2015年以來，成都甲級寫字樓市場為數衆多的項目深陷空置率困局，整體空置率高達40%，九龍倉IFS不過是成都商業過剩的一個縮影。

觀點地産網“血戰麻将”是具有濃厚巴蜀文化色彩的麻将遊戲，特點便是“血戰到底”，直到三個人胡牌遊戲才算結束。如今在這款遊戲誕生之地，港資大鳄九龍倉似乎也不可避免地卷進了一場“血戰”。

近日成都地産圈傳出消息稱，位于春熙路黃金地段的九龍倉國際金融中心（IFS）一期寫字樓正式入駐一年時間後，僅完成了5萬餘平方米的租賃面積，實際出租率不足40%，今年初的二期寫字樓租賃情況同樣不樂觀。

作為2007年的地王，成都IFS是九龍倉在中國内地的首個旗艦項目，總投資達160億元，這個明星項目的出租情況備受外界關注。觀點地産新媒體就上述消息向九龍倉方面求證，截至發稿時仍未收到回複。

此前8月18日，在九龍倉2015中期業績會上，該公司助理總經理李美玲曾回應稱，成都IFS的三棟寫字樓已共計出租8.1萬平方米，占總寫字樓面積比例30%。

明星IFS空置

據觀點地産新媒體查閱資料發現，2007年9月，九龍倉擊敗信和、華潤置地、新鴻基、太古、和黃、新世界、恒隆等地産大鳄，以總價72.4億元、樓面價1.65萬元/平方米競得成都最繁華的春熙路商圈紅星路82畝商業地王。

按照規劃，九龍倉将在春熙路首次複制“海港城”模式，打造而成的IFS對于接下來在重慶、長沙、無錫、蘇州等地推廣具有指向标式作用。

成都IFS總建築面積達76萬平方米，包括一座21萬平方米的購物中心、總體量26萬平方米的寫字樓、一棟7萬平方米的公寓以及4萬平方米的五星級酒店。

九龍倉最新披露的數據顯示，2015年上半年，開業一年半的成都IFS商場部分收入上升85%，達人民币3.04億元；商場出租率幾乎達100%，包括接近300家國際名牌店，其中逾100個品牌首次入駐華西地區。

盡管九龍倉聲稱成都IFS的寫字樓“水準遠超華西地區的同類寫字樓”，是“金融企業和其它大企業進行金融業務互動的不二之選”，但也不得不承認，IFS寫字樓總樓面面積僅30%（約8.1萬平方米）獲承租，15%正在招租或出于洽談租約階段。

談及成都IFS的出租情況，第一太平戴維斯分析人士在接受觀點地産新媒體采訪時指出，該項目寫字樓空置率确實比較高，主要原因一是寫字樓體量高達26萬平方米，二是同一時間周邊還出現幾個競争項目。

“也就是說，成都IFS在消化26萬平方米體量的同時，還必須面臨很多競争。”該人士認為，盡管成都IFS的安保、配套及管理做得相對不錯，但仍面臨非常大的租賃壓力。

成都IFS租金在成都甲級寫字樓市場屬于偏高水平，這也是導緻項目空置率高的重要原因。據九龍倉披露，成都IFS每月租金介乎每平方米人民币130-170元不等，屬成都的最高水平。

相比之下，在成都幾大熱門區域中，租金最高的東大街子市場，平均租金為每平方米人民币116.8元，人民南路子市場也為116.3元，天府新區大源子市場則為96.8元。

成都商業縮影

雖然明星項目成都IFS租賃進度不理想，但進入2015年以來，成都甲級寫字樓市場亦有為數衆多的項目深陷空置率困局，九龍倉IFS不過是成都商業過剩的一個縮影。

仲量聯行發布的報告顯示，成都寫字樓租金從2012年二季度起已連續13個季度下滑，跌幅達到19.7%。截至2015年上半年，成都甲級寫字樓總存量248萬平方米，新增面積28.5萬平方米；與此形成對比的是，期内淨吸納量僅7.2萬平方米，同比下降達50%。

第一太平戴維斯也指出，2015年第二季度成都甲級寫字樓市場三個新項目入市，租賃壓力較大，尤其是成都IFS有13萬平方米的大體量供應，使得全市甲級寫字樓整體空置率環比上升7.2個百分點，至39.9%。

第一太平戴維斯分析人士介紹稱，成都寫字樓租賃需求在穩步提升，尤其是一些處于擴充階段的企業，需要租賃的面積越來越大。

不過他指出，成都寫字樓吸納量并沒有北上廣深那麼大，且淨吸納量增長速度遠低于供應速度，“企業的租賃選擇越來越多，即便是成都IFS也無法将企業都吸引到一塊，由此空置率也就越來越高。”

開發商急于将項目推向市場，大量供應衍生出更大的空置率問題，成都寫字樓市場陷入獨特的循環怪圈。上述分析人士指出，東大街、天府新區由于項目過多，成了空置率問題的“重災區”。其中，東大街素有“成都金融街”之稱，成都IFS正是位于該區域。

據第一太平戴維斯統計，第二季度，受成都IFS新增13萬平米供應的影響，東大街區域空置率環比上升13.9個百分點至48.4%；天府新區則受中海國際中心10.08萬平方米供應影響，空置率環比上升9.5個百分點至44.6%。

談及成都寫字樓39.9%的空置率，第一太平戴維斯分析人士用了“特别特别高”來表達自己的感受。

情況遠不止如此，據他預計，下半年成都還将新增供應面積約29萬平方米，未來空置率甚至有可能突破50%。

面對寫字樓市場競争的加劇，成都市場人士也給出了自己的看法及建議。第一太平戴維斯華西區董事長胡裕華便表示，成都市場逐漸從“開發時代”步入“增值服務時代”，增值服務已然成為吸引租戶的關鍵因素之一。

胡裕華舉例稱，近年來不少新入市項目均采取“大堂商業模式”，如仁恒置地廣場在大堂配備星巴克等業态。同時，中海國際中心開始借助互聯網平台為租戶提供增值服務，但廣泛應用仍有待時日。

四川中原地産戰略發展部首席分析師向維則從新型寫字樓辦公模式的角度給出了建議，他對觀點地産新媒體表示，市場上出現一些如“Workplace360”的辦公模式，通過提供靈活自由的環境，既能吸引租客，又能減少租賃成本。

“這種模式比原辦公空間多出12%的支出，但可以減少25%的租賃面積，整體可以節約32%的租金。”

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