大家好，我是用腳步丈量城市的黑帥，這一期我将走進浦東三林，聆聽它的故事。

浦東在真正發展起來之前一直令人诟病，其主要的原因在于交通的不便，黃浦江隔斷了兩岸之間的往來，在橋梁和隧道還沒有普及的年代，浦東與浦西之間隻能靠運輸力低下的輪渡來解決彼此之間通勤。

如今黃浦江兩岸暢通無阻，這道天然的屏障已經被30來條的橋梁與隧道打通，緊緊地把浦東與浦西聯系在一起。

今時不同往日，交通改變了人們的想法，改變了浦東的命運，那麼是否也有那麼一個闆塊，随着交通的升級徹底改變自身的命運。

答案是有的，那就是浦東三林。

01

三林鎮版圖面積很大，西瀕黃浦江，北依川楊河與世博濱江闆塊接壤，東與北蔡鎮、康橋鎮相鄰，南與闵行區浦江鎮相接，橫跨浦東中外環。

三林在2000年4月與楊思鎮合并形成現在的三林鎮，随着前灘的規劃發展，又将楊思一分為二，所以現在我們可以将整個三林鎮看成是由三個闆塊組成，分别是前灘、楊思和三林。

2003年上海的外環線全線通車，當時的外環相較于上海的市區來說就已經算是非常鄉下了，在老上海人看來，外環線以外的地方都是“不靈的”，三林就處于外環上，可想而知當時這個位置是有多偏僻了。

2003年的上海總共也沒有幾條地鐵線路，三林就更别想了，能拿得出手的就是挨着外環線，可外環線在當時就是鄉下的标志。

地段偏僻，交通不便，但好歹挨着外環，使得三林成了動遷的組團，這裡聚集了很多的老公房和動遷房，老公房的房齡接近30年，動遷房也有20年左右。

這些老房子到現在的最大特點就是便宜，随着城市化的擴展，交通系統的完善，三林卻成了剛需置業的優質地塊。

2010年之後，随着6、8、11号線的陸續開通以及南北高架路、中環高架路的通車，直接把三林的整體交通網絡拉伸了一個史無前例的高度。

原先偏僻的鄉下，現在卻成了貫穿東西的便利闆塊，300-500萬的房屋總價，縱觀全上海很難再有同量級可以替代的闆塊。

以至于三林在最近幾年的整個上海130多個闆塊中，二手房成交量名列前茅。

02

前灘、楊思和三林闆塊都形成了自身的特色，今天我們重點來看位于中環外的三林闆塊。

這裡平平無奇卻應有盡有，能兼顧你的市井生活和出行需求。

在三林内部可以根據道路将其分為幾個組團，中外環之間濟陽路以西部分是三林濱江的楔形綠地；濟陽路以東則是成熟的居住組團，以楊高南路為界，東西有所差異；外環線以南就是三林南部分。

成熟的居住組團裡又以上南路為界，以西部分是以淩兆新村為主的老公房組團，現在的房齡普遍接近30年。

在這個片區裡，沒有大型的商業綜合體，但是沿街商業卻不輸任何地方，異常的繁盛和熱鬧。日常生活所需便利，市井氣息濃厚，非常适合生活，但也僅僅是生活，沒有舒适度可言。

沒有公園，沒有綠化，沒有車位，沒有學區，有的就是擁擠的人流和嘈雜的環境。

也正是因為如此，他的房價也是很接地氣，單價普遍在5-7萬之間，總價300-500萬。

上南路以東部分就是另外一種景象，這裡以動遷房和商品房為主，房齡在10-20年之間，整個城市界面煥然一新。

這裡沒有了市井熱鬧的沿街商業，換成了商業綜合體，8.8萬方的中房金誼廣場和10萬方新達彙，足以覆蓋和滿足組團内的所有小區。

這裡以中房櫻桃苑、萬科金色雅築、金地灣流域城等商品房的品質較高，房價不低，單價在8.5-10萬之間，總價800-1200萬為主，動遷房的價格稍微低一些單價在7萬上下。

這個組團建設時間較晚，受到了2006年的“7090”政策（每個小區90平米以下的房子數量占整個小區70%以上的比例）影響，多數房子的面積都在89平米以下的兩至三房，很受剛需購房者的喜愛。

“7090”政策衍生出兩種想象，一種是附贈面積（偷面積），産證上雖然隻有89平米，但是實際面積往往會多幾個平方甚至十幾個平方；另外一種是雙産證，2011年之前上海不限購，市場上又有大平層的需求，于是開發商在建造大平層時都是以雙産證的形式對外出售，金地灣流域城就有這樣的産品。

中房櫻桃苑和金誼河畔這兩個小區的車位比較特殊，由于車位數量較多，所以到現在還有車位沒有賣完，業主可以直接跟物業購買車位，同樣的地段萬科的車位已經到了40萬一個，而這兩個小區隻需要18-20萬一個，性價比很高。

三林東的生活配套前面兩個區塊相比，那是既沒有底商也沒有商業綜合體，總結一句話生活就是不方便。另外靠近東面的禦橋垃圾焚燒廠，距離隻有一公裡左右，受影響還是很大，房價也有所偏差，動遷房價格在5-6萬，商品房價格在7-8萬。

三林南闆塊的城市界面又大不一樣，這裡有成片土地的待開發，距離地鐵站遠、生活配套差、小區周邊除了廠房就是荒地，導緻這裡的房價也賣不上價格，盡管房齡還比較新，2010年左右的動遷房價格在5萬 ，商品房7萬 。

這裡并不适合居住，暫時也看不到大的前景。

03

三林的配套中最薄弱當屬教育了，最好的尚博實驗小學和上海市實驗學校南校，都排不上梯隊，更别說其他的學校了。

這也是其商品房的價格再難上升的一個很重要的原因。

三林大的短闆在于規劃，按照目前來看，三林内部并沒有什麼大的規劃，讓人一眼就望到了頭，對未來并不會有大的憧憬。

三林南大面積的空地目前并沒有具體的文件表明要拿來做什麼，除了2010年前後建設的幾個住宅小區之外，這片土地上已經近10年沒有大型建設了。

整個三林最令人期待的其實是濟南路以西部分的三林濱江，這裡緊挨着前灘，但似乎并沒有什麼利好，因為這裡将不再規劃大面積建築，而是留給了生态。

這片楔形綠地将用作生态公園建設，面積很大，可開發總量大約有210萬方，其中綠地占到了整個體量的65%，相當于兩個世紀公園的大小，看似浪費，但實則是為了改善了整個三林的城市綠化，并給大家提供一處茶餘飯後休閑談資之所。

如果你住在三林或者去過三林，你就會發現三林内部其實公共綠化非常差，在建設初期這裡僅僅是為了解決居住問題，并沒有想到過要建設許多休閑綠地。

所以盡管機場聯絡線和未來的19号線将在這裡設有三林南站，對三林并沒有帶來實際性的益處。

這就是三林，普普通通的三林，市井生活的地方。

沒有遠景規劃可憧憬，生活所需都能滿足，但都不富餘，這就是恰到好處的生活。

以上為正文，來自黑帥，如果喜歡，歡迎評論點贊加轉發。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!