福州傳統核心商圈東街口商圈大地震！

一紙福州大洋的告知函内容觸目驚心：我司支付給小業主的租金成本已完全不符合現有市場租金水平，緻使大洋（東街店）連續數年處于經營虧損狀态，我司負擔日益沉重。若經多方努力，屆時我司仍未能與80%以上小業主就新一輪租賃完成簽約的，大洋（東街店）1F~3F将于2021年10月1日起進行閉館。

“說商道市”第一時間報道此事，去留兩難？大洋百貨福州生死局！旋即沖上同城熱門，引發了福州人的極大關注與熱烈讨論。

今再奉上第二時間的解讀。

多年以後，回想起2002年9月那個遙遠的日子，依舊是東南偏南福州城商業圈值得紀念的一天。

2002年9月，由原上海太平洋百貨總經理攜團隊共同創立，萬達集團為股東，中國前首富王健林（曾）為法人、董事長的大洋百貨集團，将第一家門店落到了福州當仁不讓的中軸線八一七路，于國際商廈開出大洋百貨流行館，也就是東街口店，與時值走過45載的東百東街店隔街打擂，“流行百貨，領導流行”的口号，蔚為一時風潮。

按照“說商道市”一粉絲的話說，“記得剛來福州時，大洋百貨還是神一樣的存在。”

基于登陸第一城福州的巨大成功，戰南京攻武漢……大洋百貨爾後勢如破竹，并于2012年6月在中國台灣證券交易所上市。

在大洋百貨挂牌上市前夕于台北舉行的上市業績發表會上（2012年5月），時任大洋百貨集團董事長的嚴思文曾透露出兩組重要數據：一，2011年大洋百貨營收已達258億元新台币，近四年來複合增長率達27.66%；二，大洋百貨在福州的市場占有率已達50%。

孰料，這便是大洋集團的巅峰。

“說商道市”依據公開信息整理了大洋集團曆年營收，你會發現，最近幾年的年營收都隻有上市前的2011年營收258億新台币的零頭而已。

2020年全年營收48.06億新台币什麼概念？堪堪11億元人民币！要知道，大洋當下已進入9個城市并開設14家門店，也就是說，平均下來每家門店年營收不足8000萬。且其業績總和甚至不及一家東百中心。

抛卻2020年疫情年份，也很難說大洋集團已經觸底反彈。因為，2021年前7月，大洋集團累計營收30.95億新台币，不及2019年1月-7月的37.16億新台币。

回歸福州。即便正大廣場店已于2020年1月關閉，在大洋現有體系中福州一城依舊獨占3家，其分量不言而喻？

但“說商道市”得說，太天真！

不妨從大洋集團2021年中慶檔期業績管中窺豹：福州3家門店甚至都不“配”擁有名字，已然完全沒了福州的影子。

大洋體系中，曾經的學霸福州，如此這般，消失不複見。

回歸前述告知函。“說商道市”提醒一衆看官，大洋集團的分水嶺就在于2012年上市前後。有了這個共識，再回過頭來看大洋（東街店）與300來位小業主的關系就要容易的多。

不妨聚焦企查查上福州大洋的風險提示，小業主們與大洋曠日持久的租賃合同糾紛，一窺台面上與台面下的利益博弈與暗流湧動。

訟争商鋪所在的國際商廈一至三層共有319戶小業主。有别于獨立商鋪，訟争商鋪各商鋪之間本身沒有實體牆體分隔，各業主在購買訟争商鋪之初，就直接通過與大洋簽訂《房屋委托出租合同》的形式，統一将訟争商鋪交由大洋進行整體經營和管理。

原租賃合同于2011年9月30日到期後，雖然有一小部分業主要求收回房屋，但是截止2014年6月，共有278戶小業主與大洋簽訂續租合同，占所有小業主的87%。第一租賃年度（2011年10月1日至2012年9月30日）年租金金額為原租金的1.8倍，第二至第十個租賃年度，每年年租金在上一租賃年度基礎上遞增3%。

