總有一些區域足夠特殊，無論是樓市銷售大年，還是銷售小年，房價保持屹立不倒。

他們仿佛從不參與價格競争，抗跌能力是一等一的好。

說的并不是珠江新城，而是大學城。

關注市場的朋友會留意到，大學城的房價長期處于高位，但交易量并不高。

一方面是，大學城闆塊已經無新宅地供應，整個闆塊進入存量二手房市場。

另一方面是，現存的二手房總量并不多，挂賣的數量更是寥寥無幾。

房小擎做了一個大學城二手房數據統計。

數據來源：鍊家

除了酒店式公寓性質的方圓大學時光外，大學城二手房均價約6.8萬/㎡，低的也要5.7萬 /㎡，貴的要7.7萬 /㎡。

而大學城闆塊的二手房總數量，不到4000套。

不拿亞運城、祈福這些超級大盤對比，就連萬博闆塊的萬科歐泊（4900套）一個盤的存量房源，也比整個大學城多。

換言之，大學城闆塊的供應量非常多，加上闆塊内的戶型三房起步，四至五房為主流，在很大程度上弱化了投資屬性，平均放盤量/戶數隻有1.18%。

大學小築180㎡三房起步

經過多年的發展，大學城土地已經基本飽和，受地形限制，要拓展自身發展空間，隻能向南、向北。

所以，國際創新城順應時代誕生，以廣州大學城為核心，以廣州國際生物島和大學城南岸地區為“兩翼”的“一核兩翼”格局越來越清晰。

由于生物島不規劃宅地，大學城南岸就成為了大學城普通教職人員、生物島科研人員等的“希望”了。

不過，最近大學城南岸的房價表現，不少買家直呼看不懂。

目前，大學城南岸在售的一手樓盤價格不高，普遍在4字頭。

奧園恒基學苑壹号，9月首開折後均價4.2-4.3萬/㎡，望江戶型4.6-4.7萬/㎡。上周18棟加推，成交量引領番禺，但價格與首開相差不大（信息來源：世聯東一研究院）。

思科智慧城·12光年，最新一期開盤毛坯均價為4.3-4.5萬/㎡。

越秀星彙文玺，最近推出10套雙十一特惠房，折後4.4-4.5萬/㎡。

截片來源：高德地圖

一江之隔，兩岸房價相差了2-3萬/㎡，怎麼看都有些迷惑。

對于大學城南岸市場，如今大家的意見存在兩種分歧。

一種是認為這裡就是大學城的2.0版，未來能夠追上7-8萬/㎡的大學城房價。

另一種則認為這裡隻是大學城的外溢空間，宛如亞運城高配版，目前亞運城房價約3萬/㎡，推斷未來南岸闆塊房價不會太高，也難有大漲可能。

造成大學城南岸價格低情況，主要有三個原因。

一是，大學城南岸以一手房為主，受市場調控及新房限價政策影響，價格無法賣高。

二是，大學城南岸占地46平方公裡，是大學城（占地18平方公裡）的2.5倍，未來仍有宅地供應，具體住宅供應量暫未知，不敢賣貴。

三是，大學城南岸如今大部分用地仍在規劃，已落成的項目不多，不少村落、工廠等未拆遷搬走。

闆塊目前大部分土地在施工，加上較為落後的界面和村級配套，賣高價說服力不強。

大學城南岸航拍圖

盡然如此，大學城南岸闆塊的未來有價值爆發點嗎？

房小擎認為，這肯定是有的。

其一，從規劃來看，大學城南岸是産學研商一體化的闆塊。

這不同于隻有配套和商業卻産業單薄的“睡城”，也不同于有産業而生活配套缺失的“産業城”。

而且相比大學城，這裡增加科創産業空間，滿足中小微初創企業服務的孵化器到為科創龍頭服務的大地塊等全鍊條的空間需求。

可見，大學城南岸的發展是有深遠的規劃的。

廣州大學城智慧谷已于今年10月30日開園

其二，大學城南岸符合廣州的“向南”、“向東”發展方向。

南岸闆塊位于廣州第三科技創新軸、珠江後航道沿江經濟帶雙軸交彙。

随着東進發展，琶洲、金融城、魚珠開始挑起大梁，大學城南岸的地理優勢凸顯。新化快速路開通後，大學城南岸可以20分鐘到琶洲，25分鐘到金融城。

與琶洲、金融城等闆塊聯系加強，大學城南岸的最新科研成果有望得到更快速的應用轉化，收獲1 1>2的經濟效益。

另外，大學城南岸作為區域科創龍頭，依托人工智能、新能源、工業互聯網和數字創意等科創成果，将帶動蓮花灣片區産業升級發展，甚至還能輻射南沙的區域。

其三，大學城南岸未來能加強與大灣區其他科創闆塊的聯系。

未來，大學城南岸可乘坐一站地鐵至7号線官橋站，換乘佛莞城軌（有望2021年底或2022年初開通）。

莞城軌與穗莞深城際互通，大學城南岸可快速到達東莞濱海新區、深圳空港新城。

這意味着，大學城南岸與廣深港澳科創走廊其他節點高度融合，人流、物流、資金流、技術流等将高效互通。

那麼，大學城南岸适合什麼人群購買？

第一種是國際創新城（大學城南岸 大學城 生物島）内的科研人員。

這類人平時做科研沒日沒夜，上班地方近的地方置業最适合他們，且如今入手性價比較高（海珠區的房價更高），這是南岸闆塊最堅固的客群。

相對來說，生物島的科研人員更喜歡靠地鐵樓盤，大學城的科研人員可能更喜歡靠新造特大橋或地鐵的樓盤，南岸闆塊喜歡離公司最近的樓盤。

第二種是大學城南岸和大學城外溢的教職人員。

對比大學城有10所高校校區，南岸闆塊目前隻有3所高校校區，潛在的買家要少一些。

而大學城外溢的教職人員，部分已購入亞運城，餘下一部分未置業卻不着急配套兌現的人員會考慮大學城南岸。

第三種是在琶洲、萬博上班的自駕一族。

前面已提及到，新化快速路開通後，大學城南岸可以20分鐘到琶洲。琶洲目前未有新盤在售，二手房普遍要6萬/㎡以上。

而南大幹線的市新路至新造路段預計2022年底前全線開通，大學城南岸未來将能快速到達萬博CBD。

目前，越秀和樾府與大學城南岸三盤的房價有1.5萬/㎡的差價，且無江景資源。

第四種是亞運城已用完學位資源的買家。

亞運城有兩大優勢，一是優質學位，二是強勁的流通率。不過，其睡城的規劃，導緻房價難漲，學位用完可考慮到大學城南岸改善。

總體來看，大學城南岸短期有快速路和軌道交通建成兌現，而長期有科創産業落地孵化，對其他區域的吸引力比大學城強。

廣州市城市規劃勘測設計院總規劃師黃慧明在10月30日的廣州大學城智慧谷開園活動上說到，“廣州大學城已經發展了20年，我們希望再用5到10年，把南岸地區做成一個名副其實的産學研基地”。

你看好大學城南岸闆塊嗎？

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