往期問答收錄在 “收租的報哥”公衆号，關注看更多回答。遇到買房問題請私信提問。 1、問：報哥：你好！我手上有一套深圳價值550萬左右的自住房，還有十幾萬即可還清貸款，我和老公各有一次貸款記錄，現在想投資一套好點的學位房，手頭現金不多，大概60萬左右，家庭年收入在60萬，需要帶好點請問我這種情況如何操作購買下一套房？建議買哪個片區那一類型的房産？是否有推薦樓盤？一直關注你的帖子，對你對房地産的認識很信服，希望你能給出指導和建議，謝謝！

　　答：你好，感謝付費咨詢。有貸款記錄沒問題，現在通過J離婚，家庭2套可7改3，沒問題隻是成本增加了一些。現在離婚的預約也是一票難求，排到6月份去了，你應該懂的。

　　你可以通過做二次抵押貸款，把房子的空間融資出來，大約總共加手上400多萬。

　　深圳的發展是一路向西，這個體量的标的可選擇：

　　【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域、西城上築，第五大道、幸福海岸等

　　【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園

　　【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤玺新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新）

　　【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣）

　　【後海】蔚藍海岸（北師大），理想雅園（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣）

　　【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型）

　　2、報哥。本人現有兩套房，都在深圳外的省市，本人居住福建甯德市，屬于三四線城市。其中一套有按揭。現在手上80萬現金，操作深圳呢還是在甯德市下手呢？

　　答：你好，自從19年818社會主義特色示範區，以及雙11豪宅價格線取消後，深圳已經不是不是深圳人的深圳，在外加粵港澳大灣區的概念，定位世界級都市，是全中國乃至世界的深圳。所以你在深圳有名額的情況下，80萬首付都可以在羅湖選個小兩房，寶安買個一房，福田南山買個單間沒問題。放到幾年後定會比甯德大房子收益更可觀。

　　3、報哥您好！我有南山舊小區現房值600萬左右，仍欠貸款60萬左右，學位普通。不考慮其他資金，每月收入可還房貸2萬，手頭有個小幾十萬。想換好一點的中學的學位房，目前兩種考慮，一種換好一點的學位房，學位 自住，另一種方案是買個300萬以内的純學位小房，糾結很久，請問您有什麼建議嗎，謝謝！！

　　答：你好，不自住，單純用學位，你的第二個方案沒毛病。

　　好的學位對房子本身是加分項，所以好的片區加好的學位，長期看絕對領跑大勢。

　　建議賣掉老房子直接置換一套，提高居住條件，同時兼具好的學位。

　　可以考慮的參考選籌：

　　【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園

　　【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤玺四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新）

　　【前海自貿區】前海時代，頤灣府

　　【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣）

　　【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣）

　　【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗）

　　【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園

　　4、問：龍華小兩房紅本值350萬，現在已經出售；東莞一套值250萬，現在深圳需求換改善3房住房，小孩過兩年上小學，有好的學校。家庭年收入35W左右。 最近看了萬科九龍山，戶型環境不錯，交通配套不便。是否值得買入。還請報哥幫忙指點一下。

　　答：你好，感謝付費咨詢。先分析一下的操作動作，賣掉龍華，留着東莞，這是不合适的。

　　正确的操作首先是賣掉東莞，看手上資金情況再考慮是否賣掉龍華小兩房。家庭二套一樣還可以操作5改3或7改3，隻是操作成本增加一些。觀瀾整個片區的業态還是不行，房子是越換越往中心走，你這是越換越遠。

　　龍華的梯隊劃分其實很明确

　　1梯隊10w：深高北紅山四神盤、深外北白石龍次新剛豪

　　2梯隊8w：紅山二線普宅、白石龍民樂次新普宅、上塘龍勝

　　3梯隊4-6w：民治、龍華、觀瀾（是另一個大闆塊，還不成熟）

　　學位排名： 深高北 高峰 新華

　　可以重點關注第二梯隊的學位房。

　　5、老師您好！有幸拜讀了你的文章，認為你對深圳的房市很有見地。我在龍華碧水龍庭有一套三房，基本無貸款，因為我有三個孩子，我想把碧水的房子抵押貸款買一套四房以上的作為改善用房，同時學位稍微好的小區，最近我一直留意金亨利二期的94平米的四房，由于CSF的原因買不到，本人手上的現金有二百多萬，加貸款資金有五百多萬，年收入在五十幾萬，請問老師，像我這樣的情況在龍華或者福田、南山、寶中有好的樓盤推薦嗎？

　　答：你好，通過7改3或5改3，成本有些許增加，金亨利4房沒毛病，深高北的學位非常不錯，自住加投資加學位。

　　另外福田【香蜜片區】：合正香蜜原著、香格麗苑（深高南），萬科溫馨家園（僑鄉外國語）

　　南山【蛇口片區】：半島城邦（南外濱海）

　　【後海片區】：濱海之窗、漾日灣畔（南二外）

　　往期問答收錄在 “收租的報哥”公衆号，關注看更多回答。,

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