但很快，有小業主發現，有業主其起始租金計算标準為原租金标準的1.96倍，遠高于他們的1.8倍。

即便法院判決按原租金标準的1.96倍計調租金，有小業主仍然覺得明顯過低。他們認為，訟争商鋪位于東街口商圈，地段才是其商業價值的核心因素，一、二審判決認為大洋對國際商廈整體商業價值的提升作出貢獻，缺乏事實和法律依據。即便地鐵改造會暫時影響商場人氣，地鐵改造工程完成後則會提高商場人氣，隻有提高租金才符合公平公正原則。商廈周邊同類商鋪的租賃價格都在1500元/平方米以上。

“說商道市”捋一下：第一個十年周期（2001-2011年9月30日），和諧的十年；第二個十年周期（2011年10月1日至2021年9月30日），波折來了，畢竟國際商廈一至三層共有319戶小業主，有人簽了按原租金标準的1.96倍計調租金，簽了1.8倍計調租金的立馬不幹了。

會有第三個十年周期嗎？人人皆有自己的利益訴求，何況有319戶小業主。

更何況，第二個十年周期的簽約點正是大洋集團的巅峰期，但當下營收不足當年20%，大洋還會，還能滿足小業主們嗎？！小業主們還會，還能體諒大洋嗎？！

“我司負擔日益沉重。若經多方努力，屆時我司仍未能與80%以上小業主就新一輪租賃完成簽約的，大洋（東街店）1F~3F将于2021年10月1日起進行閉館。”大有“大不了老子撂挑子不幹了”的負氣。

大洋喊苦，是真苦抑或是以退為進？“說商道市”覺得，既是真苦，也是以退為進。

大洋（東街店）遭遇生死局，“說商道市”卻覺得，一丁點兒也不冤。

“流行百貨，領導流行”的口号猶在耳邊。遙想當年，多少福州人都曾是他們家的粉。“說商道市”第一次在大洋（東街店）購買一線化妝品，第一次……掐指一算，卻為何已經整十年沒有好好逛過大洋了？！

甚至就連東百集團前總裁魏立平都曾對“說商道市”坦陳，大洋百貨剛進入福州的時候，東百扮演的角色是有些被動，提出了“遠學上海深圳，近學大洋”的口号，這一學就是數年。

“說商道市”困惑：作為踞守福州傳統商圈東街口的主力，大洋（東街店），這個曾擁有福建最強化妝品、女鞋、女裝品牌陣容的流行百貨，究竟是怎麼把化妝品尤其是高化市場拱手讓人的？大洋東街口地鐵商業部分，為什麼呈現出來的與東百中心就是有差？

還有，位處冠亞，素來獨樹高端奢侈的大洋晶典亦是危機四伏。

經過調改的蘇甯廣場A區，定位甚是明确：臻選精品館，一樓規劃有重奢，大概率将于今年國慶前開業；華潤置地福州2021品牌發布會上宣布福州華潤萬象城寫字樓升級為華潤置地中心，華潤萬象城商業則定位為福州首個Luxury 購物中心，計劃于2022年4月開業；香格裡拉二期，福州嘉裡中心項目，整體定位為“奢尚購物中心”，2022年竣工。

TA們皆數國内商業地産的翹楚。“說商道市”不禁要問：不大的福州城，高端商業面臨分食。大洋拿什麼與人争？

也曾被捧到極緻的立志“大過太平洋”的大洋，怎麼就走到了今時今日的地步？在不少福州人眼中，現在的大洋就是東百的小跟班，甚至有“東百大洋中心”的叫法。TA，究竟是怎麼把大好牌局給敗光的？

從中，“說商道市”分明看到了人們消費需求和消費習慣的變化，電商的沖擊，地鐵圍擋開口的影響，經過疫情洗禮，社會消費熱情趨于平淡，零售市場同業競争加劇……

存量時代下，福州的各方勢力已然開啟短促卻慘烈的交鋒，些許勢力付出些許慘痛的代價，已然不可避免。有的人接受了不得不接受的改變，重新構築起有些脆弱的平衡。

身處這個日趨複雜且多變的福州商業零售業江湖，迎來送往間，裹挾着時代大潮，曾經的大佬，将去向何方？

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