■本文作者：謝春龍 北京在明律師事務所

如今這年代，誰不想日子越過越好？！

農民也不甘心一輩子面朝黃土背朝天。

那怎麼辦？

趁年輕拼呗~

多賺錢，為自己的後半生能過的好點，大部分農村裡的年輕人都跑城裡打工了。

那麼問題就來了，農民進城了，農村老家的房子沒人住，可以賣了嗎？

在明律師明确告訴您，可以賣。

但有3點要注意。您别嫌麻煩，記住下面這3點，關于農村房子的買賣，您至少也算是個明白人了，不至于吃虧上當，被别人蒙，更不會一不留神觸犯了法律。

首先，農民的房子是私有财産，這是毋庸置疑的。但房子不是空中樓閣，任何房屋依托的都是土地，也就是我們所說的宅基地，房屋與宅基地是不可分割的整體。

農民的房子可以買賣，但法律明文規定宅基地是不可以買賣的。農村的土地一般情況下，都是屬于集體土地，這是不能改變的事實。所以，農民的房子要想賣掉，就要受到宅基地的制約，不能随意買賣。

根據《土地管理法》規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。

另外，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

也就是說，農民想要賣掉自己的房屋，對于購買者是有條件限制的。

農業農村部最近的一個回複也明确：“農戶依法擁有的宅基地使用權，可以按照有關規定在本集體經濟組織内部進行轉讓，但嚴禁城市居民到農村購買宅基地。農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房産證。”

房子賣給外村人或者城裡人，雖然買家不被發現可以一直住着買來的房子，但買家是無法拿到宅基地使用權的，這就屬于非法購買的房屋，房屋買賣合同或協議，都是無效的，得不到法律的保護。

說白了，房子的主動權還是在農民手裡，後續産生糾紛，隻要起訴你，房屋買賣合同都可以判定為無效，農民可以随時拿回房子，這對購買者是極為不利的，到最後極有可能房錢兩空。

上面說了，農村房子的買賣會受到宅基地使用權的制約。所以，緊接着第二點問題就來了，您把房子賣了，那連帶宅基地的使用權也就沒了，也就無法再申請宅基地建房。

我國法律規定，農民建房有權向村集體申請宅基地，農民對宅基地享有占有和使用的權利，但宅基地的所有權始終為集體所有。農民把房屋賣了以後，宅基地的使用權也就随之轉給了受讓人。

根據《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶隻能擁有一處宅基地。農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批準。

也就是說，農民要是賣了房子後，就不能再申請宅基地建房了。

所以，提醒農民朋友們，農村的房屋和宅基地是不可多得的，也是您賴以生存的基礎。您在賣房子之前千萬要慎重考慮，不要為了貪圖一時的利益，走錯了路。如果您把房子賣了，那麼就沒有辦法再申請宅基地了。

說了這麼多，如果您還是執意要賣房，那麼，房子在合法交易後，賣給本集體組織成員，房屋的買賣合同在真實有效的情況下，那往後要是遇到征地拆遷，拆遷補償款就歸買家所有了。買賣雙方已經将産權過戶，原房主就不能再索要補償了。

如果賣給了外村人或者城裡人，房子買賣合同都是無效的，拆遷補償還是農民自己的。但您可記住了，這種情況下，還是要平衡對買賣雙方利益的影響，出賣人是應當賠償買受人的損失，誰也不能鑽法律空子。

不過還有一種情況，如果房子隻是長期租賃給城裡人，或者外村人。那拆遷補償仍歸原房主所有。

總的來說，農村房屋合法買賣，首先必須具備本集體經濟組織成員身份，其次買賣雙方必須簽訂合法有效的房屋買賣合同。

我國是嚴格禁止非法買賣或者變相買賣宅基地的，宅基地使用權的特殊性決定了農村房屋不管是買賣還是租賃，不能像商品房一樣自由，必須嚴謹。記住上面這3點，防止後續産生不必要的糾紛啊。

要我說，就算閑置了，您也别賣，租也好。

這年頭，生活艱辛，誰還嫌自己房子多啊？

有存貨，造福子孫萬代。

您說呢？

看完您還賣房嗎？！

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