産,這是毋庸置疑的。但房子不是空中樓閣,任何房屋依托的都是土地,也就是我們所說的宅基地,房屋與宅基地是不可分割的整體。
農民的房子可以買賣,但法律明文規定宅基地是不可以買賣的。農村的土地一般情況下,都是屬于集體土地,這是不能改變的事實。所以,農民的房子要想賣掉,就要受到宅基地的制約,不能随意買賣。
根據《土地管理法》規定,農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。
另外,任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
也就是說,農民想要賣掉自己的房屋,對于購買者是有條件限制的。
農業農村部最近的一個回複也明确:“農戶依法擁有的宅基地使用權,可以按照有關規定在本集體經濟組織内部進行轉讓,但嚴禁城市居民到農村購買宅基地。農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房産證。”
房子賣給外村人或者城裡人,雖然買家不被發現可以一直住着買來的房子,但買家是無法拿到宅基地使用權的,這就屬于非法購買的房屋,房屋買賣合同或協議,都是無效的,得不到法律的保護。
說白了,房子的主動權還是在農民手裡,後續産生糾紛,隻要起訴你,房屋買賣合同都可以判定為無效,農民可以随時拿回房子,這對購買者是極為不利的,到最後極有可能房錢兩空。
上面說了,農村房子的買賣會受到宅基地使用權的制約。所以,緊接着第二點問題就來了,您把房子賣了,那連帶宅基地的使用權也就沒了,也就無法再申請宅基地建房。
我國法律規定,農民建房有權向村集體申請宅基地,農民對宅基地享有占有和使用的權利,但宅基地的所有權始終為集體所有。農民把房屋賣了以後,宅基地的使用權也就随之轉給了受讓人。
根據《土地管理法》第六十二條規定,農村村民一戶隻能擁有一處宅基地。農村村民出賣、出租、贈與住宅後,再申請宅基地的,不予批準。
也就是說,農民要是賣了房子後,就不能再申請宅基地建房了。
所以,提醒農民朋友們,農村的房屋和宅基地是不可多得的,也是您賴以生存的基礎。您在賣房子之前千萬要慎重考慮,不要為了貪圖一時的利益,走錯了路。如果您把房子賣了,那麼就沒有辦法再申請宅基地了。
說了這麼多,如果您還是執意要賣房,那麼,房子在合法交易後,賣給本集體組織成員,房屋的買賣合同在真實有效的情況下,那往後要是遇到征地拆遷,拆遷補償款就歸買家所有了。買賣雙方已經将産權過戶,原房主就不能再索要補償了。
如果賣給了外村人或者城裡人,房子買賣合同都是無效的,拆遷補償還是農民自己的。但您可記住了,這種情況下,還是要平衡對買賣雙方利益的影響,出賣人是應當賠償買受人的損失,誰也不能鑽法律空子。
不過還有一種情況,如果房子隻是長期租賃給城裡人,或者外村人。那拆遷補償仍歸原房主所有。
總的來說,農村房屋合法買賣,首先必須具備本集體經濟組織成員身份,其次買賣雙方必須簽訂合法有效的房屋買賣合同。
我國是嚴格禁止非法買賣或者變相買賣宅基地的,宅基地使用權的特殊性決定了農村房屋不管是買賣還是租賃,不能像商品房一樣自由,必須嚴謹。記住上面這3點,防止後續産生不必要的糾紛啊。
要我說,就算閑置了,您也别賣,租也好。
這年頭,生活艱辛,誰還嫌自己房子多啊?
有存貨,造福子孫萬代。
您說呢?
看完您還賣房嗎?!
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